公式HPすらオープンしていない状況ではあるのですが個人的にも前々から注目していた日本航空浦安社宅跡地が動き始めました!!

[(仮称)浦安日の出四丁目Ⅱ計画]※記事内南敷地

建築主:野村不動産
設計:三井住友建設
施工:未定
地名地番:浦安市日の出四丁目2番
用途:共同住宅
戸数:218戸
階数:地上4階建て
高さ:11.99m
敷地面積:19,403,27㎡
建築面積:8,344,43㎡
延べ面積:24,695,68㎡

地図はこちらです↓

画像出典:グーグルマップに著者加筆

京葉線の新浦安駅からシンボルロードを南進してニューコースト(旧イトーヨーカドー新浦安店、現在はヤオコー等)の交差点を左折して200mほどです。ザ・新浦安を感じられるシンボルロードからすぐということで地元ウケも良い立地でしょう。

建設地は2つに分かれており真ん中には2009年築のプラウド新浦安マリナテラスがあります。そのため南敷地と北敷地というような感じで2工区に分かれると思われます。どちらもマンションなのかはわかりませんが南敷地に関してはプラウド新浦安マリナテラスと同じく野村不動産が事業者で確定です。北敷地はスターツになるのでしょうか。南敷地のように解体が進んでおらずより情報が少なくわからずです。いずれにしても一体感あるような配棟構成にしてくるのではないでしょうか。

今回の建設地ですがマリナテラスと同じく第一種低層住居専用地域です。建ぺい率50、容積率100、高さ制限10mと規制の厳しい用途地域となっています。

盛土でグラウンドレベルを調整するのか緩和を受けるのかはわかりませんが約12mの4階建てとなるようです。(半地下と言えば半地下だけども接道から見ると半地下でもない感じになる?)

総戸数は218戸とマリナテラスの179戸よりも多くなります。

駅に近いのは北敷地ですが駅に近いことが評価されるエリアではなく(駅前のタワマンはまた別世界の価値観)、駅から離れる南敷地の日の出おひさま公園側が今作の目玉となることでしょう。南西側の公園側にバルコニーをもってくることで採光抜群&前の建物まで距離があるため空が近く眺望もパークビューとなります。一概には言えませんが多くの低層マンションでは前の建物までの距離が近いということが起こりがちな中でこれだけ開放感ある一低層のマンションは珍しいですよね。

画像出典:グーグルアースに著者加筆

まったくもって中身の情報がないため価格予想は難しいのですが一番参考になるのは当然ながらプラウド新浦安マリナテラスとなります。プラウド新浦安マリナテラスも日本航空の社宅一部でテニスコートなどがありました。

・プラウド新浦安マリナテラス 2009年築 総戸数179戸
新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約225万円

築13年ほど経過しますが新築時と同じくらいの価格で動いています。

新築マンションとしてはクオン新浦安坪単価約270万円、ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラが坪単価約220万円で供給中です。

そのため単純計算としては坪単価250万円~坪単価260万円ほどが適正となるわけですがおひさま公園側の住戸を多く設定できるがゆえにそちらが平均坪単価を押し上げてきそうです。(マリナテラスは南東向きが主でおひさま公園を正面に望める住戸は僅か)

あくまで今の相場からですが

坪単価255万円 = 90㎡ 7000万円前後

と予想しておきます。ただし、おひさま公園側はとんでもない価格でも動いてしまうであろうくらい魅力が大きいためそちらを混ぜると大ブレする可能性はあります。

プラウド新浦安マリナテラスの専有面積は76㎡から130㎡ほどまであり平均で90㎡ほどであったと記憶しています。今作も新浦安らしいゆとりある専有面積に期待したいところですが坪単価上昇に合わせて専有面積調整されてしまうのでしょうか。新浦安らしい専有面積に期待したいところです。

今回価格や商品力に期待できるポイントとしては「土地取得が10年以上前」ということです。たしかJRLが経営危機の陥っていた2009年頃(マリナテラス販売中)に残りの敷地も野村不動産が取得したと当時聞いたことがあります。そのため10年以上に渡りいわゆるリースバックという形で日本航空へ貸していた(正確には信託財産扱い。看板に銀行名あり。)となれば新規入札案件ではないため販売価格はさておき商品にはコストをかけられるはずです。最近だとプラウドタワー芝浦が同じような流れでしたね。あちらも日本航空のビルを数年前に購入しており新規入札案件でないことが良い方向に反映されスペック高めとなっています。

マリナテラス販売時に私が感じたウィークポイントは駐車場でした。先発物件のプラウド新浦安と異なり機械式が多めだったのです。後発のプラウド新浦安パームコートも平置き駐車場ですから中古市場でも機械式駐車場という点はマイナス材料になっていると感じます。新浦安4作目となるプラウドの駐車場がどうなるかも気になるところです。(プラウド新浦安やパームコートと異なり低層マンションですから平面駐車場が難しいことは理解していますがやはり平面に期待!!)

ディスポーザーはマリナテラスに付いていますので今作でも付けてくることでしょう。

歩きやすい道のりとはいえ駅までは徒歩20分前後かかりますので自転車かバスが現実的です(新浦安物件の中では歩けるほうではあります)。路線バスの停留所が近くにあります。北敷地だとベイシティ浦安停留所、南敷地だと日航浦安(名前変わる?)が近く、北敷地と南敷地の間に日の出中学校停留所があります。

日常の買い物に関してはニューコーストとケーヨーデイツーが近くにありますので徒歩圏内で済ますことができます。さらにはトイザらス跡地がフォルテ新浦安(ベルク系)になる予定のためより利便性が高まりそうです。もちろん新浦安あるあるで車所有率が高いでしょうから車でお気に入りのスーパーマーケットへ出かけたり遠出する際も首都高の出入口が近い(なんなら完成した舞浜立体やその他立体工事が進んでいるため一般道の湾岸道路も便利)ため車移動がめちゃ便利な立地です。

通学校に関してはマリナテラスと同じであれば日の出小からの日の出中となります。どちらも建設地から近いです。

現在は社宅の解体作業中のため公式発表はまだまだ先と思われますがとても楽しみです!!

ご地元の方で情報ありましたらぜひコメント欄や問い合わせフォームよりお知らせいただけると幸いでございます!!

建設地

【住むレーション】

[路線バス]

日航浦安 7:48発
日の出中学校 7:49発
ベイシティ浦安 7:50発
海風の街 7:51着
明海大学前 7:52着
入船中央エステート 7:53着
新浦安駅 7:56着

[京葉線]

新浦安 8:00発
舞浜 8:04着
葛西臨海公園 8:07着
新木場 8:10着
潮見 8:13着
越中島 8:16着
八丁堀 8:18着
東京 8:20着

新浦安 8:00発
市川塩浜 8:02着
二俣新町 8:06着
南船橋 8:10着
新習志野 8:13着
海浜幕張 8:16着

[周辺相場]

・パークシティグランデ新浦安 2007年築
2020年の坪単価約185万円
2021年の坪単価約200万円

・プラウド新浦安 2008年築
2020年の相場 坪単価約150万円
2021年の相場 坪単価約175万円

・プラウド新浦安マリナテラス 2009年築
2020年の相場 坪単価約215万円
2021年の相場 坪単価約230万円

・プラウド新浦安パームコート 2011年築
2020年の相場 坪単価約175万円
2021年の相場 坪単価約190万円

動画もご覧ください!

■プラウド新浦安ほげほげ (仮称)浦安日の出四丁目Ⅱ計画 建設地周辺レポート

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