ザ・パークハウス宮前平二丁目　予定価格と間取り　駅徒歩3分×南傾斜×湯けむりの庄隣接

今回ご紹介するのはザ・パークハウス宮前平二丁目です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：59.50㎡～94.19㎡
総戸数：154戸
規模：7階建て
交通：東急田園都市線「宮前平」駅徒歩3分
所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平2丁目
竣工予定：2025年11月中旬
引き渡し予定：2026年1月中旬

駐車場：71台（機械式69台、平置1台、身障者用平置1台）
自転車置場：159台　シェアサイクルポート4台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

東急田園都市線の宮前平駅から北方面へ徒歩3分、駅と建設地エントランス付近を比べた際に建設地エントランス付近のほうが標高が10m強高く、エリア柄あるあるの急坂とはなりますが南傾斜となるため『価値ある急坂』となります。

さらに今作は線路や大通りからも離れるため音ネックもない静かな住環境、用途地域も住居系でありながらも駅近、さらに規模感あるマンションで南向き比率が高い、さらにのさらに…通学校が富士見台小学校からの宮前平中学校でどちらも徒歩5分、いわゆる黄金ルートとなる宮前平二丁目アドレスという…いや～すごすぎますね…書いているだけでも鳥肌が立ちます。

『二丁目だから検討している』という方も多いことでしょう。いや～本当にすごすぎますね。

『待ってました！！』という方がとんでもなく多くいらっしゃることが容易に想像できる出物となります。(それゆえモデルルームの予約がすぐに満席になってしまいます…)

きましたね〜！！

ザ・パークハウス宮前平二丁目！！

これはめちゃ良い立地！！
駅近✕南傾斜✕スペシャル学区！

平均専有面積約77m2、高級感ある外観デザインなど周辺の稼ぎが良い方にどハマリする出物！
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— マンションマニア (@mansionmania) March 26, 2024

日常の買い物は駅前(ブリリア宮前平の建物)の成城石井と改札出て目の前(高架下)の東急ストアが徒歩3分、建設地北側の生活クラブ生協宮前平デポーが徒歩4分、尻手黒川道路沿いのいなげやが徒歩5分、宮崎台駅近くのオーケーが徒歩8分と徒歩圏内でも選択肢があります。

真横にある宮前平源泉湯けむりの庄は共用施設感覚で利用できるのも嬉しいですね(笑)

東名高速道路の東名川崎ICまで約1.4キロですから車での遠出も便利ですし、車であれば港北ニュータウンも15分ほどなどカーライフを充実させることができます。電車でも二子玉川、たまプラーザ、南町田グランベリーパークなど休日に楽しめる街へ行き来しやすく、車と電車を使い分けしやすい立地となっています。

区役所は再開発が進む鷺沼駅前に移転予定ですが跡地開発も検討中ですから将来の楽しみも大きいでしょう。

建設地は正方形の整った土地形状で南と東が接道、北方面へかけてさらにグランドレベルが高くなっていきますが今作は地下住戸はなく棟により条件は異なりますが『苦しい部屋がない』というのもストロングポイントになってきます。

従前は1989年～2006年頃にかけて大学施設(清泉女子大学)がありましたが長年未活用の土地となっていました。西側は清泉跡地活用第一弾として2007年に宮前平源泉湯けむりの庄がオープン、そしてようやく今作の建設となったわけですが北側の土地はまだ未確定となっています。ただ、その北側にマンションができたとしても今作のほうが立地は良いため気にすることはないでしょう。

主開口部は南と東、南向きは前面棟のVISTAと背面棟のSERENEの2棟、東向きはGLARE棟の1棟です。

VISTAに関しては接道しており目の前が戸建てのため低層階でも日当たり抜群ですが眺望の抜け感を求めるのであれば5階以上が良さそうでしょうか。(列によって抜け方が異なります)

また、西寄りになるとアールヴェール宮前平が被ってくるため選べる内は東寄りを選んでおくべきでしょう。(第一期では条件の良い東寄りから供給するようです)

SERENEに関してはVISTAの共用廊下が見えてくるため眺望としてはつまらないですね。外廊下ですがVISTAの背中側は目隠しのため高さ1500mmほどの不透明ガラスとルーバーの手摺としていますし、20mほど離れているため苦しいというほどではないですがとくにVISTAと比べてしまうと『ん～』となってしまいやすいでしょう。

ただ、それは売り手側が一番わかっていることですから価格だけでなく間取りの面白さで選ばれる工夫がなされています。

7階になるとVISTAよりも背が高くなるため抜けるというほどではないですが空はだいぶ近く感じてくるでしょう。

GLAREに関しては接道しており目の前が戸建てのため低層階でも午前中の日当たりは抜群ですが眺望の抜け感を求めるのであれば5階以上が良さそうでしょうか。(列によって抜け方が異なります)

建物を南側に寄せているためエントランスアプローチは短めですが手前に提供公園もあるため緑を感じることはできますね。

南傾斜ということもありメインアプローチは階段となりますが(スロープもあります)それがまたこの立地らしくて良い雰囲気ですし、風除室を入るとロートアイアンをふんだんに使ったラウンジがあり温かみを感じられる空間となっています。大窓から外周部の植栽を望むこともできるのも良いですね。

ただ、単価帯やマンションの規模からするともう少し共用空間のスペシャル感(広さやグランドレベルを活かした二層吹き抜けや三次元的なもの)があっても良かったのかな？という印象は受けました。VISTAとSERENEの間も機械式駐車場が主で特別な中庭という雰囲気でもないですからね。

外観デザインは垂直ラインと水平ラインを強調したものとなっており、とくに垂直ラインに関してはバルコニー隣戸境をトランクルームとすることで逆梁アウトフレームのように太い重厚感あるものとなっているのがかっこいいですね。水平ラインに関しても妻側のダイレクトウィンドウ部分に軒裏木目調の庇をせり出すなど傾斜地だからこそ自然と見上げることが多いことを意識したものとしてくれています。

背面棟のSERENEに関してはインナーバルコニーがあることでバルコニー×ダイレクトウィンドウの組み合わせとなるため前面棟とはまた異なる雰囲気となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※同タイプ名が複数列あるため列によって価格が異なる場合があります

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

［VISTA］

S1タイプ　3LDK　94.19㎡

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

2階　12500万円～12999万円　坪単価438万円～坪単価456万円(S2タイプ)
4階　13500万円～13999万円　坪単価473万円～坪単価491万円

E1タイプ　3LDK　75.93㎡

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

2階　8500万円～8999万円　坪単価370万円～坪単価391万円
4階　9500万円～9999万円　坪単価413万円～坪単価435万円

［GLARE］

Rタイプ　3LDK　91.27㎡

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

3階　11500万円～11999万円　坪単価416万円～坪単価434万円
5階　13000万円～13499万円　坪単価470万円～坪単価488万円

［SERENE］

Bタイプ　3LDK　74.95㎡

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

3階　8000万円～8499万円　坪単価352万円～坪単価374万円
5階　8500万円～8999万円　坪単価374万円～坪単価396万円

D1タイプ　3LDK　74.95㎡

画像出典：ザ・パークハウス宮前平二丁目公式HP

6階　9000万円～9499万円　坪単価397万円～坪単価419万円

平均坪単価は約410万円です。

平均専有面積は約77㎡！！

今の時代の新築マンションは建築費高騰の影響により買い手側が購入しやすい価格にするべくいわゆる専有面積調整されてしまうことが多く、60㎡台前半の3LDKも多く見かけるようになったわけですが今作は平均で約77㎡とゆとりがあります。77㎡の3LDKになると4畳台の狭い洋室がなくなったり収納力が増すため当然ながら生活満足度が高くなってくるでしょう。

1LDKは1戸のみありますがそれでも約60㎡ですからだいぶゆとりがあります。

間取りに関しては共用廊下側の柱が食い込み気味なのは惜しいですがリビングの窓面が豊かなプランが多くなっています。縦リビであっても連窓サッシでリビングだけでも3枚相当の窓とするなど日当たりの良さをより活かせる開口部です。バルコニーもゆとりがあって良いですね。

角住戸も柱の外側にまで窓があるため下がり天井はあれどとても豊かな開口部です。

背面棟のSERENEは眺望が抜けない(7階は少し抜ける)ため他の棟より価格を抑えるだけでなくインナーバルコニーを採用した特別なプランとなっています。このインナーバルコニーはカウンターも設けられており管理規約の範囲内で第二のリビングとして過ごすことができます。

もちろん一般的な横長バルコニーであっても椅子を置いて読書～などはできますがインナーバルコニーは奥行きがあるためプライバシー性が高いだけでなく窓面も両面にあるためより幅広い使い方ができるでしょう。私であればリビングのテレビで動画を流してストレッチをしたいですね。インナーバルコニーだからこそ容易に正面にテレビを配置することができます。

ただ、インナーバルコニーのカウンター下に室外機が1台設置されるためエアコン使用時は少々使いにくい空間かと思います。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチンタッチレス水栓、ミストサウナ、キッチン(側面もはりおろし)・食器棚・洗面台天板クオーツストーン、ローシルエットトイレ＆手洗い器、浴室ダウンライトなど単価帯なりに充実したものとなっています。

ただ、やはりウィークポイントになってくるのは床暖房がないことでしょうか。直床(天井は二重)というのも単価帯からすると気になりますが床暖房は日常の満足度に大きく影響してくることから今時点で床暖房をフルに活用している方からすると二の足を踏んでしまいそうですね。ただ、一次取得者層であれば枝葉の部分と割り切りやすいでしょうか。(一概には言えないですが賃貸のほうが床暖房が設置されていないケースが多い)

これはコストカットというよりかは申請時点のゼッチ基準を満たすために致し方なし(ゼッチを優先した)ではあるのですが検討者にとって内々の事情は関係ないため惜しくは感じてしまいますね。オプションでの対応もできません。

それでもゼッチ基準であることで断熱性が高く、リビングには高効率エアコンが標準装備となるなど『非ゼッチ×床暖房あり』よりかは『ゼッチ×床暖房なし』のほうが良いと割り切りやすさはあります。(もちろん『ゼッチ×リビング＆洋室床暖房』が理想だとは思います)

基本天井高は2400mm～2500mmと一般的ですがサッシ高は2200mm弱と立派です。

周辺相場を確認しましょう！

■ブリリアヒルズ宮前平

2006年築　宮前平駅徒歩5分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約280万円

■フォルム宮前平二丁目ヒルズ

2006年築　宮前平駅徒歩5分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約270万円

■パークテラス宮前平

2008年築　宮前平駅徒歩5分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約280万円

■ブリリア宮前平

2010年築　宮前平駅徒歩1分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約320万円

■ザ・パークハウス宮前平エルド

2012年築　宮前平駅徒歩5分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約285万円

■ルピアコート宮前平

2018年築　宮前平駅徒歩8分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約280万円

■プラウド宮前平

2019年築　宮前平駅徒歩7分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約320万円

上記相場からザ・パークハウス宮前平二丁目が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

D1タイプ　3LDK　74.95㎡　6階　9000万円～9499万円　→　8000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先含めた屋外の平置2台を除いて屋外の機械式、設置率は約46％です。

車寄せもないですし億ションとしては物足りない駐車場事情ですね。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm/5300mm×全幅1950mm×全高1750mm/2000mm×重量2300kg　月額19000円～25000円(平置は月額28000円)

地上1段地下2段としてSERENE棟の低層階に配慮してくれています。

駐輪場は南側の屋内と北側の屋外二ヵ所に分かれており北側に関しては高低差が強くなるためウォークスルーのエレベーターありとなります。

南側のほうが便利なためそちらのほうが料金設定は高めになっています。(月額300円～1400円)

管理費は㎡単価月額約206円、エントランスホール＆ラウンジ以外の特別な共用施設がないとはいえお安いですね。これは『本体価格は思っていたより高いけどこの管理費なら総支払額としては呑める』という方も多いことでしょう。(価格が高くて管理費も高いというダブルパンチではない)

住戸階へのエレベーターは各棟に1基(分速60m)、合計3基とゆとりがあります。

ただ、SERENEの最上階に関してはエントランス階へ直通するエレベーターまでの通路に屋根がありません。エントランス階へ直通しないエレベーター(こちらは屋根あり)に途中で乗り換えるか一つ下の階まで階段を利用する方が現実的ではありますので少々不便ですね。

ごみ置場はエントランスホール近くの一ヵ所のみのため部屋によってはけっこう歩きます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ブリリアヒルズ宮前平　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約177円

■フォルム宮前平二丁目ヒルズ　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約194円

■パークテラス宮前平　総戸数60戸　管理費㎡単価月額約245円

■ブリリア宮前平　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約239円

■ザ・パークハウス宮前平エルド　総戸数83戸　管理費㎡単価月額約195円

■ルピアコート宮前平　総戸数33戸　管理費㎡単価月額約197円

■プラウド宮前平　総戸数134戸　管理費㎡単価月額約199円

【住むレーション】

［田園都市線(半蔵門線直通)］

宮前平　7:50発
宮崎台　7:51着
梶が谷　7:54着
溝の口　7:58着
高津　8:00着
二子新地　8:01着
二子玉川　8:03着
用賀　8:06着
桜新町　8:09着
駒沢大学　8:12着
三軒茶屋　8:15着
池尻大橋　8:17着
渋谷　8:21着
表参道　8:24着
青山一丁目　8:27着
永田町　8:29着
半蔵門　8:32着
九段下　8:35着
神保町　8:36着
大手町　8:39着

宮前平　8:09発
鷺沼　8:11着
たまプラーザ　8:13着
あざみ野　8:15着
江田　8:17着
市が尾　8:19着
藤が丘　8:21着
青葉台　8:23着
田奈　8:25着
長津田　8:27着
つくし野　8:30着
すずかけ台　8:31着
南町田グランベリーパーク　8:33着
つきみ野　8:35着
中央林間　8:38着

鷺沼駅と異なり急行は停車しません。

【総評】

いや～いいですよね(笑)

これは立地が神です。とにかくとにかく立地がすごい！！

繰り返しになりますが駅から近いのに静かめな住環境で南傾斜で日当たり抜群(部屋によっては眺望も◎)、学区が黄金ルートの富士見台小学校からの宮前平中学校となる宮前平二丁目アドレス…そこに大手ブランドのかっこいい建物となれば…また鳥肌が立ってきました(笑)

直床や床暖房がないなど気になる部分はありますが二丁目アドレスの中でも条件良い立地で規模感もありますから住みたいと思った予算届く方なら買わない理由がないのではないでしょうか。

ただ、価格に関しては平均坪単価390万円ほどであれば嬉しかったなぁ～という印象を受けました。あくまで予定価格ですが坪単価20万円ほど思っていたよりお高かったです。スペシャル系マンションなのでお安くは売ってくれないですよね…

これだけスペシャルとなれば同ブランドではエルド、無印、レジデンス、他社物件でもプラウドシティなどからの買い替え検討者が多いであろうことも容易に想像できますが億ションとなると買えるパワーがあったとしても二の足を踏んでしまいそうではありますね。自宅が値上がっているとはいえ都心や湾岸エリアほどの上昇率ではないため新たに1億円のローンが走るというのは当然ながら勇気がいることでしょう。

もちろんエリア内でもスペシャルな物件ですから買えるなら買うべき物件だとは思うのですが買い替え検討者は現在の自宅の支払額からはだいぶ上振れしてしまうことでしょう。

ただ、都内で検討している方からすれば『一億円でも満足できる新築マンションが購入できない』となってしまうようなマーケットですから『宮前平ならスペシャル系マンションが1億円前後で購入できる』と前向きに考えやすいことでしょう。

『神立地です！！だから価格はお安くないです！！』という出物となります。

シエリアあざみ野が平均坪単価320万円と価格面で頑張ってきたためよりお高く感じてしまうのですよね…クセ強を呑める方はシエリアあざみ野のほうが合ってくるでしょう。

今作に関しては美しが丘5丁目のプラウドなどが世に出てきてからのほうがお安く見えてきそうですね。あちらは…驚くほど高いでしょうから…坪単価500万円オーバーでトップランナー交代は間違いないはずですからしばらくすると違和感ない価格設定と思えるようになる方が増えることでしょう。

部屋選びに関しては特別条件が悪いという部屋はないため好みと予算で選べばOKのマンションではありますが個人的にビビビときたのはSERENEのBタイプ、2号室の列の7階(702号室)と3号室の列の7階(703号室)です。

インナーバルコニーでありながらも前面棟のVISTAが5階までの列となるため正面方向の眺望がグッと抜けてきます。さらにVISTAの屋上が緑化されるため抜け感だけでなく緑も感じることができるのです。南東側にGLAREが被ってはきますがそちら方面以外が視界抜けしてくるため気持ちの良い眺望と日当たりになることでしょう。エレベーター動線はネックですがその価値のある部屋だと思います。

住まいに求める価値観が私に似ている方であれば702号室と703号室はビビビとくるかもしれません。

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウス宮前平二丁目モデルルーム見学後のファーストインプレッシ