今回ご紹介するのはブランズ浦和別所沼公園です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:大豊建設
価格:4600万円台~7400万円台
専有面積:67.34㎡~88.09㎡
総戸数:74戸
規模:6階建て
交通:JR埼京線「中浦和」駅徒歩4分 JR埼京線「武蔵浦和」駅徒歩15分
所在地:埼玉県さいたま市南区鹿手袋二丁目
竣工予定:2019年9月上旬

駐車場:33台
ミニバイク置場:2台
自転車置場:121台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ浦和別所沼公園公式HP

埼京線の中浦和駅から徒歩4分と駅近立地、別所沼公園近接ということでポジションは良いですね。

一面接道であることは大きな弱点となりますが敷地形状は正方形で綺麗ですから南向き、東向き、西向きに住戸を配置して空いた北側には車寄せを綺麗に配置できています。

中浦和駅からほど近いマンションで車寄せがしっかりと設けられているのは珍しいですから周辺の既存マンションとの差別化ができています。

ただエレベーターホールを設けていなかったり、共用廊下にゆとりがなかったりとこだわりがない部分も多く、せめてもの救いはごみ置き場が二重扉になっていたことでしょうか。エレベーターホールがないのはエントランスホールを別棟にできているというプラスの部分から発生してしまったマイナスな部分ではなく、エントランスホールの上にも住戸があるのにエレベーターホールがないというのはなんとも愛がない。。。

車寄せがあること自体はとてもかっこいいのですがその車寄せ部分に機械式駐車場を設けているため入出庫中は車寄せにも入りずらいですし、なんともきつきつなランドスケープです。出庫してから一時的に車寄せに停車させて同乗者を乗せることができるのはかっこいいですけど機械式駐車場邪魔すぎる位置ですね。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 70.91㎡
2階 4800万円台 坪単価223万円
4階 5100万円台 坪単価237万円

Bタイプ 3LDK 69.43㎡
2階 4400万円台 坪単価209万円
4階 4800万円台 坪単価228万円

[南向き]

Cタイプ 3LDK 72.06㎡
1階 5400万円台 坪単価247万円
2階 5300万円台 坪単価243万円
4階 5600万円台 坪単価256万円

Dタイプ 3LDK 70.08㎡
1階 5100万円台 坪単価240万円
2階 4900万円台 坪単価231万円
4階 5300万円台 坪単価250万円

Eタイプ 3LDK 73.53㎡

画像出典:ブランズ浦和別所沼公園公式HP

1階 5300万円台 坪単価238万円
2階 5200万円台 坪単価233万円
4階 5600万円台 坪単価251万円

Fタイプ 3LDK 67.34㎡
1階 5000万円台 坪単価245万円
2階 4900万円台 坪単価240万円
4階 5100万円台 坪単価250万円

Gタイプ 3LDK 72.27㎡
1階 5100万円台 坪単価233万円
2階 5000万円台 坪単価228万円
4階 5500万円台 坪単価251万円

Hタイプ 3LDK 68.61㎡
1階 4700万円台 坪単価226万円
2階 4800万円台 坪単価231万円
4階 5200万円台 坪単価250万円

Iタイプ 3LDK 70.8㎡
1階 4800万円台 坪単価226万円
2階 4900万円台 坪単価231万円
4階 5300万円台 坪単価250万円

Jタイプ 4LDK 85.56㎡
1階 6400万円台 坪単価247万円
2階 6300万円台 坪単価243万円
4階 6700万円台 坪単価258万円

[東向き]

Kタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 5100万円台 坪単価238万円
2階 5100万円台 坪単価238万円
4階 5300万円台 坪単価247万円

Lタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 4700万円台 坪単価219万円
2階 4600万円台 坪単価214万円
4階 5000万円台 坪単価233万円

Mタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 4600万円台 坪単価214万円
2階 4500万円台 坪単価210万円

Orタイプ 3LDK 70.80㎡
4階 5600万円台 坪単価261万円

Nタイプ 3LDK 72.52㎡
1階 5100万円台 坪単価232万円
2階 5100万円台 坪単価232万円

平均坪単価としては250万円を切りそうです。坪単価260万円以内ならおすすめ(割高感がない)しやすいなぁ~と思っていたので良かったです。

残念ながらディスポーザーはありません。

※Drタイプ、Jタイプ、Rrタイプは駐車場優先権付き

駐車場は1台を除いて機械式で設置率は約44%、月額12000円から17000円を予定しています。

維持費(予定)一例

Iタイプ 70.08㎡・・・管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)7800円

長期修繕計画

Iタイプ 70.08㎡

7年目~12年目 月額15400円
13年目~18年目 月額20300円
19年目~24年目 月額23800円
25年目~30年目 月額27300円
31年目~36年目 月額27300円
37年目~40年目 月額27700円

12年ごとに積立基金436000円

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ中浦和別所沼公園 1997年築 中浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約140万円

・浦和別所沼ガーデンハウス 1999年築 中浦和駅徒歩5分 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・ファストジュール浦和別所沼公園 2001年築 中浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約160万円

・ライオンズアベニュー別所沼公園 2004年築 中浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・プラウド別所沼公園 2006年築 中浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約165万円

・プラウド浦和別所 2010年築 中浦和駅徒歩7分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約185万円

・ザ・パークハウス浦和別所 2014年築 中浦和駅徒歩6分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・プラウド別所沼公園ディアージュ 2013年築 中浦和駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・プラウド別所沼公園トレサージュ 2016年築 中浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約215万円

上記相場からブランズ浦和別所沼公園の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.08㎡ 4階 5300万円台(新築時) → 3700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

既存のマンションでもっと条件が良いところもあり中古価格は抑えめですから新築にこだわるという方に向けたマンションとはなるでしょう。

【住むレーション】

[埼京線]

中浦和 8:00発
武蔵浦和 8:03着
赤羽 8:23着
十条 8:26着
板橋 8:29着
池袋 8:32着
新宿 8:38着
渋谷 8:44着
恵比寿 8:46着
大崎 8:50着
大井町 8:54着
品川シーサイド 8:57着
天王洲アイル 8:59着
東京テレポート 9:03着
国際展示場 9:05着
東雲 9:08着
新木場 9:11着

[武蔵浦和駅で通勤快速に乗り換え]

武蔵浦和 8:05発
赤羽 8:15着
十条 8:18着
板橋 8:21着
池袋 8:25着
新宿 8:32着
渋谷 8:38着
恵比寿 8:40着
大崎 8:44着
大井町 8:50着
品川シーサイド 8:53着
天王洲アイル 8:55着
東京テレポート 8:59着
国際展示場 9:01着
東雲 9:04着
新木場 9:07着

朝ラッシュ時に各駅停車のまま都心方面へ向かう場合、武蔵浦和駅で通勤快速に乗り換える人がいるため武蔵浦和で通勤快速の待ち合わせ中に車内中ほどまで進むことができます。しかしながら通勤快速は武蔵浦和駅の次が赤羽となるため混雑していても乗り換えてしまう人が多いです。各駅停車のまま乗車していると車内中ほどまでいけるのはいいのですが戸田公園などそこそこ乗車人員の多い駅でお客を拾うため徐々に混んできます。

私が中浦和駅から都内へ通勤していた際は武蔵浦和到着時に座れたらそのまま各駅停車で、座れなかったら通勤快速へ乗り換えることが多かったです。

通勤快速の混雑はごいすーなので武蔵浦和では埼玉県民の本気の姿を見ることができます!まだ乗れるのか?!いや、乗れるぞ、いや、乗らなきゃダメなんだ!!

最後の方に乗り込むお客はセルフ駅員(目の前の乗客を押し込みながら乗り込む)をするというローカルルール?!的なのもあります(笑)

なお武蔵浦和時点では痛勤快速もとい通勤快速だけがめちゃ混みなのでそれが嫌であれば各駅停車の車内中ほどにいけば常識の範囲内の混み具合となりますのでご安心ください。赤羽駅から混んだとしても車内中ほどにいればダメージは少ないです。

【総評】

ん~。新築マンション相場だけで見ればけしてお高くはないのですが既存の築浅分譲マンションを中古で買うことよりもプラス材料となる部分が少ないんですよね。ブランズブランド、これでいいのか?と。

高値市況で価格が高いのは仕方ないのですが周辺の既存の築浅分譲マンションよりもプラスになる材料がないと検討者にはなかなか響かないのではないでしょうか。

良い立地ですし邸宅を謳っていただけに高くともハイグレードなマンションになると期待していただけに、、、売れる価格に抑えなければいけないのは百も承知ですが。

それでも予想していた価格よりはお安かったですからコストカットがあった分、価格には反映されておりますからハイグレードではなくてもいいから買いやすい価格帯で新築マンションが欲しいという方には魅力と感じることでしょう。

新築マンションの相場だけで見れば立地と価格のバランスが良いですが新築にこだわらないのであればおすすめすることは難しく、周辺の築浅中古マンションで良いのではないか思えてしまいます。

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~2018年10月21日追記~

第一期販売戸数 10戸

価格:4390万円(1戸)~6990万円(1戸)
最多価格帯:5100万円台(各2戸)※100万円単位
専有面積:67.34㎡~85.56㎡

管理費(月額) 11700円~14900円
修繕積立金(月額) 7500円~9500円

駐車場:33台(平置1台、機械式32台)(月額:12000円~17000円)
ミニバイク置場:2台(月額:2500円)
自転車置場:121台(平置16台、昇降ラック式39台、スライドラック式66台)(月額:200円~500円)

[西向き]

Bタイプ 3LDK 69.43㎡
2階 4390万円 坪単価209万円

[東向き]

Lgタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 4590万円 坪単価214万円


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