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今回ご紹介するのはル・サンクつくば並木(TSUKUBA NAMIKISS PROJECT)です！
［物件概要］第1期1次販売戸数35戸
売主：NIPPO 四国旅客鉄道 総合地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3898万円～6948万円
専有面積：77.47㎡～114.25㎡
総戸数：154戸
規模：14階建て
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅バス約15分「学園並木」バス停徒歩3分
所在地：茨城県つくば市並木四丁目
竣工予定：2026年2月
引き渡し予定：2026年2月
駐車場：194台（来客用駐車場1台含む）月額使用料0円〜10000円
駐輪場：248台 月額100～300円
バイク置場：9台 ミニバイク月額1500円、バイク月額2000円
管理費(月額)17100円～25200円
修繕積立金(月額)6980円～10290円
インターネット使用料(月額)1980円
イベント運営費(月額)330円
CATV使用料(月額)385円
地図はこちらです↓
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
つくば駅周辺では宿舎が分譲マンションへと生まれ変わるなど新築マンションの供給が続いていますが今作はデュオヒルズつくば学園都市以来約15年ぶりの並木アドレス、今作も例に漏れず宿舎跡地開発となります。
まだまだ古い建物もありますが宿舎跡地が商業施設、戸建て、マンションへと生まれ変わっているため街の空気感としてもどんよりとしておらず、とくに戸建てエリアを車で走ると気持ちが良いですね。(マンション派のマンションマニアでも思わず戸建が欲しくなってしまいました。笑)
つくばエクスプレスのつくば駅から学園東大通りをJAXA筑波宇宙センター方面へひたすら南進して車で約10分(バスだと約15分)、歩くと1時間弱かかりますので『駅はあってないようなもの』と考えられる方でないと厳しい立地になります。
路線バスの停留所までは徒歩3分、乗車してしまえば15分ほどで駅と行き来できますが1時間に片道1本の時間帯もあるなどバス頼みの生活は厳しいですね。
ただ、常磐自動車道の桜土浦ICまで約2分、圏央道のつくば中央ICまで約9分と車での日常生活はもちろん遠出も便利な立地です。
日常の買い物は2022年に開業したBLΛNDEつくば並木店と並木ショッピングセンターのTAIRAYAが徒歩2分と車社会ではありますが徒歩でサクッと買い物を済ますことができます。
とくにカスミの新業態であるBLΛNDEつくば並木店は今どきなおしゃれな店内のため古めかしさがなく移住者にとっての冷蔵庫としてもってこいとなることでしょう。ウエルシアと無印良品もあるため便利ですね。BLΛNDEへ乗り入れ可能なカート置場も設けられます。
車であればスパ湯～ワールドやイオンモールつくばもあっという間です。
通学校は並木小学校で徒歩9分、並木中学校で徒歩5分とこちらも近いですし並木公園も徒歩3分、自転車か車であれば洞峰公園も近いですから子育て環境としてはかなり魅力に感じる方ばかりでしょう。
建設地は宿舎跡地の一部分ですがほぼ正方形の整った土地形状です。
全戸南東向きでその南東側には先行開発されたBLΛNDEつくば並木店があります。BLΛNDEつくば並木店の建物は平屋で背が低くく、間に並木道も挟むため低層階でも日当たり抜群です。BLΛNDEつくば並木店の建物を超えてくればその先も戸建など背の低い建物ばかりですから眺望もグッと抜けてきます。
敷地面積は約7,694㎡であるのに対して建築面積は約1,704㎡と空地率がとても高くなっています。その大半は平置き駐車場ではありますが外周部は並木公園と連動する形で豊かな植栽(既存樹のさくらもあり)としていたりとつくばらしいゆとりを感じることができます。
エントランスアプローチは植栽豊かなだけでなくエントランスホールと合わせてS字を描いており植栽の見え方にもこだわってくれています。
ホールから敷地外へ出る際にアプローチの植栽がカーテンのようになるため接道がすぐに見えてこないですし、帰宅時もホールの先を植栽豊かなガーデンとしているため中へ入ってもエレベーターに乗るまで(1階の方は部屋に入るまで)緑を感じられる素敵な動線です。
大庇が伸びた車寄せがあるのも良いのですね。雨の日に同乗者を先に降ろしてなどのシーンで重宝することでしょう。(車寄せが敷地内のため外部の人が見てかっこいいとなる見せつける系ではないです)
敷地にゆとりがあるため歩車分離がしっかりとなされているのも安心安全で嬉しいですね。
外観デザインに関してもバルコニー部分をデコボコさせることで立体的なものとしていますし、マリオンや妻側のコンクリートサンドイッチせり出し、さらに隣戸境もスラブtoスラブの隔て板とするなどかっこいいですよね。
並木アドレスで背が高い建物を建設できるエリアはごく一部ですから竣工するとかなり目立ってくるわけですがそれに相応しいデザインとなっているのは嬉しいですね。価格帯からすると考えられないくらい頑張ってくれており帰宅時もあえてマンションを選んだことを誇れるシーンが幾度となく訪れることでしょう。
帰宅時に遠くから我が家が見えてきてそれが徐々に近づいてくる際にかっこいい建物だと『買って良かった～！！』となりやすいです。
一般的に戸建となれば帰宅時に遠くから我が家が見えてくることは少なく、遠くからも我が家を楽しめるのはマンションならではの特権ですからね！！←マニアすぎる？(笑)
共用施設はパーティー利用可のキッチンスタジオ&キッズスペース、スタディラウンジ、ゲストルームがあります。敷地は広いですが総戸数は154戸と大規模というほどではないですから違和感ないでしょう。
もちろん敷地のゆとりからすればガーデンがもう少し広ければ～というのはあるもののそれはマンション単体で見たときの話であり、並木公園が目と鼻の先ですからガーデンに敷地を割り当てるよりかは平置き駐車場にして設置率を高めるのは当然のことでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Dタイプ 3LDK 77.47㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
Fタイプ 4LDK 84.02㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
Gタイプ 3LDK 89.53㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
Jタイプ 4LDK 89.56㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
Krタイプ 4LDK 100.87㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
Lタイプ 4LDK 114.25㎡
画像出典：ル・サンクつくば並木公式HP
平均坪単価は約180万円です。
平均専有面積は87㎡超、100㎡超の住戸も多いなど今の時代の新築マンションとしてはかなりのかなり広いですね。1階住戸はテラス付きです。
もちろんひとつ前のデュオヒルズつくば学園都市も専有面積82.56㎡～112.53㎡(2200万円台～4100万円台・最多価格帯2600万円台)とゆとりがありましたが近年は建築費高騰の影響で部屋を狭くして価格が高く見えないようにするいわゆる専有面積調整をしている新築マンションばかりですから『つくば並木らしいゆとり』をマンションでも叶えることができます。
ただ、共用廊下側の柱が食い込んでいるのは惜しいですね。デュオヒルズつくば学園都市のように柱をできるだけ外へ逃がしてアルコーブを広めにとってくれると嬉しかったのですがコスト的にさすがに厳しかった(そうすると価格が高くなってしまう)でしょうか。
それでも玄関を奥まらせたクランクインプランがあったりと面白みがありますし、バルコニー奥行き2.5m、さらに下記の通りディスポーザーもあるなど『新築だけが強みじゃないよ』という作り手の強い気持ちが伝わってくるのは本当に嬉しいですね。
近年は『これなら周辺中古マンションを選んだほうが…』となってしまう近郊・郊外の新築マンションは多いのですが今作はデュオヒルズつくば学園都市にはないディスポーザーを設けるなど周辺中古に負けない新築マンションとなっています。とくに戸建てとバッティングするエリアですからディスポーザーは嬉しいですね。
戸建が売れ線のエリアにおいてマンションを選んだだけの価値を感じやすいのは『24時間ごみ捨て可能』に加えて『ディスポーザー』も重要になってきます。
設備仕様としてはそのディスポーザー、食洗機、オープンキッチン(キッチンディバインダーあり)、バルコニースロップシンクなどが備わっています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式(カウンター付住戸もあり)など気になる部分はありますが平均坪単価180万円ほどですから頑張ってくれているほうでしょう。ゼッチ基準を満たしているのも今どきで良いですね。構造は直床(床スラブ厚200mm～)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ミックスガーデンつくば
2007年築 並木3
新築時の坪単価約100万円
直近売り出し事例なし
■デュオヒルズつくば学園都市
2008年築 並木2
新築時の坪単価約100万円
現在の坪単価約95万円
動き一例 約105㎡
新築時3300万円台
中古時3200万円台
上記相場からル・サンクつくば並木が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Gタイプ 3LDK 89.53㎡ 6階 4838万円 → 2980万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外のオール平置きで設置率約125％、2台区画も先着順で確保可能です。2台区画は縦列になる点は注意が必要(前方の車を出さないと後方の車は出せない)ですが全長5mまでOKのため軽自動車縛りもなくロングセダンを除けば大半の車を止めることができます。
また、出入口にはチェーンゲートが設置されます。(リモコン操作)
駐輪場も屋外で設置率約161％です。1世帯2台が確約されていないのは子育てファミリーからするとウィークポイントになってきそうですね。
管理費は㎡単価月額約220円、ディスポーザーありですから今の時代としては違和感ないのですが物件価格帯や周辺物件との比較からするともう少し抑えられていると嬉しかったですね。戸建とバッティングしてくるエリアのため尚更。(駐車場料金が0円の区画もあります)
ただ、第三者管理なのは今どきで良いですね。
エレベーターは2基です。エレベーターはエントランスホールに寄っているため住戸によっては玄関を出てからエレベーターまで少々距離があります。第三者が玄関前を通るけども便利な位置とするか、第三者があまり玄関前を通らないけどもエレベーターまで遠い位置とするか、そこは好みでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ミックスガーデンつくば 総戸数159戸 管理費㎡単価月額約123円
■デュオヒルズつくば学園都市 総戸数234戸 管理費㎡単価月額約160円
【住むレーション】
［路線バス］
学園並木 7:27発
～中略～
つくばセンター 7:45着
［つくばエクスプレス］
つくば 7:52発(始発)
研究学園 7:54着
万博記念公園 7:58着
みどりの 8:01着
みらい平 8:04着
守谷 8:09着
柏の葉キャンパス 8:14着
流山おおたかの森 8:18着
南流山 8:22着
三郷中央 8:25着
八潮 8:28着
六町 8:32着
北千住 8:38着
南千住 8:40着
浅草 8:43着
新御徒町 8:46着
秋葉原 8:49着
つくば駅は完全始発駅のため座っての移動が可能、快速運行時間帯であれば秋葉原駅まで最速45分です。
【総評】
つくばの研究機関であったり学校関係にお勤めであれば駅近くに住む理由が薄くなりむしろ『住宅費を抑えられる並木エリアに住みたい』という方も少なくないでしょう。
ただ、お互いが毎日通勤となると車が2台は必要になる中で2台目が約束されているのはごく一部(しかも縦列駐車)ですから『車は1台でOK』でないと厳しいですね。
専業主婦家庭であったとしても働く側が車通勤ですと買い物の足がなくなってしまいますしつくば駅遠で車が1台しか止められないというのはかなりのウィークポイントになってきます。
つくば勤務の専門職で出社が少ない、もしくは都内通勤だけども出社は月1など『これからつくばへの移住を検討している』方で車1台でOKという方向けにはなってくるでしょう。
一概にはいえないですが
すでにつくばに住んでいる検討者 ＝ 車2台はマストです
都内などからつくばへの移住検討者 ＝ 車1台でもOK
となることが多いですからね。
価格に関しては周辺相場からすればとんでもなくお高いですね。
ただ、今の時代の新築マンションとしてはもはや原価レベル(土地代ほぼ0でないと実現しにくい)ですし、その価格に対して商品力はしっかりとしています。
いわゆるTMD(坪単価満足度)が高いという印象を受けました。
『価格は安いです。でも商品力も低いです。』ではなく『価格は安いです。そんな中で満足度を高めるべく商品力も頑張りました！』なので価値あるお安さだと感じます。
つくば駅近くと異なりリセールバリューには期待しにくいですが『現金で購入するので新築時の価格から値下がることはまったく気にしない』『住宅ローンで購入するけど貯金はたんまりあるので新築時の価格から値下がることはまったく気にしない』『なによりも毎月の支払優先』という方からすれば支払う価格以上に得られる満足度の高さに期待がしやすいことでしょう。
繰り返しになりますがリセールバリューは厳しいと思われるためある程度は永住目線(永住とまでいかなくとも20年住むなど)で購入されたほうが良いでしょう。(新築だから今作が気になっているという方も多いことでしょう)
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