今回ご紹介するのはつくばウェルビーイングプロジェクトです!

[物件概要]

売主:西日本鉄道 東レ建設 長谷工不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2400万円台~6500万円台 ※100万円単位
専有面積:65.00㎡~105.46㎡
総戸数:569戸(第1街区:366戸 第2街区:203戸)
規模:15階建て
交通:つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩10分
所在地:茨城県つくば市竹園三丁目
竣工予定:第1街区2024年2月中旬 第2街区2025年2月中旬

駐車場:572台(自走式駐車場467台、平置き駐車場105台(平置き駐車場の内、身障者用駐車場3台、荷捌き・来客用3台を含む)月額使用料5500円~11000円

自転車置場:第1街区 A敷地(西):二段式下部スライド692台、サイクルポート20区画 計753台 月額100円~500円
第2街区 A敷地(東):サイクルポート127区画 C敷地:サイクルポート76区画(内10区画は専用庭隣接の専用区画想定) 計203区画 二段式下部スライド692台+サイクルポート223区画
バイク置場:10台(A敷地5台、C敷地5台)月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

イメージキャラクターを務めるのは武井咲さん!音楽は小室哲哉さん!

プロジェクト名はつくばウェルビーイング、正式名称はつくばグランヴィラ(※)です。つくばエリア最大級の分譲マンションとなります。

※grandvilla(物件公式HPのURL)=グランヴィラ

つくばエクスプレスのつくば駅から徒歩10分、前回超絶怒涛のおすすめ新築マンションとしてご紹介したレ・ジェイドつくばと比べてしまうと駅から離れた感は出てくるものの徒歩10分でありながらも歩車分離された信号なしのデッキを経由できるのはつくばらしい魅力の一つとなりますね。(デッキ経由の場合は+数分)

デッキ経由が便利なのは1年遅れて竣工するカームヴィラとなるため先発するエアリーヴィラ、ブリーズヴィラに住まう際には下道のほうが早い(メールコーナーの位置等もあるので余計に)ですがそちらでも歩きやすい道のりですから恵まれた徒歩10分物件と言えるでしょう。グランドエントランス前の交差点はやや気になるかもですがだからこそ目立つ存在ともなります。

つくばは官舎等の跡地が分譲マンションとなることが多く新築マンションの供給ラッシュが続いています。約8000戸あった官舎の約7割が廃止となり今後も吾妻公園の周りなど大きな土地に分譲マンションが建設されていく可能性もあります。今作はNTTの社宅跡地となります。接道とデッキ挟んで2つの土地に分かれており元々は両方に住宅がありましたが今作は西側の大きな土地のみに住宅をもってきて東側の土地は駐車場とサイクルポートにしています。

住宅棟は学園東大通りに面する南西向きのエアリーヴィラ、ウエリスつくば方面を望む南東向きのブリーズヴィラ、竹園東公園方面を望む東向きのカームヴィラ(1年遅れて竣工)の3棟構成、土地形状に沿っているため少し斜めになりますがいわゆるコの字配棟に近いものとなります。コの字の中側(住戸棟の背中)には共用棟、車寄せ、駐輪場、自走式立体駐車場を配しています。

今作の平均坪単価は約170万円とつくば駅徒歩10分としては特別お安いわけではないのですがメインターゲットは「一都三県住まいの一次取得者」であることは間違いないでしょう。売り手がそのような発信をしているわけではないのですがつくばエリアの超供給ラッシュからして「つくばじゃなきゃダメな人」だけを相手にしていたら売り切ることは難しいでしょう。(もちろんつくば在住からの購入も多い)

そのため目が肥えた一都三県の一次取得者が価格高騰などの影響を受けてつくばにたどり着きつくばウェルビーイングプロジェクトを見学した際に「これならつくばで決めようよ!」と思わせられる商品(室内スペックは特別高いわけではないです)としています。つくばが検討候補になり教育環境や住環境を気に入った、マンション価格も手が届く、でもそこでそのマンションがコストカット満載のチープなマンションであったらならば買おうという気にはなりにくいでしょう。でも今作は商品力で唸らせてくれるので繰り返しになりますが「これならつくばで決めようよ!」となる可能性大です。

まず外観デザイン。

土浦学園線と学園東通りの交差点側(エアリーヴィラ)にあるグランドエントランスは大階段とその周りを植栽豊かに、全体的に木目調デザインとなっており斜めの大庇がせり出した迫力あるものとなっています。角住戸のダイレクトウィンドウも良い味付けとなりそうです。(今回みたく角住戸数戸のダイレクトウィンドウがマンションの顔となる場合には電球は暖色系で頼むぞ~寸足らずのカーテンは勘弁してくれ~となりますよね。笑)

ブリーズヴィラとカームヴィラはややV字配棟となっており頭頂部の庇を翼のように左右に振り分けているのがかっこいいですね~。11階から住戸が少なくなり中央が空くのですがそれがまた翼を強調してくれています。

コの字配棟の背中側には独立共用棟のコモンヴィラ、その周りに大庇が伸びた車寄せ、水盤のあるアクアガーデン、植栽がさらに豊かなフォレストガーデンがあります。コモンヴィラは天井高が高く窓面も豊かとなっておりラウンジから水盤、植栽を望みつつ読書やパソコン作業、飲食(カフェ&無人ストア&ベンダーコーナーあり)が可能です。コモンヴィラ内には個室(テレキューブ)と会議室もあるため軽作業だけでなくオンラインでの打ち合わせ等も可能です。

コモンヴィラの近くにはランドリールーム、多用途に使えるマルチスタジオ、2種類のサウナルームがあります。後発棟のエアリーヴィラ1階にはゲストルーム2部屋とキッズ&パーティルームが設けられます。

グランドエントランス以外のエントランス(ブリーズヴィラ・カームヴィラ)が特別豪華でないのは気になりました。せめて二層吹き抜けとするなどしてくれるとより嬉しかったのですが。まぁ単価帯からすれば求めすぎなのですがグランドエントランスと車寄せ側のエントランスが豪華すぎるがゆえに気になりました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期一次販売開始前の100万円台予定価格と第一期二次の1万円台予定価格
※100万円台の坪単価は00万円で計算

[エアリーヴィラ 南西棟]

ANwタイプ 3LDK 81.25㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

13階 4500万円台 坪単価183万円
15階 4698万円 坪単価191万円

AEタイプ 2LDK 65.00㎡
3階 3000万円台 坪単価152万円
6階 3100万円台 坪単価157万円
9階 3200万円台 坪単価162万円
12階 3300万円台 坪単価167万円
14階 3458万円 坪単価175万円
15階 3400万円台 坪単価172万円

AFタイプ 3LDK 75.00㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

2階 3558万円 坪単価156万円
3階 3500万円台 坪単価154万円
4階 3598万円 坪単価158万円
6階 3600万円台 坪単価158万円
9階 3700万円台 坪単価163万円
12階 3898万円 坪単価171万円
15階 3900万円台 坪単価171万円

AHタイプ 3LDK 75.00㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

3階 3500万円台 坪単価154万円
6階 3600万円台 坪単価158万円
9階 3700万円台 坪単価163万円
12階 3898万円 坪単価171万円
15階 3900万円台 坪単価171万円

AJタイプ 3LDK 75.00㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

3階 3578万円 坪単価157万円
6階 3600万円台 坪単価158万円
9階 3700万円台 坪単価163万円
12階 3898万円 坪単価171万円
15階 3998万円 坪単価176万円

ADタイプ 4LDK 80.71㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

3階 3800万円台 坪単価155万円
6階 3900万円台 坪単価159万円
9階 4000万円台 坪単価163万円
12階 4198万円 坪単価171万円
15階 4200万円台 坪単価172万円

AAタイプ 4LDK 95.73㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

3階 4900万円台 坪単価169万円
6階 5000万円台 坪単価172万円

[ブリーズヴィラ 南東棟]

BIタイプ 3LDK 81.02㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

1階 4100万円台 坪単価167万円(BIgタイプ)
2階 4118万円 坪単価168万円
3階 4100万円台 坪単価167万円
5階 4198万円 坪単価171万円
6階 4200万円台 坪単価171万円
9階 4200万円台 坪単価171万円
12階 4300万円台 坪単価175万円
15階 4500万円台 坪単価183万円

BJタイプ 3LDK 80.09㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

1階 4088万円台 坪単価168万円(BJgタイプ)
3階 4100万円台 坪単価169万円
6階 4100万円台 坪単価169万円
9階 4200万円台 坪単価173万円
12階 4300万円台 坪単価177万円
13階 4348万円 坪単価179万円
15階 4400万円台 坪単価181万円

BAタイプ 4LDK 105.46㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

1階 5700万円台 坪単価178万円(BAgタイプ)
9階 5900万円台 坪単価184万円
11階 6098万円 坪単価191万円
13階 6298万円 坪単価197万円

BNrタイプ 4LDK 97.24㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

11階 5900万円台 坪単価200万円

BNwタイプ 4LDK 97.24㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

12階 5558万円 坪単価189万円
13階 5500万円台 坪単価187万円

BMタイプ 4LDK 95.25㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

1階 5200万円台 坪単価180万円(BMgタイプ)
3階 5298万円 坪単価183万円
6階 5300万円台 坪単価183万円
8階 5398万円 坪単価187万円

BHタイプ 4LDK 80.81㎡

画像出典:つくばウェルビーイングプロジェクト公式HP

3階 4200万円台 坪単価171万円
6階 4300万円台 坪単価175万円
8階 4368万円 坪単価178万円
9階 4300万円台 坪単価175万円
12階 4400万円台 坪単価180万円
14階 4488万円 坪単価183万円
15階 4500万円台 坪単価184万円

平均坪単価は約170万円です。

つくばらしい広さで4000万円未満となれば限られた戸数しかないのですが一都三県との比較検討であればボリュームゾーンの75㎡でも広く感じやすいことでしょう。(つくばオンリー検討の方からすれば狭く感じやすいでしょうけども広い部屋がないわけではありません)

田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいます。連窓ではありますがワイドスパンというわけではなく、中住戸は一部クランクイン玄関があるくらいの変化しかないのですが角住戸のリビング窓面はダイレクトウィンドウを基本としており窓面豊かとなっています。スパンがないため廊下の長さは気になりますがこの単価の角住戸としてはかなり贅沢な窓面です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、完全ハイタイプのリビング横洋室ウォールドア(一部住戸除く)、トイレは古めかしいタンク式(広い部屋はトイレ手洗いカウンターありですが古めかしいタンク式のまま)、引き戸下レール(リビング横の洋室ウォールドア除く)、浴室ブラケットライト、給湯器リース(デメリットばかりではないですが…)など単価なりではありますがコストカットが激しいというほどではない(今の時代の坪単価170万円としては)でしょう。尚、ミストサウナはありません。自宅でも整えるように付けてくれると嬉しかったですね。また、ブリーズヴィラとカームヴィラの1階住戸は専用テラスと専用庭があるのですが水栓がないのが気になりました。部屋から引っ張ってくることができるにしてもテラス付きならテラスに水栓があったほうが便利でしょう。

インターネットはNURO光Connectを採用、月額1980円です。

構造は直床・二重天井ですがサッシ高が2150mmなのは良いですね~!一般的な板状マンションとしては背が高いですし、都心の坪単価700万円のタワマンでさえもサッシ高2100mmなんてこともあるくらいですから。自分では変えられないサッシを高くしてくれるのはとても嬉しいものです。基本天井高は2450mm~2600mmです。壁内蔵梁で下がり天井も少なくできています。

エントランスのオートロックがハンズフリー(鞄などに入れたままでOK)でないのは残念。自宅玄関の電子錠が標準装備でない物件は多いですがエントランスホールはハンズフリーが増えていますからね。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレスつくば学園都市 2003年築 吾妻3 つくば駅徒歩7分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約130万円

・エスペリアつくば竹園 2005年築 竹園1 つくば駅徒歩5分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約160万円

・クオラフィーレつくば学園都市 2006年築 春日1 つくば駅徒歩15分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約100万円

・ミオカステーロつくば竹園 2007年築 竹園1 つくば駅徒歩8分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約125万円

・ミオカステーロつくば竹園2丁目 2008年築 竹園2 つくば駅徒歩15分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約120万円

・ライオンズつくばフォート 2009年築 春日2 つくば駅徒歩14分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約115万円

・レーベンリヴァーレ竹園レジデンス 2012年築 竹園1 つくば駅徒歩7分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約165万円

・デュオヒルズつくば吾妻 2013年築 吾妻1 つくば駅徒歩5分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約180万円

・レーベンザつくば 2015年築 竹園1 つくば駅徒歩8分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約170万円

・ウエリスつくば竹園 2016年築 竹園3 つくば駅徒歩15分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円

・デュオヒルズつくばエンブレム 2017年築 吾妻1 つくば駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円

・レーベンつくばCORIS 2020年築 竹園1 つくば駅徒歩6分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約215万円

・デュオヒルズつくばセンチュリー 2020年築 竹園1 つくば駅徒歩11分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約210万円

・プラウドつくば 2021年築 東新井 つくば駅徒歩7分 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・レ・ジェイドつくば 2022年10月竣工予定 吾妻1 つくば駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 建設中

つくば駅徒歩5分圏内 新築時の平均坪単価約150万円 現在の平均坪単価約180万円 価格維持率約120% ※レ・ジェイドつくばを除く

つくば駅徒歩6分~徒歩10分 新築時の平均坪単価約155万円 現在の平均坪単価約160万円 価格維持率約103% ※プラウドつくばを除く

つくば駅徒歩11分~徒歩15分 新築時の平均坪単価約145万円 現在の平均坪単価約140万円 価格維持率約96%

上記相場からつくばウェルビーイングプロジェクトの将来価値を予想すると

AJタイプ 3LDK 75.00㎡ 9階 3700万円台(新築時) → 3090万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平面と自走式立体駐車場で設置率100%です。共働きでどちらも車通勤であったり車通勤+専業主婦(主夫)で日中足として車を使うなど2台必要となれば戸建てでないと難しくなってきますね。電車で都心通勤+市内勤務であったりと1台でOKという方に合ってきます。デュオヒルズつくばセンチュリーのように設置率150%だと尚良かったのですが。デュオヒルズつくばセンチュリーは設置率150%で空きが6台(2022年6月時点)ですから2台目需要はしっかりとあるのですよね。

また、建物内の駐車場動線は車寄せもあったりとなんら問題ないのですが出入口が東側接道の一か所なのが気になりますね…これどうにかならなかったのですかね。出た後すぐに信号となるため朝などは譲ってもらう必要がありますし、帰宅時も大通り側から右折して入ろうとした際に信号待ちの車がいて…ということになりかねません。商業施設の駐車場のように頻繁に出入りする車は少ないとはいえ569台の駐車場なのでちょいとストレスに感じることがあるかもです。ただ、通り沿いのデュオヒルズつくば竹園は大通りまでぐるりと回される動線であったりと県の許可が下りないのでしょうから致し方ありません。

さらにもう1点気になったのが自走式立体駐車場にエレベーターがありません。つまりは2階と屋上階への行き来は階段…大人2人+子供で出かけるのであれば乗り降りは車寄せですればよいのですが大人1人+子供だとちょいと大変かと。そのため選べるうちは自走式立体駐車場の1階を選んでおくとよろしいのではないでしょうか。それもあってか第一期購入者は駐車場抽選先行方式となっており希望をすれば1階も取れそうでした。

駅前のレ・ジェイドつくばは自走式立体駐車場にエレベーター、出入口にシャッターゲートでしたから余計に気になってしまうことが多かったです。

自走式立体駐車場と住戸棟の間に一部庇がなくなる箇所があるのも惜しいと感じました。

テスラのカーシェアリングが導入されます。

駐輪場はすべてがサイクルポートでないのは惜しいですがサイクルポートを取れなくても2台は確保できます。レンタサイクルが導入されます。

管理費は㎡単価月額約191円、充実した共用施設にコンシェルジュサービスもあるわけで今の時代の新築マンションとしてはお安いのですがつくばエリアとしては少々お高めです。日勤管理となります。エレベーターはそれぞれの棟に2基、合計6基(分速105m)あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・エスペリアつくば竹園 総戸数230戸 管理費㎡単価月額約128円

・ウエリスつくば竹園 総戸数327戸 管理費㎡単価月額約155円

・デュオヒルズつくばエンブレム 総戸数352戸 管理費㎡単価月額約153円

・レーベンつくばCORIS 総戸数330戸 管理費㎡単価月額約165円

・デュオヒルズつくばセンチュリー 総戸数229戸 管理費㎡単価月額約145円

・レ・ジェイドつくば 総戸数218戸 管理費㎡単価月額約170円

建設地

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

つくば 7:36発
研究学園 7:38着
万博記念公園 7:42着
みどりの 7:44着
みらい平 7:48着
守谷 7:53着
柏の葉キャンパス 7:59着
流山おおたかの森 8:02着
南流山 8:06着
三郷中央 8:09着
八潮 8:13着
六町 8:17着
北千住 8:22着
南千住 8:25着
浅草 8:28着
新御徒町 8:31着
秋葉原 8:34着

秋葉原 21:00発
新御徒町 21:03着
浅草 21:05着
南千住 21:08着
北千住 21:11着
南流山 21:22着
流山おおたかの森 21:26着
守谷 21:34着
つくば 21:47着

[高速バス]

竹園二丁目 5:02発
東京駅 6:22着

東京駅 22:30発
竹園二丁目 23:33着

平日朝ラッシュ時間帯も快速があると便利なのですが。都心通勤だと朝の停車駅の多さがネックとなってきます。(つくば駅他の乗車客が多くなってきたため田園都市線のようなダイヤにした)

週5日で都心通勤というよりかは週1~3日というテレワーク主体の方であれば都心との距離感も飲みやすいことでしょう。

バスに乗るほどの駅距離ではないですが竹園一丁目バス停が近くにあるため帰宅時に雨だった際などは利用しやすいでしょう。(帰宅時のバス停は大通りを渡る必要なし)

ウエリスの前にある竹園二丁目停留所からは高速バスも運行されています。

日常の買い物は徒歩圏内でもヨークベニマルへ徒歩5分、トナリエのロピアへ徒歩9分、カスミへ徒歩11分など選択肢がありますし、多くの方が車をお持ちになるわけでイーアスやイオンモールなど大規模商業施設、高速道路の出入口へのアクセスも良いため遠出なども容易です。

関東2号店となるコーチャンフォーが研究学園駅近くにできるのも楽しみですね!!

通学校は竹園東小学校で徒歩9分、竹園東中学校で徒歩10分です。

【総評】

公務員宿舎の売却が開始されてから年数が経過してきましたがこれから出てくるつくば物件は売れそうですよね。

リーマンショック時は研究学園とつくばのマンションは売れ行きが厳しく、ウエリスつくば竹園の販売時もまだトンネルを抜けきておらず苦戦していました。当時は他にも選択肢が多かったですからね。

でも今はどうでしょうか。一都三県のマンション価格が怖いくらい上昇しています。新規供給も多い時代ではないですから選択肢も少なく、中古へシフトしてもなかなか重たい価格帯です。

例えば2015年頃であれば

※すべて新築

・レーベンザつくば 駅徒歩8分 平均坪単価約160万円 75㎡換算約3630万円
・パークシティ柏の葉キャンパスザゲートタワー 駅徒歩3分 平均坪単価約205万円 75㎡換算約4650万円
・ルフォン流山おおたかの森 駅徒歩8分 平均坪単価約190万円 75㎡換算約4310万円
・ウェリス南流山 駅徒歩8分 平均坪単価約170万円 75㎡換算約3860万円

上記のようにつくばのほうが安いのは当然としても沿線上の広域検討者がもっととっつきやすい街(良い悪いという話ではなくシンプルに都心からの距離)でも買いやすい価格帯でした。

それが今時点では

・レーベンザつくば 駅徒歩8分 平均坪単価約170万円 75㎡換算約3860万円
・パークシティ柏の葉キャンパスザゲートタワー 駅徒歩3分 平均坪単価約250万円 75㎡換算約5670万円
・ルフォン流山おおたかの森 駅徒歩8分 平均坪単価約245万円 75㎡換算約5560万円
・ウェリス南流山 駅徒歩8分 平均坪単価約210万円 75㎡換算約4770万円

と広域検討者がとっつきやすい街のマンションは手が届きにくい価格となってしまいました。

それだけではなくつくばは新築マンションの供給ラッシュですが柏の葉キャンパスと流山おおたかの森はそもそも新築マンションの供給がありません。

もっと広域に見ても同じような現象が起きています。広域検討者がとっつきやすい距離感、住環境の街はもはや容易に買える価格ではないのです。

そんな中でつくばウェルビーイングプロジェクトはつくばにしては広くはないけども一都三県と比べれば広いと感じられるお部屋で4000万円以内、つくばらしい広さのお部屋でも4500万円ほどと買いやすい価格帯です。そこにつくばらしい落ち着いていて整った住環境に坪単価からすれば豪華な大規模マンション。

数年前なら大苦戦でしょうけども今の時代であれば売れるのではないでしょうか。

動画もご覧ください!

■つくばウェルビーイングプロジェクト 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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