今回ご紹介するのはデュオヒルズつくばセンチュリーです!

[物件概要]

売主:フージャースコーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3798万円~6098万円
専有面積:75.21㎡~100.93㎡
総戸数:229戸(他にゲストルーム1戸)、店舗1戸
規模:14階建て
交通:つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩11分
所在地:茨城県つくば市竹園一丁目
竣工予定:2020年11月上旬

管理費(月額)10940円~14630円
修繕積立金(月額)6790円~9080円

駐車場:344台(自走式駐車場254台・平置駐車場:90台(内縦列駐車場11区画22台・身障者用1台))(月額:3500円~6000円(縦列駐車場区画9000円~10000円))他に、店舗専用駐車場10台 来客用駐車場1台
バイク置場:4台(平置)(月額:2000円)
自転車置場:サイクルポート229区画(月額:300円)

地図はこちらです↓

画像出典:デュオヒルズつくばセンチュリー公式HP

結論から申し上げますとおすすめできる新築マンションとなります。

「周辺の中古マンションでいいじゃない・・・」という総評になってしまう新築マンションが多い中で「つくばでマンション買うならデュオヒルズつくばセンチュリーがおすすめ!」と自信をもっておすすめすることができます。

その理由は簡単です。周辺の中古マンションよりも優れた点があるからです。もちろんつくばエリアですから儲かるとか価格維持率がめちゃ高いとかそういうことではありません。満足度が極めて高いであろうという意味でのおすすめです。

同マンションの西側には竹園西広場公園という既存公園があるのですがそちらの整備を行政と一体となりマンション売主がおこないます。ただ公園を整備するだけでは盛り上がりに欠けますから公園とマンションの横にパン屋さんを誘致して人の集まる公園にしようというわけです。簡単に言えば南池袋公園です(笑)

もともとはお世辞にも綺麗とは言えない公園をリニューアル、そしてカフェなどを誘致して人を集める。駅周辺の開発ではなく公園主体の開発というのは今後のトレンドと睨んでおり、海浜幕張の公園、池袋の造幣局跡地の公園、そして今回の竹園西広場のように公園を賑わいあるものにすることに取り組む街は強いであろうと。

パン屋さんが入る商業棟は売主が床を保有しますからデュオヒルズつくばセンチュリーの購入者(管理組合)が費用負担をしたり税金を支払ったりという手間もありません。そして!パン屋さんはつくばでは名の知れたパン工房クーロンヌです!(゚∀゚)キタコレ!!つくば本店とは別に支店扱いでオープン予定です。別棟にしてくれますから建物1階に入るよりは精神衛生上もいいですし、マンションとはしっかりと切り離してくれているのは嬉しい配慮と言えるでしょう。公園も市が管理しますから住民の負担はありません。(町全体としては町内会費月額100円はあります)

つくば駅周辺の開発が盛んだったのは約50年ほど前。官舎を中心にペデストリアンデッキや遊歩道、公園、商業施設などが整備されたとはいえ経年変化によりお世辞にも綺麗と言える状況ではありません。しかしながら官舎の売却が進み、それと同時に新しいマンションが建設され街は綺麗になっています。デュオヒルズつくばセンチュリーも官舎跡地となります。

今後も駅周辺で官舎跡地の売却が続きますから徒歩10分圏内にて分譲マンションの供給は続くと思われますがつくば駅から程よい距離で公園隣接、南面は高さ18mまでの建物しか建設できない規制があるエリアですから採光、日当たりともに半永久的に守られることになります。(地区計画のため行政の裏切りがなければですが)

また、マンションとしては珍しく自走式駐車場設置率が150%となります。1世帯1台は確保でき、総戸数のうち半数はもう1台確保できます。車2台持ちだからマンションは諦めていたという方にはありがたい話ではないでしょうか。つくば駅周辺でも平置き自走式駐車場で設置率150%というのは初となります。(機械式だと1件あり)自走式駐車場にはしっかりとエレベーターが付いています。

さらにはサイクルポートも各戸分用意されています。一部を除き駐車場棟の下となりますから自転車などが雨に濡れる心配もありません。

共用施設はブックステーション兼ラウンジ、キッズスクエア(子供が勉強したり話したりするスペース)、ワークスタジオがあります。同じフロアで子供と大人のスペースを隣同士でありながらもしっかりとわけているのはどちらにとっても過ごしやすい共用施設になるのではないでしょうか。

パン屋さんの2階部分にはベーカリーカフェが設けられますから晴れた日はテラスで、雨の日は建物内で朝食を・・・天候やシーンによって使い分けることができるのは魅力的です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

G1タイプ 3LDK 75.32㎡
2階 3798万円 坪単価166万円
7階 3998万円 坪単価175万円
11階 4198万円 坪単価184万円
14階 4398万円 坪単価193万円

Dタイプ 4LDK 100.93㎡

画像出典:デュオヒルズつくばセンチュリー公式HP

2階 5198万円 坪単価170万円
7階 5448万円 坪単価178万円
11階 5648万円 坪単価185万円
14階 6098万円 坪単価199万円

[南西向き]

Bタイプ 4LDK 83.71㎡
2階 4298万円 坪単価169万円
4階 4498万円 坪単価177万円
7階 4628万円 坪単価182万円

維持費一例・・・G1タイプ 3LDK 75.32㎡ 管理費(月額)11300円 修繕積立金(月額)6780円

平均坪単価は約180万円です。競合するコアリスより1割以上はお安いです。

共用廊下にもそこそこゆとりがありますし、設備仕様も直床であること以外は大きなコストカットは見受けられませんでした。最近では珍しくなったバルコニースロップシンクが付いているくらいです。ディスポーザー、食洗機も付いています。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレスつくば学園都市 2003年築 吾妻3 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約120万円

・モナークつくば 2005年築 吾妻3 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約95万円

・サーパス吾妻学園都市 2005年築 吾妻1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約140万円

エスペリアつくば竹園 2005年築 竹園1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約120万円

・デュオヒルズつくば竹園 2008年築 竹園3 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約115万円

・ミオカステーロつくば竹園2丁目 2008年築 竹園2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約100万円

・ウエリスつくば竹園 2016年築 竹園3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・デュオヒルズつくばエンブレム 2017年築 吾妻1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からデュオヒルズつくばセンチュリーの将来価値を予想すると

G1タイプ 3LDK 75.32㎡ 2階 3798万円(新築時) → 2980万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

つくば 7:57発
研究学園 8:00着
万博記念公園 8:03着
みどりの 8:06着
みらい平 8:09着
守谷 8:14着
柏の葉キャンパス 8:20着
流山おおたかの森 8:23着
南流山 8:27着
三郷中央 8:30着
八潮 8:33着
北千住 8:41着
南千住 8:44着
浅草 8:47着
新御徒町 8:50着
秋葉原 8:52着

秋葉原 19:00発
新御徒町 19:02着
浅草 19:05着
南千住 19:08着
北千住 19:11着
六町 19:15着
八潮 19:19着
南流山 19:24着
流山おおたかの森 19:28着
柏の葉キャンパス 19:31着
守谷 19:37着
研究学園 19:48着
つくば 19:51着

[高速バス]

つくばセンター 7:00発
都営浅草駅 8:25着
上野駅 8:30着
東京駅 8:45着

東京駅 19:00発
つくばセンター 20:10着

レーベンザつくばのように直結とまではいかないものの斜め横にヨークベニマル(10時~22時)がありますから日常の買い物は便利です。

【総評】

とてもおすすめしやすいマンションです。

駅周辺のマンションとしっかりとした差別化があり、駅周辺のマンションでは得難い魅力がありますからどうしても駅近というこだわりがない限りはつくばエリアで検討中の方にとって買いのマンションであると評価します。前作のデュオヒルズつくばエンブレムも強くおすすめしましたが商業エリアですから住環境でのおすすめではなく資産性と駅近利便性のおすすめでした。今回は住居エリアで目の前の土地が地区計画あり、公園隣接と住環境でのおすすめとなります。駅徒歩11分とはいえ東大通りを超えないというのがミソですね。つくば駅から信号なしでペデストリアンデッキ、遊歩道を経由して行き来することができます。

建物外観とランドスケープにも力を入れており、パン屋さんが入る2階建ての商業棟横をあえて通らせる導線は感動モノでした。

尖った言い方にはなってしまいますがつくばエリアで新築マンションを検討されているのであれば買わない理由ないですよね?と。それくらいおすすめできます。

フージャース(通称フーちゃん)はメジャー7が参戦しないエリアでうまい物件を供給しますよね~。つくばエリアでは6棟目のマンションですし、戸建ても供給していますからフージャースの知名度が高いエリアとなっています。つくばの住宅需要的に瞬間蒸発はしないでしょうけどもウエリスのように苦戦してしまうことはないでしょう。

ただしつくばエリア全体ではまだまだ課題もあります。駅前のクレアでさえマンションになるとの噂が流れたくらいで(商業施設になる可能性もあります)、今後の官舎跡地もマンションになる可能性が大でしょう。今回のように行政がデベロッパーと協力し合い、ただ新しいマンションをつくるのではなく人が集まる開発を進めていけるかどうかがつくばエリア全体の不動産相場にも影響してくることでしょう。

余談ですがフージャースコーポレーション(デュオブランド)単独事業であり飯田産業(センチュリーブランド)とのJVではありません。モデルルーム訪問するまでJVだと勘違いしてました。

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