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今回ご紹介するのはプレミストつくば研究学園です！

［物件概要］第1期1次販売戸数150戸

売主：大和ハウス工業　旭化成ホームズ
施工：長谷工コーポレーション
価格：4490万円～14980万円
専有面積：61.67㎡～108.17㎡
総戸数：602戸
規模：15階建て
交通：つくばエクスプレス「研究学園」駅徒歩9分
所在地：茨城県つくば市学園南二丁目
竣工予定：2027年9月
引き渡し予定：2027年9月

駐車場：723台　月額4000円～28000円　

〈駐車場内訳〉
平置駐車場232台（内、縦列駐車区画：20区画（1区画2台）
車椅子使用者優先駐車場2台、EV70台〕
機械式駐車場127台
自走式駐車場364台（内、軽23台、小型1台）〕
別途、みなみん広場横駐車場6台、来客用平置駐車場3台、荷捌き用駐車場2台、洗車スペース2台

駐輪場：1204台　月額100円～1500円　ラック式1088台、サイクルポート58区画（1区画2台）
バイク置場：23台　月額2000円～3000円　

管理費：月額11000円～19400円
修繕積立金：月額8900円～15600円
インターネット：月額1210円
Tebra connect利用料：月額132円
D’sエネルギープラン料金：月額88円

地図はこちらです↓

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

余談から入りますがマンションギャラリーにて公開中のプロモーションビデオに木曽路のCMでお馴染みの原田ゆかさんが出演されていました！

～忘れていませんか、心がホッとする時間　研究学園に、おかえりなさい。～〈※脳内再生〉

つくばエクスプレスの研究学園駅から南方向へ徒歩9分、駅前に分譲マンションが点在する中でやや距離を感じてはしまいますが、15万㎡超の敷地内に分譲マンション、教育施設、商業施設、事業施設、広場等を建設する一つの街づくりですから「駅距離だけでは語れないプロジェクト」となります。

ただ、教育施設に関しては茗溪学園中学校高等学校とその学生寮が2029年春開校予定で動いていたのですが撤退となりました…

分譲マンションもそうですが今後新たに建物をつくることが本当に難しい時代になってきましたね…(建築費がもんげーすぎて採算合わない)

今のところ動いているものは思学舎グループの学習塾(2028年開校予定)、商業区画はスーパーマーケットとしては研究学園がお膝元のカスミ(2028年開業予定)とその他大和ハウス工業による施設、事業施設は5つほどに区画分けされる計画、そして住宅はつくば市最大戸数となるプレミストつくば研究学園となります。

茗溪学園を誘致していた区画に関してはまだ未定ではありますが分譲マンション第二弾になる可能性もありますね。もちろん今作の売れ行き次第ではありますがすでに土地は仕入れているわけで大和ハウス工業としても塩漬けするわけにもいかないでしょうからね。

日常の買い物は目の前にできる予定のカスミ、イーアスつくば(大和ハウス工業が運営する商業施設・スーパーマーケットはカスミ)が徒歩12分と徒歩圏内では限定的ですが車社会ですからコストコ、ブランデ(カスミの新業態で高級志向店)、トライアル、ベルクフォルテ（旧ララガーデンつくば）などへ買い出しに出かける方も多いでしょう。選択肢はかなり充実しています。

2026年10月にはそよらつくば学園の森がオープン予定、核店舗はイオンスタイルとなります。

近年新たなスーパーマーケットがオープンする一方で駅前のとりせんは2026年1月に閉店してしまいました。

大型複合書店のコーチャンフォーがオープンしたのもスペシャルですよね～！！

私は若葉台店にちょくちょく行くのですがつくば店は初訪問でした！

時間がいくらあっても足りない…(笑)

コーチャンフォーに訪問したことがない方は若葉台店もしくはつくば店へぜひ訪れてみてください！！(他は北海道に行かないとないです)

ワンフロアに圧巻の商品数…すごいです！！

街全体が無電柱化されており街並みが綺麗で空が近いのも良いですよね！

多くの子育てファミリー層にとってウィークポイントになってくるのは通学校でしょう。

残念ながら新しく開校した研究学園小中学校ではなく葛城小学校で約2キロ、手代木中学校で約4キロです…

もちろんこれはその通学校がダメという話ではまったくもってなく、普通に考えて1キロちょっとのところにある研究学園小中に通わせたいでしょうからね…

個別相談会においても価格うんぬんよりこの点がものすごく検討しにくく結果として研究学園小中もしくは学園の森学区となる中古マンションを購入される方ばかりでした。(自分たちは新築のほうがハッピーだけど子供のことを考えたら学区優先だよね～となりがち)

もちろん今後通学校が変更になる可能性は0ではないでしょうけども現状ではかなりのかなりとっつきにくいポイントとなってきます…当然ながら子育てファミリーでなければ生活する上では関係ない話ですからある程度年齢層高い方の購入が多いのかな？と考えられます。

プレミストつくば研究学園は街の中でも駅に寄った北側に位置しており、敷地形状も横に長いことから南方位をボリュームゾーンとできています。

その南向きは新設される接道を挟んだ向かいが商業施設、その先事業用地となる計画的な配棟ですから低層階でも日当たり抜群、視界抜けする部屋も多いですね。

ただ、商業施設も事業施設もどのくらいの背の高さになるか決まっていない点は注意が必要です。

東向き住戸は茗溪学園になる予定であった区画を望むため南向き以上に眺望や日当たりが予測しにくい状況ですから第一期での供給は限定的(上階の一部のみ)です。

西向き住戸は接道向かいが日本自動車研究所の事業所で建物部分は少ないですから視界抜けを得られます。

個人的には筑波山を望める北側に窓があるAAタイプの高層階が一番魅力であるという印象を受けました。(高層階でないと北側が抜けてきません)

今作の従前地も日本自動車研究所のテストコースがありました。(昔は研究学園駅周辺まるっと日本自動車研究所の土地)

敷地面積2万3000㎡超の広い敷地に対して空地率は高いですがその大半は背中側の駐車場や駐輪場に割り当てられていますので住民専用の中庭(ガーデンパス)は総戸数からするとそこまで広くありません。

ただ、敷地南東側にイベントに利用できるステージを設けたみなみん広場を設けることで15階建ての横に長い建物でも圧迫感を軽減してくれそうです。

エントランスアプローチはゲートデザインの車寄せ(駐車場出入口)と一体型となっており植栽も豊かです。

エントランスホールも二層吹き抜けで曲線を多用したエレガントなデザイン、外観正面もバルコニーをデコボコさせ(奥行き2.5m部分も多い)角住戸のコーナーサッシ周りのコンクリートラインを曲線させるなど立体感があるため団地感がありません。バルコニーガラス手摺は筑波山をイメージしてリズミカルな配色になっていますね。

一概には言えないものの郊外の板状型大規模マンションはどうしても団地っぽさを感じてしまう(団地が悪いという意味ではまったくもってなく、単調に見えてしまうという意味)のですが今作では見た目にも気を遣ってくれているのが嬉しいですね。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板です。

共用施設は定期的に本が入れ替わるライブラリーサロン、3Dプリンタ、実験キット、画材などを備えた多目的実験室のケンキュウラボ、マットスペースやボルダリングスペースなどを設けたアソベース(キッズルーム)、個室完備のワーキングスタジオ、キッチン完備のルミネアラウンジ(パーティールーム)、ゲストルーム2部屋、ランドリールーム、フィットネススタジオ、ゴルフルーム、ルーフトップテラス(パーティールームから階段で直接行き来可)など大規模マンションらしく充実しています。

パーティールームのダイレクトウィンドウが外観デザインとしてのアクセントにもなっており広場から見た際にかなりインパクトありカッコいいでしょう。

無人宅配などの実験に対応したスペースを設けているのも研究学園らしいですよね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

AB　4LDK　77.87㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

3階　6090万円　坪単価259万円
6階　6240万円　坪単価264万円

BH-1　4LDK　108.17㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

5階　8790万円　坪単価269万円

BI-1　2LDK　61.96㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

2階　4710万円　坪単価251万円
3階　4760万円　坪単価254万円
6階　4910万円　坪単価262万円

BL　3LDK　75.76㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

3階　6020万円　坪単価263万円

BR　4LDK　81.86㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

4階　6860万円　坪単価277万円

CK　3LDK　75.76㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

13階　6510万円　坪単価284万円

CU　3LDK　76.35㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

9階　6340万円　坪単価275万円

CV-2　4LDK　105.65㎡

画像出典：プレミストつくば研究学園公式HP

11階　9980万円　坪単価312万円

平均坪単価は約270万円です。

平均専有面積は75㎡弱ですから研究学園物件としては狭いですね。

ただ、今の時代の新築マンションとしてはゆとりがありますし、収納も充実、連窓サッシも採用してくれています。

共用廊下側の洋室もアウトフレームとできているプラン、アイランドキッチンプラン、ベネッセ監修の生活動線を意識したプランなど選ぶ楽しみがあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンク、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯からすると頑張ってくれています。ゼッチ基準に加えて低炭素建築物認定も受けているのは今どきで良いですね。

ただ、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なし、二重床ではなく直床なのは惜しいところでした。基本天井高は2450mm・2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■サーパスつくば研究学園

2007年築　研究学園駅徒歩1分

新築時の坪単価約110万円
現在の坪単価約170万円

■パークハウスつくば研究学園けやきレジデンス

2009年　研究学園駅徒歩3分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約190万円

■レーベン研究学園ネクシオ

2016年築　研究学園駅徒歩3分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約185万円

■レーベン研究学園ヴェルプレジオ

2017年築　研究学園駅徒歩5分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約165万円

上記相場からプレミストつくば研究学園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

BL　3LDK　75.76㎡　3階　6020万円　→　4000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で一部機械式が混在しているのは惜しいのですが平面平置きとエレベーターありの自走式立体平置きが主で設置率約120％です。

1世帯1台はもちろんのこと2台希望の方でも敷地内のみで完結できる可能性があるのは嬉しいですね。(縦列区画もあります)

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm/1800mm/2100mm×重量2000kg

駐輪場も屋外で一部サイクルポート区画あり、1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約179円、日勤管理（月曜日～日曜日 8時～19時（休憩1時間含む）、12/31～1/3除く）ではありますがディスポーザー、多彩な共用施設もありますからコストパフォーマンスが高いと言えるでしょう。

ごみ置場は2ヵ所、エレベーターは7基(分速105m)あり4ヵ所に分かれているためそれらが極端に遠い住戸はないものの、横に長い大規模マンションあるあるでメールコーナーからものすごく離れる住戸があるなど日常動線を意識しつつ部屋を選びたいところです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■サーパスつくば研究学園　総戸数213戸　管理費㎡単価月額約132円

■パークハウスつくば研究学園けやきレジデンス　総戸数454戸　管理費㎡単価月額約192円

■レーベン研究学園ネクシオ　総戸数201戸　管理費㎡単価月額約168円

■レーベン研究学園ヴェルプレジオ　総戸数97戸　管理費㎡単価月額約183円

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

研究学園　7:06発
万博記念公園　7:09着
みどりの　7:12着
みらい平　7:15着
守谷　7:20着
柏の葉キャンパス　7:26着
流山おおたかの森　7:29着
南流山　7:33着
三郷中央　7:36着
八潮　7:40着
六町　7:43着
北千住　7:49着
南千住　7:52着
浅草　7:55着
新御徒町　7:57着
秋葉原　8:00着

研究学園駅は快速通過駅となります。

また、朝ラッシュ時間帯に研究学園駅に停車していた通勤快速は廃止となり普通と区間快速に統一されました。

ただ、夜ラッシュ時間帯の通勤快速は残っており帰宅時はそちらも利用できます。

それでも速達性や着席可能率に関してはつくば駅の方が圧倒的に勝っているため鉄道利便性を優先したい方はつくば駅物件と比較検討されたほうが良いでしょう。このご時世なので予定通り進むのかはなんともですがつくば駅近くでは超大規模新築マンションの計画があります。

現在は6両編成ですが2030年代前半には8両化となる計画が進んでいます。

圏央道と常磐道を日常使いすることで車での遠出も捗りますね！

【総評】

駅からは離れますが一つの街づくりですから「駅から離れただけの価値があるロケーション」と言えるでしょう。

駅前物件と比べて電車の音ネックがほとんどない(TXはロングレールのため線路沿い物件でもうるさいというほどではないですが)ですし、駅前公園を経由できる道のりも郊外らしくてスペシャルですね。

駅から離れたなりに採光・眺望面に優れていますし、そこに共用施設が充実したエリア最大規模らしいカッコいいマンションとなれば駅距離呑んででも住みたいと思わせてくれやすいでしょう。

子育てファミリーを取り込みたい中で学校までの距離はウィークポイントになりますけども…

価格に関しては新築マンション比較としては違和感ないですが周辺中古マンションと比べてしまうとお高いですね。

となれば「どれだけ新築マンションに拘るか」で評価が大きく異なってくるでしょう。

新築に拘らなければエリア№1マンションのパークハウスさえ手が届いてしまいますからね…

今作がいくら街づくりの一画とはいえパークハウスは駅近ですし、オーバースペックとも言われたくらいスペックがとんでもなく高いマンションですから…パークハウスが強すぎるのです…

ただ、そんなことは売り手側が一番理解しているため「専有面積では戦わずグロス勝負」を仕掛けてきています。

レーベン研究学園ヴェルプレジオとレーベン研究学園ネクシオの専有面積は90㎡前後がボリュームゾーン、パークハウスつくば研究学園は100㎡台前半がボリュームゾーンであるのに対して今作は先の通り70㎡台がボリュームゾーン(平均専有面積約74㎡)です。

ですからグロスとしては周辺中古マンションと大きな差がありません。(当然ながら坪単価では大きな差があります)

そのため「新築マンションに住みたい」「そのためにはつくばらしいゆとりある部屋の広さは求めない」という方に合ってくると言えるでしょう。

エリア№1マンションのパークハウスつくば研究学園は立地、スペック共にとんでもなくスペシャルなマンションです。(個別相談会経由で購入いただくことも多いマンションです)

プレミストつくば研究学園をきっかけに研究学園という街に惚れたという方にはぜひ比較検討していただきたい中古マンションとなります！

今作を単体で見ればとても良いマンションなのですが、研究学園にはパークハウスという強キャラが存在しているのが本当に悩ましいのですよね…

～パークハウスつくば研究学園とプレミストつくば研究学園の支払額比較～

※35年フルローン、金利1％、変動金利で計算
※管理費と修繕積立金を含む

■パークハウスつくば研究学園

南向き　95.45㎡
23階　5600万円
月額約19.9万円

■プレミストつくば研究学園

南向き　75.76㎡
13階　6510万円
月額約21万円

研究学園となれば都心からグッと離れるため「お互いが市内勤務」、「片方が市内勤務」、「地縁がある(実家が近い等)」というような方が検討者のボリュームゾーンであることは言わずもがなではあるのですが、とにかく住環境がスペシャルですから地縁がない方でも通勤事情許すのであれば検討してみると面白いかもしれませんよ！

その際はぜひコーチャンフォーへ！！

コーチャンフォーのある街、多摩ニュータウンエリアとの比較も兼ねてコーチャンフォーをはしごするのもありでしょう！(笑)

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