ハイムスイートつくば万博記念公園　価格と間取り　駅徒歩3分×全戸南向き

今回ご紹介するのはハイムスイートつくば万博記念公園です！

［物件概要］先着順

売主：積水化学工業
設計：⻑谷工コーポレーション
デザイン監修：ケミカルデザイン一級建築士事務所(奥村俊慈氏)
施工：⻑谷工コーポレーション
価格：3838万円～4948万円
専有面積：66.47m²～87.77m²
総戸数：112戸
規模：13階建て
交通：つくばエクスプレス「万博記念公園」駅徒歩3分
所在地：茨城県つくば市島名字土橋本895番1他
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年4月上旬

駐車場：78台（平置式74台、店舗用等平置3台、カーシェア用平置1台）月額8700円～9500円］
バイク置場：9台　月額2000円
駐輪場：168台　月額100円～600円
インターネット使用料（月額）990円

管理費（月額）9200円～12100円
修繕積立金（月額）5400円～7000円

地図はこちらです↓

画像出典：ハイムスイートつくば万博記念公園公式HP

つくばエクスプレスの万博記念公園駅西口から駅前ロータリーを超えてすぐのところ、駅徒歩3分ですが表記以上に近く感じる立地です。

万博記念公園駅はつくばエクスプレス内で一番乗降客数が少ない駅であり、駅前になにか大きな施設があるわけでもありません。みらい平とみどりのと同じく非常に静かな駅前となります。

日常の買い物は駅反対側のカスミ(ダイソーやウエルシアもあるピアシティ万博記念公園)が徒歩5分のところにありますがエリア柄マイカー派ばかりですからイーアスつくばやイオンモールつくばを日常使いされる方も多いことでしょう。

2022年10月にはコーチャンフォーつくば(複合書店)がオープンしたのも羨ましい限りです。

通学校は2023年4月開校の香取台小学校が徒歩5分、高山中学校で徒歩25分です。諏訪公園が目の前にありますし、まもりの杜公園が徒歩7分、香取台吉祥公園が徒歩8分と公園も点在しています。科学万博記念公園へも自転車であれば10分ほどです。

駅東側よりもグラウンドレベルが高いためハザードマップでも色はつきません。

建設地は東側の駅前通りと北側の土浦坂東線の二面接道、ほぼ正方形の整った土地形状で全戸南向きを実現できています。従前は月極駐車場でした。

南方面は背の低いアパート、その先諏訪公園となります。南側のアパートのほうが少しグラウンドレベルが高くはなりますが中層階になれば十分な抜け感となりますし、低層階でも建物をセットバックしているため日当たり面ではほとんど影響ありません。抜ける階は圏央道の間にある樹木が見えてくるため気持ちが良い眺望です。

エントランスアプローチは敷地の広さの割には短めですし車寄せもないのですがゲートデザインと植栽計画で雰囲気良いですし、段々となった庇を突き抜けるように袖壁が伸びてきているのもかっこいいですね。

エントランスホールはメールコーナー一体型で特別な広さはないですが隣のスイートラウンジを経由してエレベーターホールへ向かう動線となっています。スイートラウンジは大きなデスクとチェアが配されたカフェのような空間となっており大窓からは自然と坪庭の植栽を望むこともできます。

その他にもガチのテレワークもできるスイートベース(防音個別ブース×2)、楽器演奏などもできるスイートスタジオも完備されています。工具をシェアできるボックスとコイン式のカート置場があるのも細かい点ですが戸建てとの競合も意識したありがたい工夫と言えるでしょう。(車から部屋までの重い荷物の移動が戸建てと比べた際のウィークポイントになるため)

バルコニーガラス手摺は下から上にかけて色が明るくなるだけでなく、その色合いを横で統一せずに斜めに流すことで筑波山と空が交わるようなデザインとしています。柱と梁、バルコニー手摺も色の変化があるこだわりようです。

さらに妻側はブルー系タイルとホワイト系タイルを組み合わせて筑波山中の名瀑である六所の滝をイメージしたものとするなど全体的に凝ったものとしてくれています。バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　4LDK　83.29㎡

画像出典：ハイムスイートつくば万博記念公園公式HP

4階　4648万円　坪単価184万円
9階　4798万円　坪単価190万円

Cタイプ　4LDK　80.46㎡

画像出典：ハイムスイートつくば万博記念公園公式HP

9階　4778万円　坪単価196万円

Eタイプ　2LDK　66.47㎡

画像出典：ハイムスイートつくば万博記念公園公式HP

6階　3838万円　坪単価190万円

Iタイプ　4LDK　87.77㎡

画像出典：ハイムスイートつくば万博記念公園公式HP

4階　4948万円　坪単価186万円

平均坪単価は約180万円です。

2800万円台(66.47m²)のパンダ住戸もありますが全体としては坪単価200万円弱がボリュームゾーンとなっており、供給中のみどりの駅徒歩10分のウエリスつくばみどりのとほぼ同じくらいの単価帯となります。

70㎡台が中心のため平均専有面積約95㎡のガレリアヴェールと比べてしまうとだいぶ狭いですね。

ただ、80㎡超え住戸の設定もありますし、今作の坪単価で平均専有面積を広くしてしまうと戸建ならかなりいい家が建ってしまう価格帯になってしまうため事業としては違和感ないでしょう。(無電柱化区域のセキスイハイム大規模分譲地でも60坪で土地代2000万円以下)

間取りに関しては共用廊下側の柱も食い込んだシンプルな田の字が主で連窓サッシにもなっていないなどシンプルです。

1階住戸は専用庭と専用駐車場完備となっています。戸建て感覚で便利なマンションに住みたいという方にとってもウケが良いことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは戸建との競合エリアにおいて惜しいですね。さすがに食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造は直床・二重天井など単価なりに抑えられています。

ただ、基本天井高2500mmに対して2200mmのハイサッシは立派ですね。日当たりと眺望の良さをより活かせますし、窓が大きいことで先に述べたこだわった外観デザインと相まってよりかっこよく見えることでしょう。

また、耐震性に優れた給水管「エスロハイパーAW(地震等で壊れにくい)」を採用したり、太陽光発電システムや蓄電システムを搭載することで万が一の停電時に備えるなどハイムスイートブランドらしく目に見えないインフラ部分にもこだわってくれています。

周辺相場を確認しましょう！

■ミレニオつくば万博記念公園

2007年築　万博記念公園駅徒歩2分

新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約105万円

■アデニウムつくば万博記念公園

2008年築　万博記念公園駅徒歩3分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約100万円

動き一例

約80㎡
新築時3000万円台
中古時2400万円台

■ガレリアヴェール

2009年築　万博記念公園駅徒歩2分

新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約105万円

上記相場からハイムスイートつくば万博記念公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Eタイプ　2LDK　66.47㎡　6階　3838万円　→　2420万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はゆとりある空地率を活かして全台屋外平置きとなっています。ただ、設置率は約66％です…カーシェアが1台設置されるとはえ100％にすべき立地だとは思いますが…もちろん車マストの方は2台前提で戸建を選びがちなのはわかりますがせめて1世帯1台分は必要ですよね…(1世帯1台＋たまにのセカンドカーとしてカーシェアですよね…)

駐輪場も屋外で設置率150％、2台確保がマストの方は注意が必要です。

管理費は㎡単価月額約138円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが今の時代にしてはしっかりと抑えられていますね。エレベーターもしっかりと2基あるためストレスなく上下移動ができることでしょう。第三者管理となっています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ミレニオつくば万博記念公園　総戸数140戸　管理費㎡単価月額約128円

■アデニウムつくば万博記念公園　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約200円

■ガレリアヴェール　総戸数410戸　管理費㎡単価月額約158円

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

万博記念公園　8:06発
研究学園　8:09着
つくば　8:12着

万博記念公園　7:42発
みどりの　7:44着
みらい平　7:48着
守谷　7:53着
柏の葉キャンパス　7:59着
流山おおたかの森　8:02着
南流山　8:06着
三郷中央　8:09着
八潮　8:13着
六町　8:17着
北千住　8:23着
南千住　8:25着
浅草　8:28着
新御徒町　8:31着
秋葉原　8:34着

つくばエクスプレスの快速と通勤快速は通過となります。

圏央道のつくばICまで車で5分ほどと今でも高速道路アクセスが便利ですが万博記念公園駅西側ではつくばスマートICの工事が進んでおり、そちらが開通すると今以上に便利になります。圏央道の4車線化が拡大していくのも楽しみですね。

車での遠出に関してはつくば駅よりも利便性が高いのは万博記念公園駅のストロングポイントの一つとなってきます。

【総評】

全戸南向きはつくばエリアではけして多くありませんし、線路からも離れて大通りは背中側であるなど『駅近』×『南向き』×『静かめな住環境』ということでつくば駅で供給中の新築マンションとはしっかりと差別化されています。

もちろん特別なこだわりがなければつくば駅のほうがとっつきやすいかとは思います。

ただ、のんのんびより感がある街ですし、ピカピカの通学小学校が近くにあるなどその特別なこだわりを抱きたくなるような要素は少なくないですね。

そこに対してかっこいい建物、安心できる建物となれば万博記念公園がお好きな方にとってはとても好条件の出物と言えるでしょう。

価格に関しては周辺相場と比べてしまうと少々高いですね。

駐車場(平置きor自走式立体)とサイクルポート(自転車3台相当で柵もあり)の確保が約束されたガレリアヴェール(こちらも香取台小学校が通学校)が坪単価100万円ほどで購入できてしまいます。

・2008年築　駅徒歩2分　南向き　坪単価100万円
・2025年築　駅徒歩3分　南向き　坪単価180万円

『17年分の新しさを坪単価80万円で買う』ことを妥当だと思えるかどうかで評価が大きく分かれることでしょう。