今回ご紹介するのはウエリスつくば竹園です!

[物件概要] ※記事作成時点での先着順住戸

売主:エヌ・ティ・ティ都市開発 日立ライフ
施工:長谷工コーポレーション
価格:3228万円~4608万円
専有面積:71.10m²~101.18m²
総戸数:327戸
規模:地上14階
交通:つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩15分
所在地:茨城県つくば市竹園三丁目
竣工:2016年5月竣工

管理費(月額)11020円〜15680円
修繕積立金(月額)4830円〜6880円

駐車場:344台(平置式326台・平置式(小型)13台・車椅子利用者用1台・カーシェア用2台・来客用駐車場兼電気自動車用充電スペース2台)[月額使用料1500円~9000円 ] 

自転車置場:662台(平置式19台・2段式:上段197台、下段スライド式422台・サイクルポート12区画)[月額使用料100円~300円、サイクルポート月額使用料500円]

バイク置場:9台[月額使用料700円]
ミニバイク置場:3台[月額使用料500円]

地図はこちらです↓

画像出典:ウエリスつくば竹園公式HP

画像出典:ウエリスつくば竹園公式HP

今回は読者様でウエリスつくば竹園を購入された方にご協力していただき取材をしてきました!

私のブログを見てお問い合わせいただいた方の数組が購入されていますがすべて周辺の賃貸マンション、もしくは官舎に住んでいた方です。話を聞くと「住まいが古い」「周辺に良質な賃貸マンションがない」とのことでウエリスつくば竹園を選ばれています。駅前のデュオヒルズつくばエンブレムは投資目線で購入した方も多くいましたがウエリスに関しては完全に実需要向けです。そのため販売の進捗状況はお世辞にも良いとは言えず現在は約半分といったところです。

お値引きの状況としては時期にもよりますが諸費用~1割程度が目安のようです。これは購入者様、検討中の方から聞いた話ですのでモデルルームにてご確認ください。少なくとも今から買うのであれば定価で購入する意味はありませんので必ずサービスは受けましょう。

現在販売中のお部屋の将来価格を相場から予想すると

71㎡台 3200万円台

新築時 3200万円台
築5年時 2380万円
築10年時 1980万円

程度で推移するのではないでしょうか。あくまで今の相場観ですのご参考までにお願いいたします。

周辺相場

エスペリアつくば竹園 2005年築 つくば駅徒歩5分 坪単価140万円程度
ミオカステーロつくば竹園 2007年築 つくば駅徒歩9分 坪単価115万円~坪単価130万円程度
サーパス吾学園都市 2005年築 つくば駅徒歩5分 坪単価115万円程度

ウエリスつくば竹園に関しては入居後の値下がりが大きいわけですが買ってはいけないのか?と聞かれるとけしてそうではないと答えます。というのも周辺には良質な築浅賃貸マンションがほとんどなく買うしかない状況となります。ですから同マンションを購入する場合はコストだと考えれば良いわけです。

例えば10年間住む場合のシミュレーションとしては

※わかりやすく頭金なしで計算
※金利は0.625%で計算
※数字はおおよそのもの

ローン支払い 1020万円
管理費等支払い 200万円
購入時諸費用 200万円
売却時手数料 70万円
売却時赤字補填 370万円
(ローン残債2350万円ー売却金額1980万円)

合計1860万円

こちらを10年間で割ると毎月155000円程度となります。

※実際には固定資産税がかかりますが住宅ローン減税で相殺していると仮定のもと計算には含んでいません

周辺の賃貸相場を見てみると同お部屋を賃貸で借りた場合はおおよそ15万円(月額)。賃貸の場合も各種諸費用がかかりますから購入しても賃貸でも結果はほぼ同じとなります。しかしながらこれは購入時にサービスがない場合です。サービスの金額によっては「賃貸よりお得に住めた」という結果になりますから借りるくらいなら購入をおすすめいたします。

あとは竹園三丁目の再開発次第ですね。現在再構築中となっていますが開発によっては大化けする可能性がありますし、逆により厳しい状態になる可能性もあります。ここはつくば市の腕の見せ所でしょう。駅前の西武閉店など明るいニュースがありませんがある意味ではチャンスです。つくばのブランド力は強く、都心距離云々置いといて選ばれる街です。繰り返しになりますが開発次第では活気を取り戻して地元外需要も呼べる街になるかもしれません!

また今後の販売予定では2100万円台のお部屋が供給されるとのことです。坪単価は100万円程度・・・広告住戸とはいえ安すぎますね。どこの部屋を購入しても日当たり、眺望が極端に悪いお部屋はありませんから広告住戸を狙ってみるのも良いでしょう!

つくばエクスプレスでつくば駅から「座って」秋葉原駅まで直通45分、将来は東京駅まで延伸の可能性が・・将来性がある路線であることはたしかです!ただし、つくば駅から徒歩15分という距離がありますから20年、30年、40年後の資産価値にはあまり期待せずに、繰り返しになりますがコストだと思い購入していただければと思います。周りに良質な賃貸がないため同エリアでは魅力的なマンションであることはたしかです。

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