パークホームズ土浦　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ土浦です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　長谷工不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：2300万円台～4000万円台
専有面積：64.66㎡～90.45㎡
総戸数：195戸
規模：20階建て
交通：常磐線「土浦」駅徒歩3分
所在地：茨城県土浦市大和町
竣工予定：2023年2月下旬

駐車場：機械式148台　来客用1台・カーシェア用1台（別途あり）
駐輪場：208台
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

常磐線の土浦駅から徒歩3分、2020年にご紹介したアネージュ土浦グランミッドのすぐ後ろ側です。

土浦駅前は全体的に見れば古さを感じる建物も多いのですが駅前から物件までの道のりは電線も地中化されて今どきの綺麗な通りとなっています。

三方角地で全戸東南東向き、霞ヶ浦方面を望みます。接道向かいにはJRの土浦運輸区とアネージュ土浦グランミッドがありますが中層階以上であれば抜けてきます。

外観デザインとしては角の庇を斜めに伸ばしているのが特徴的です。最上階の角の庇は二重として空に伸びるようなデザインとなっており板状ながらも20階建てということで目立つなりの工夫が見られます。

接道の植栽は豊かですし、二層吹き抜けのエントランスホールは壁面のウォールペーパーが曲線となっているのが美しいですし、窓もエントランスホールと同じく高さ5mとするなど足元もおしゃれです。大窓からは高さ約7.5mのシンボルツリーを望むことができます。

駅前には同じ規模のプレミアムレジデンス、築年数は20年を経過していますがタワマンのソリッドタワーがありますから規模や背の高さだけでは特別感ないものの三井ブランドの名に恥じることのない目立つ存在となりそうです。

その他共用施設としては15階にゲストルームとスタディルームがあります。条件良い15階の角部分にもってきているのは板状マンションとしては珍しいですね。タワマンでさえもゲストルームは低層階に追いやることもあるくらいですので。スタディルームは個室ブース×2、TELスペース×2、カウンター席×5を完備しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

Aタイプ　4LDK　90.45㎡　管理費(月額)14110円　修繕積立金(月額)11130円

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

Dタイプ　2LDK　64.66㎡　管理費(月額)10090円　修繕積立金(月額)7950円

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

Fタイプ　4LDK　80.52㎡　管理費(月額)12560円　修繕積立金(月額)9900円

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

C3タイプ　3LDK　72.59㎡　管理費(月額)11320円　修繕積立金(月額)8930円

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

Gタイプ　4LDK　82.03㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)10090円

画像出典：パークホームズ土浦公式HP

平均坪単価は約125万円です。

間取りは単調で田の字が主ですし、玄関前にゆとりもありません。

設備仕様もディスポーザーなし、食洗機なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど立地に合わせた設備仕様のため三井ブランドだから特別すごいというわけではありません。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2550mmです。

エレベーターが独立型(住戸に食い込んでいない)でしっかりとホールがあるのは良いですね～。外廊下ですが歩いていても筑波山方面の眺望を楽しむことができます。エレベーターは2基、分速105mということで上層階に住む方はちょいと遅く感じそうです。(20階建てのため分速105mを採用すること自体は違和感ないです)

周辺相場を確認しましょう！

［西口］

・ソリッドタワー　1997年築　駅徒歩3分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約95万円

・クィーンシティ土浦　2004年築　駅徒歩5分　新築時の坪単価約105万円　直近売り出し事例なし

・ポレスターセントラルシティ土浦　2007年築　駅徒歩5分　新築時の坪単価約110万円　直近売り出し事例なし

・プレミアムレジデンス　2008年築　駅徒歩3分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約100万円

［東口］

・カインドステージ土浦　2006年築　駅徒歩2分　新築時の坪単価約130万円　直近売り出し事例なし

・ウィザースレジデンス土浦　2019年築　駅徒歩2分　新築時の坪単価約165万円　直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ土浦の将来価値を予想すると

C3タイプ　3LDK　72.59㎡　13階　2950万円(新築時)　→　2580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回りとしては約5％となりますからキャッシュ購入での完全投資でも成り立つレベルです。(地方都市のため利回り高いのは当然ですが駅前のため出口も見えやすい)

駐車場は敷地内北側に機械式駐車場とタワーパーキングで設置率約75％です。プレミアムレジデンスが自走式立体駐車場で設置率100％だっただけに残念な点ではあります。サイズも全長5050mmもしくは5015mmで全幅1850mm、ロールーフ区画もそこそこ多いなどイケてないですね。月額7000円～14000円を予定しています。

駐輪場も敷地内北側で設置率約106％です。

管理費は㎡単価月額約156円、週7日勤務でこの単価は魅力が大きいでしょう。第三者管理です。第三者管理の三井物件ではあるあるですが修繕積立金をスピード感ある上昇となる計画としてくれています。

アルカス土浦から建設地を望む

【住むレーション】

［常磐線(上野東京ライン)］

土浦　8:02発
神立　8:07着
高浜　8:12着
石岡　8:16着
羽鳥　8:21着
岩間　8:26着
友部　8:31着
内原　8:35着
赤塚　8:39着
水戸　8:45着
勝田　8:51着

土浦　7:08発（始発）
荒川沖　7:13着
ひたち野うしく　7:16着
牛久　7:20着
龍ケ崎市　7:24着
藤代　7:27着
取手　7:32着
天王台　7:36着
我孫子　7:39着
柏　7:44着
松戸　7:53着
北千住　8:01着
南千住　8:04着
三河島　8:07着
日暮里　8:10着
上野　8:14着
東京　8:20着
新橋　8:24着
品川　8:30着

［有料特急］

土浦　8:50発
水戸　9:18着
勝田　9:24着
常陸多賀　9:36着
日立　9:41着
磯原　9:56着
泉　10:11着
湯本　10:16着
いわき　10:23着
広野　10:42着
富岡　10:56着
大野　11:05着
双葉　11:10着
浪江　11:14着
原ノ町　11:31着
相馬　11:48着
仙台　12:29着

土浦　7:58発
上野　8:56着
東京　9:03着
品川　9:13着

［路線バス］

土浦駅　8:10発（始発）
～中略～
つくばセンター　8:37着

グリーン車や有料特急で課金快適通勤・通学等も可能です。始発設定もあります。

常磐自動車道の桜土浦ICと土浦北ICへ5キロ～6キロほどですから車での遠出も便利なほうです。

日常の買い物としてはカスミ（旧イトーヨーカドーの建物）へ徒歩3分と徒歩圏でも済ますことできますが自転車や車であまいけとコープ、車でジョイフル本田やイオンモールなどの選択肢もあります。

通学校は土浦小学校へ徒歩15分、土浦第一中学校で徒歩19分、近隣高校へのバス通学も便利なのは駅前ならではでしょう。予備校もいくつかありますし、図書館（アルカス土浦）も近くにあります。

パークホームズ土浦
平均坪単価約125万円

車や交通費を考慮しても都内より生活に対する満足度は高そう。

イオンモールもある。電車で柏へ。東京もめちゃ遠くはない。

東京のマンション高スギー！！
（今までが安すぎたという考えもできるため下がるとは限らない）https://t.co/ZWbhwjhGTO pic.twitter.com/fMWNrvYc5C

— マンションマニア (@mansionmania) October 1, 2021

【総評】

土浦でマンションを買うなら駅前とすべき(地方都市あるあるではあります)ですから土浦でマンションの購入を検討されている方にはおすすめしやすいです。

当初の予定よりもグッと下げてきましたから買いやすくなりました。築13年のプレミアムレジデンスが坪単価約100万円なのに対して新築マンションで坪単価約125万円なら悪くないでしょう。

土浦自体がこの先伸びしろ大きいかと言われれば難しい話ではありますがコンパクトシティ化を進めていく中で土浦に住み続けるなら駅前という選択肢はメリットが大きいでしょう。

繰り返しになりますが駅から離れたロードサイドのほうがお店が充実していますし、賑わいもありますから駅前に住むことでメリットがあるかどうかに尽きます。土浦住みで駅前に住むメリットがあるなら購入を迷う必要はないでしょう。

まぁしかし当初の予定価格からグッと値下げしたことで事業としては「何しに土浦へ来たの」感はあるのですが潔く売れる価格まで下げる辺りはある意味大手の余裕を感じますね。（もう少し小さい会社だとマルっと他社へ売却していたかもですね）

買い手としては三井レジの新築マンションがこの価格で買えるわけで良い話でしょう。

アネージュ土浦グランミッドの記事では土浦京成ホテル跡地の開発計画などに関しても語っておりますので合わせてご覧いただければ幸いでございます。

動画もご覧ください！

■パークホームズ土浦　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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