今回ご紹介するのはプラウドつくばです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:71.82㎡~100.50㎡
総戸数:68戸
規模:15階建て
交通:つくばエクスプレス 「つくば」駅徒歩7分
所在地:茨城県つくば市東新井
竣工予定:2021年10月下旬

駐車場:68台 平置 他来客用駐車場1台
駐輪場:133台 ラック式33台、スライドラック式37台、特殊スライド式30台、二段式24台、子供用9台及びサイクルポート4区画
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドつくば公式HP

つくば、高崎、宇都宮、水戸、郡山、福島…北関東や東北エリアでも供給を進めていくプラウドブランドですが認知度が低いエリアだけに「周辺より価格は1ランク高いけどグレードも1ランク高い」が通用するかはブランディング次第となるでしょう。ここは野村不動産の腕の見せ所です。

つくば駅からデッキ経由で徒歩7分、信号も完全歩車分離ですから一般的な徒歩7分に比べると快適です。

大通りに面したマンションが多い中で一歩中へ入った静かな環境というのは強みとなります。

建ぺい率60%の中20%のみとすることで空地率が高く、北側の全戸分の平置き駐車場やエントランスアプローチのゆとり、植栽の豊かさなどなどプラウドらしさがあります。これがオハナであればL字配棟からの機械式駐車場としていたことでしょう。

外観デザインに関してもエントランスアプローチの大庇(上部木目調!!)、角住戸の窓部分のタイルとその周りの色合いを変えて高級感を出すなど都内のプラウドとなんら遜色ない(む、むしろつくば頑張ってる、、、笑)ものとなっています。

エントランスホールは一層ですが通り道となるラウンジは二層となっているなど「周辺より価格は1ランク高いけどグレードも1ランク高い」は見た目の部分ではたしかなものとしています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南東向き

Aタイプ 4LDK 90.29㎡

画像出典:プラウドつくば公式HP

3階 5900万円台 坪単価216万円
6階 6300万円台 坪単価230万円
9階 6400万円台 坪単価234万円
12階 6500万円台 坪単価238万円

Bタイプ 3LDK 74.82㎡
3階 4400万円台 坪単価194万円
6階 4700万円台 坪単価207万円
9階 4800万円台 坪単価212万円
12階 4900万円台 坪単価216万円

Cタイプ 3LDK 71.82㎡

画像出典:プラウドつくば公式HP

3階 4100万円台 坪単価188万円
6階 4400万円台 坪単価202万円
9階 4500万円台 坪単価207万円
12階 4700万円台 坪単価216万円

Dタイプ 3LDK 71.82㎡
予定価格表示なし

Eタイプ 3LDK 80.92㎡

画像出典:プラウドつくば公式HP

3階 4900万円台 坪単価200万円
6階 5300万円台 坪単価216万円
9階 5400万円台 坪単価220万円
12階 5500万円台 坪単価224万円

Fタイプ 4LDK 100.50㎡
予定価格表示なし(8000万円くらい?)

Gタイプ 4LDK 96.09㎡
予定価格表示なし

Hタイプ 4LDK 91.01㎡
予定価格表示なし

Iタイプ 4LDK 100.53㎡
予定価格表示なし(8000万円くらい?)

平均坪単価は約215万円です。

思っていたより1割ほど高かったです。

71㎡台と同じ価格を出せば周辺中古で80㎡が余裕で買えてしまいます。

設備仕様に関しては抑えめです。ディスポーザーはないですし浴室ブラケットライト、引き戸の一部は下レールなどなど中身はオハナ仕様と言っても違和感ないコストコントロールぶりです。つくばエリアのマンションに寄せてきた印象です。

構造は直床・二重天井ですが基本天井高は2500mm~2600mmと頑張っています。

周辺相場を確認しましょう!

・OSIつくば吾妻2 2004年築 吾妻1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約110万円

・エスペリアつくば竹園 2005年築 竹園1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約145万円

・サーパス吾妻学園都市 2005年築 吾妻1 新築時の坪単価約130万円 直近売り出し事例なし

・レーベンハイムつくばファーストレジデンス 2006年築 東新井 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約115万円

・ミオカステーロつくば竹園 2007年築 竹園1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約125万円

・レーベンリヴァーレ竹園レジデンス 2012年築 竹園1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・デュオヒルズつくば吾妻 2013年築 吾妻1 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円

・レーベンザつくば 2015年築 竹園1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ウエリスつくば竹園 2016年築 竹園3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約135万円

・デュオヒルズつくばエンブレム 2017年築 吾妻1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・レーベンつくばCORIS 2020年築 竹園1 新築時の坪単価約190万円 新築販売中

・デュオヒルズつくばセンチュリー 2020年11月竣工予定 竹園1 新築時の坪単価約175万円 新築販売中

上記相場からプラウドつくばの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.82㎡ 6階 4400万円台(新築時) → 3280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は未定でしたが管理費㎡単価250円にはならないことを目指しているとのことでした。それでも周辺の大規模マンションに比べるとコストパフォーマンスはよくないですね。

駐車場は月額8000円ほどを予定しているとのことです。1部区画のみカーポートがあり、優先権が最上階にあります。(最上階の方が希望しなければ他の方も借りれます)

アトラクティブ30(大規模修繕16年周期)導入物件です。

建設地

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

つくば 7:45発(始発)
研究学園 7:47着
万博記念公園 7:50着
みどりの 7:53着
みらい平 7:57着
守谷 8:01着
柏の葉キャンパス 8:08着
流山おおたかの森 8:11着
南流山 8:15着
三郷中央 8:18着
八潮 8:22着
六町 8:26着
北千住 8:32着
南千住 8:35着
浅草 8:38着
新御徒町 8:41着
秋葉原 8:44着

[バス]

つくばセンター 6:00発(始発)
羽田空港第2ターミナル 7:47着
羽田空港第1ターミナル 7:52着
羽田空港第3ターミナル 7:59着

つくばセンター 7:20発
成田空港第3ターミナル 8:12着
成田空港第2ターミナル 8:15着
成田空港第1ターミナル 8:20着

東京駅 23:00発(始発)
つくばセンター 0:05着

※記事公開時点で空港バスは運休、東京駅とつくばを結ぶ高速バスは特別ダイヤとなっています

通学校は竹園西小学校で徒歩12分、竹園東中学校で徒歩21分です。

【総評】

単刀直入に言ってしまえば「プラウドというブランドに価値を感じるか」ですね。

そこに価値を感じるならGOすべきでしょう。他にない(研究学園にパークハウスがあるくらい)ですから。

逆にそこに価値を感じないなら周辺中古でいいでしょうね。もちろん大規模マンションが苦手…という方であればブランドに価値を感じなくても気に入るでしょうけどもそうでなければ選択肢には入りにくいでしょう。

もちろんブランド料がそのまま価格にのっかっているわけではありません。完成すれば「あー!なるほど!これがプラウドか!!」と感じるであろう1ランク、2ランク上の外観デザインやランドスケープとなっています。

先に述べた「周辺より価格は1ランク高いけどグレードも1ランク高い」をしっかりと実現しています。さすがプラウドです。素晴らしい!!

ただ、つくばの方がそれに良い反応を示すかは微妙な気が…。それよりも価格を抑えて広い部屋を望むような気がするのですがどうでしょうか。

今時点でつくば住まいではなく、関東圏からつくばに移住される方には魅力に映るのではないでしょうか。共働きで都心勤務、市内勤務と分かれれば始発駅のつくば駅から徒歩7分は強いですし、平置き駐車場が1区画あれば十分(2人共が市内勤務だと車2台必要になりがちなエリア)でしょう。そしてプラウドブランドの良さも理解できるでしょう。

もしこの単価でつくば市内の方を唸らせるものとするのであればディスポーザーは導入すべきでしたし、見た目だけでなく室内グレードも高めて「これが本物の分譲マンションだ!!」と思わせるくらいの気合いを見せてほしかったところです。キャッチコピーが「人生を変える、出逢い。」なのですから尚更。

動画もご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事→プラウドつくば 価格は?! 茨城県初のプラウド!!

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プラウドつくばの物件詳細はコチラ

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