プラウド横浜新子安　価格と間取り　立地で勝負できないがゆえの高い商品力

今回ご紹介するのはプラウド横浜新子安です！

［物件概要］第1期販売戸数24戸

売主：野村不動産
施工：木内建設
価格：7248万円～10608万円
専有面積：73.33㎡～83.88㎡（トランクルーム面積0.32㎡～0.73㎡含む）
総戸数：64戸
規模：6階建て

交通：
JR京浜東北線「新子安」駅徒歩9分
京急線「京急新子安」駅徒歩9分
京急線「子安」駅徒歩7分
JR横浜線「大口」駅徒歩10分

所在地：神奈川県横浜市神奈川区入江一丁目
竣工予定：2025年6月下旬
引き渡し予定：2025年8月下旬

駐車場：24台(機械式) 月額17500円～23000円
駐輪場：108台(垂直2段式：100台(上段垂直式：38台、下段スライド式大型：62台)、傾斜ラック式：2台、小型平置：6台)※他にシェアサイクルスペースあり　月額200円～700円
ミニバイク置場：4台　月額1500円

管理費(円)/月額23210円～26310円
修繕積立金(円)/月額9900円～11320円
共視聴施設使用料/月額330円
enecoQシステム料金/月額2211円
スマートマンションサービス利用料/月額528円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

JR京浜東北線の新子安駅と京急線の京急新子安駅から西方向へ徒歩9分、新子安あるあるで駅構造とその周りの道が快適でないため北側経由だと階段を上って(すぐ近くにエレベーターもあります)反対口のロータリーへ渡るだけでもそれなりの労力ですし、そこから緩やかな上り坂でその後建設地へ向けて下るという徒歩分数以上の駅距離を感じることでしょう。

ただ、今作は大田神奈川線沿いに位置しており歩道がしっかりと整備された第一京浜を経由できるためそちらであれば高低差はそれほど感じません。それでもそのルートの場合には京急線の踏切が絡んできますし、スーパーマーケット等は駅北側が主となるためいずれにしても徒歩9分という表記以上の労力が伴うことは確かなことになってしまいます。

新子安駅に近い物件と比べた際にストロングポイントになるとすれば横浜線の大口駅が徒歩10分、子安駅が徒歩7分(商店街のアーケード＆地下道を経由できます)であることでしょうか。共働きで職場が京浜東北線と横浜線で分かれている方にとってはプラス材料と言えるでしょう。(それなら東神奈川という選択肢もありますが新子安縛りで両線を使いたい方には◎)

日常の買い物は駅北側にそうてつローゼンとオーケーがありそちらがメインどころになりますがやはり徒歩10分前後かかってしまいます。ただ、大口商店街が店舗によりますが徒歩10分弱である点はやはり今作のストロングポイントになってくるでしょう。

通学校は真新しい子安小学校で徒歩9分、入江町公園が徒歩4分という辺りは良いのですが駅前物件であれば駅に近い、スーパーマーケットに近い、小学校に近い、公園に近いどれも叶ってしまうため『今作の立地面でのストロングポイントって本当に大口駅に寄っていることくらいしかないのでは…』となってしまうのですよね。

もちろん川沿いであるというのは今作のストロングポイントになってはくるものの(お世辞にも雰囲気良い川ではないですが…)駅前物件と異なりハザードマップでは色がついてしまいますからね…(1階部分は少しグラウンドレベルが高い位置です)

ちょっとプラウドらしくない立地と言っても怒られないかなぁ～という印象を受けました。

中学校は浦島丘中学校で徒歩11分です。

建設地は東側の大田神奈川線に加えてその側道と駅へ続く道の交差点が接道しており南から西にかけては細めの道から川となる三方角地、従前はオフィスビルがありました。

通り沿いであることと線路もそれなりに近いため静かな住環境というほどではないものの水害リスクさえ呑めれば細めとはいえ川が目の前にあることで落ち着いた雰囲気は感じられます。

主開口部は西(18戸)、南(31戸)、東(15戸)です。

第一期での供給はないですが東向きの南寄り住戸は交差点部分のため音ネックはありますが視界がグッとひらけてきます。ただ、南向き住戸より引っ込んでいるため採光面に影響が出てくるなど今作の中では一番条件が劣る方角にはなってきます。

南向きは細い道を挟んで背の低い事業所はありますが今作の駐車場を挟むため離隔は確保でき日当たり抜群です。上階になれば視界抜けしてきます。

西向きは川を挟んだ先は戸建が主のためこちらも低層階でも苦しくないですし上階になれば視界抜けしてきます。

東棟を引っ込ませることで植栽豊かなエントランスアプローチを長めに確保、館銘板を兼ねた景石もあるなどとても雰囲気が良いですね。

さらにその先は風除室場面から二層吹き抜けとなっており、とくに夜間に関してはそこに吸い込まれていく自分に酔いしれること間違いなしでしょう。

エントランスホールも天井部と側面をリズミカルな逆L字の木質パネルとしておりそれだけでも十分おしゃれなのですが二階部分へ続く品の良い階段もあるなど総戸数64戸からするとだいぶ贅沢な空間となっています。

エントランスホールの横にはソファが配された小さめのラウンジがありあえてそこを経由してのメールコーナーとなるのも心地よい動線です。1階部分には個室側のテレワークブースが3部屋、2階部分にはこちらも小さめですがラウンジがあります。

外観デザインとしては駅北側からの帰宅時に見えてくるエントランスアプローチ側のガラススクリーンがアイキャッチとなるため徐々に近づいてくる我が家に毎日感動させられることでしょう。南棟の妻側も水平ラインが美しいですし駅からの帰り道にニヤニヤしてしまいそうです(笑)

西側に関しては柱の外側にせり出した部屋部分が自然とダイレクトウィンドウになるため東棟と南棟とはまた異なる見た目になっています。そのダイレクトウィンドウを一つ一つアートのようにグレー系の壁面で囲ってくれているためこちらもかっこいいですね。

いわゆるコの字配棟のような外廊下ではありますがその中心部に小さめですが中庭があるためエントランスホールを抜けてからもう一度緑を感じることができます。

商品力としてはプラウドらしいどころかこれまでの近郊・郊外プラウドを超えてきていると言っても過言ではないであろうレベルのためこの辺りはさすがですよね…立地では『ん～』となる方ばかりでしょうけども欲しくなってしまうマンションです。(室内の設備仕様も高いですし間取りも面白いです)

価格と間取りの一部を共有いたします！

Bタイプ　3LDK　74.30㎡
1階　7348万円　坪単価326万円(Btタイプ)
2階　7498万円　坪単価333万円
3階　7998万円　坪単価355万円
4階　8648万円　坪単価384万円(Brタイプ)

Cタイプ　3LDK　74.32㎡

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

1階　7348万円　坪単価326万円(Ctタイプ　2LDK＋S)
2階　7498万円　坪単価333万円(C1タイプ　2LDK＋S)
3階　7998万円　坪単価355万円
4階　8248万円　坪単価366万円
5階　8898万円　坪単価395万円(Crタイプ)

Dタイプ　3LDK　73.37㎡
1階　7248万円　坪単価326万円(Dtタイプ)
2階　7398万円　坪単価333万円
3階　7898万円　坪単価355万円

Eタイプ　3LDK　75.57㎡

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

2階　8098万円　坪単価354万円
3階　8648万円　坪単価378万円

Gタイプ　2LDK＋S　73.33㎡

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

2階　7888万円　坪単価355万円
3階　8088万円　坪単価364万円
4階　8488万円　坪単価382万円
5階　8588万円　坪単価387万円

Iタイプ　3LDK　75.78㎡

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

2階　8248万円　坪単価359万円
3階　8448万円　坪単価368万円
4階　8748万円　坪単価381万円
5階　8998万円　坪単価392万円

Orタイプ　4LDK　83.77㎡

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

6階　10208万円　坪単価402万円

Prタイプ　4LDK　83.88㎡
6階　10608万円　坪単価418万円

平均坪単価は約365万円です。(デッキ直結のザ・パークハウス横浜新子安フロントが購入できてしまいますね…)

著しく条件悪い部屋はないもののハザードマップで色がつくことと上階のほうが視界抜けするため4階で価格が跳ねる設定です。

全戸70㎡超で共用廊下側の柱もできるだけアウトフレームとしてくれています。

玄関前にトランクルームがあるなど玄関周りがとてもゆとりある空間となっています。今の時代の新築マンションは玄関周りをケチる(コストコントロール)することが多い中で驚きました。トランクルームがなければポーチにすることもできたであろうゆとりです。(個人的にはポーチよりトランクルームのほうが嬉しいため好印象)

西向き住戸の洋室部分はバルコニー側までせり出させてダイレクトウィンドウにしておりそのダイレクトウィンドウ手前に立ち上がり約45cmのベンチ(下部収納)を配したヌックスペースとなっているのも面白いですね。西方面は視界抜けに期待できる住戸ばかりですし、ちょっと夏の午後は暑いでしょうけども寝っ転がって読書しても良いですし子供部屋にしても良いでしょう。猫ちゃんがいるご家庭であれば大喜びしてくれそうですね！！(ニャー！！)

ヌックの手前は高さ2mほどの下がり天井となってしまうものの下がり天井とダイレクトウィンドウの間にダウンライトが設置されるため夜過ごす分にも問題ないでしょう。

画像出典：プラウド横浜新子安公式HP

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など単価帯以上に充実しています。ゼッチ基準(断熱等級5)を上回る断熱性能等級6を取得している点もすごいですね。全戸断熱性能等級6を取得しているプラウド1号物件となります。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～290mm)・二重天井でミライフル採用、基本天井高は1階が約2600mm、2階以上が約2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■オルトヨコハマ・ビューポリス

2000年築　新子安駅徒歩4分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約260万円

■パークハウス横浜新子安

2001年築　新子安駅徒歩6分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約225万円

■ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン

2015年築　新子安駅徒歩4分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約300万円

動き一例

約78㎡
新築時4600万円台
中古時7000万円台

■ザ・パークハウス横浜新子安テラス

2015年築　新子安駅徒歩6分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約290万円

動き一例

約71㎡
新築時4300万円台
中古時6300万円台

■ザ・パークハウス横浜新子安フロント

2022年築　新子安駅徒歩3分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約370万円

動き一例

約71㎡
新築時6600万円台
中古時8100万円台

上記相場からプラウド横浜新子安が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Gタイプ　2LDK＋S　73.33㎡　3階　8088万円　→　6500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は昇降横行式のパレットが建物1階の屋内で作業スペースは窓先空地の屋外(若干バルコニー部分が庇となる)、設置率約37％です。

出入口はシャッターゲートあり、パレット付近での切り返しが容易でないためターンテーブルが設置されています。

交差点付近からの出入りでシャッターゲートもあるため入庫時は若干気を遣いそうですが幸いにも物件側は二車線です。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅(タイヤ外幅同)1900mm/1950mm×全高1750mm/2100mm×重量2300kg×最低地上高130mm

駐輪場は屋外で設置率約168％、別途接道側にダイチャリ(レンタサイクル)のスペースが設けられます。

管理費は㎡単価月額約315円、ディスポーザーありの外廊下ですが総戸数64戸ですから今の時代としては違和感ないでしょう。ただ、駅に近い大規模マンションと比べて70㎡換算7000円ほどの差になってしまう点は中古でもOKという方には気になってくることでしょう。エレベーターは1基(分速60m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■オルトヨコハマ・ビューポリス　総戸数333戸　管理費㎡単価月額約180円

■パークハウス横浜新子安　総戸数57戸　管理費㎡単価月額約119円

■ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン　総戸数497戸　管理費㎡単価月額約221円

■ザ・パークハウス横浜新子安テラス　総戸数41戸　管理費㎡単価月額約218円

■ザ・パークハウス横浜新子安フロント　総戸数180戸　管理費㎡単価月額約185円

【住むレーション】

［京浜東北線］

新子安　8:01発
鶴見　8:05着
川崎　8:09着
蒲田　8:14着
大森　8:18着
大井町　8:21着
品川　8:25着
高輪ゲートウェイ　8:26着
田町　8:29着
浜松町　8:32着
新橋　8:34着
有楽町　8:36着
東京　8:39着

新子安　8:04発
東神奈川　8:07着
横浜　8:10着
桜木町　8:13着
関内　8:15着

［京急線］

京急新子安　4:54発
生麦　4:55着
花月総持寺　4:57着
京急鶴見　4:58着
鶴見市場　5:01着
八丁畷　5:02着
京急川崎　5:04着
六郷土手　5:06着
雑色　5:08着
京急蒲田　5:09着　乗換　5:19発
糀谷　5:20着
大鳥居　5:22着
穴守稲荷　5:23着
天空橋　5:25着
羽田空港第3ターミナル　5:26着
羽田空港第1・第2ターミナル　5:29着

［横浜線］

大口　8:00発
東神奈川　8:03着
横浜　8:07着
桜木町　8:11着

大口　7:55発
菊名　7:58着
新横浜　8:01着
小机　8:04着
鴨居　8:08着
中山　8:11着
十日市場　8:15着
長津田　8:17着
成瀬　8:20着
町田　8:25着
古淵　8:28着
淵野辺　8:32着
矢部　8:34着
相模原　8:36着
橋本　8:40着

東海道新幹線を利用される機会が多い方にとっても大口駅徒歩圏内はありがたいですね！

首都高の出入口がとても近いため車での遠出も快適です！！

【総評】

好みの問題はさておき立地としては新子安物件の中でもだいぶ劣ってきますね。

しかも価格に関しても近しい単価帯で駅前物件さえ購入できてしまいます。

ただ、そんなことは売り手側が一番分かっていることですので商品力をグッと高めてくれています。

『立地と価格だけ見れば明らかに他の選択をしたほうが良いのだけどもこの商品力の高さ、そしてプラウドだから買う』とさせてくれるレベルまで上げてくれています。

本当にうまいですよね(笑)

立地でテンション上がる人はあまりいないでしょうけども(今作の立地が悪いという話ではなく駅前物件と比べた際の印象)商品力としては検討者のほとんどが『おぉー！！！！住みたい！！！！！！』となるはずです。