今回ご紹介するのはプレミスト昭島モリパークレジデンスです！

［物件概要］第1期1次販売戸数：262戸

売主：大和ハウス工業　住友商事
施工：長谷工コーポレーション
価格：3798万円～8098万円
専有面積：56.57㎡～89.08㎡
総戸数：481戸
規模：13階建て
交通：JR青梅線「昭島」駅徒歩5分
所在地：東京都昭島市田中町
竣工予定：2023年8月
引き渡し予定：2023年9月

駐車場：394台　機械式：378台、平置き：16台（内、身障者用：1台）、来客用・荷捌き用：各4台　9000円～17000円(月額)
駐輪場：870台　二段ラック式：542台、サイクルポート：276台、前輪ラック式：52台、別途来客用：10台　100円～500円(月額)
バイク置場：32台　1500円～2500円(月額)

ベジタブルガーデン：18区画
トランクルーム：56区画(大型24区画、小型32区画)

管理費(月額)：10200円～16100円
修繕積立金(月額)：7400円～11600円

地図はこちらです↓

画像出典：プレミスト昭島モリパークレジデンス公式HP

JR青梅線の昭島駅北口から歩きやすい道を一直線で徒歩5分、北口駅前に広がるモリパーク(昭和飛行機工業が航空事業から不動産事業を主力とするべく工場跡地などを開発)内に位置しているとても便利な立地条件となります。

昭島という地名くらいしか知らないとなれば正直なところ「昭島？何があるの？」と思われる方も少なくないかもしれませんが駅前にはモリタウン(商業店舗)、MOVIX(映画館)、ニトリ、スポーツデポ、カインズ、ケーズデンキなどの商業施設が充実しており車で訪れる方も多い街となっています。

商業施設の充実だけであればもっと都心に近い場所でも選択肢は豊かなわけですがアウトドアに特化した商業施設のアウトドアヴィレッジ(ゆるキャン△の聖地でもあります！！なでしこが暮らしている街で働いているのはこのアウトドアヴィレッジなのです！！)もありますし、なんといっても昭島だからこそ奥多摩や高尾、そして山梨方面へのアウトドアもお出かけしやすい立地ですし昭島駅周りだけで見ても緑豊かな街並みというだけでなくモリパークキャンプ(都市型キャンプ場)、フィットネスクラブ、スイミングスクール、テニスセンター、ゴルフコース（北側すぐのところは閉園予定）など体を動かせる場所が充実しています。体を動かして疲れたら昭島温泉湯楽の里も車ならすぐです！

住んでいる場所の徒歩圏内で日常の買い物以外のプラスαも楽しめてしまいます。私みたいな近郊・郊外好きからするとたまらない街の一つというわけです！！今記事を書いているだけでもニヤニヤしちゃいますし読んでくれているのは嬉しいけども記事は後回しでいいので早く現地へ行ってくれぇ～という感じです！！(笑)

日常の買い物はイトーヨーカドーへ徒歩3分とすぐ近くにありますがエリア柄車を持つ方がほとんどですから魚力市場、ザ・ビッグ、TAIRAYA、ららぽーと立川立飛など近場のスーパーマーケットはもちろん入間のコストコなどへ出かける方も多いでしょう。店舗の駐車場が充実しているエリアのため車でのお出かけがとても便利です！

駅から商業施設2階のデッキを経由すれば信号もなしとなります。帰宅時はモリタウンで買い物をしてそのままデッキ経由で帰宅するのが便利です。

通学校はつつじが丘小学校と瑞雲中学校で1キロほどとなる予定(行政が調整中)です。近くはないですがわかりやすく歩きやすい道のりのためここを理由に検討をやめる方はほぼいないかと思います。昭島駅周りにもつつじが丘公園やモリパーク緑の広場など公園はありますが昭和記念公園へも電車で10分ほどというのも大きな魅力の一つとなるでしょう。2020年にアキシマエンシスとして図書館もオープンしました。(その代わり歴史ある新幹線図書館は閉館となってしまったのですがそちらのリニューアルも確定しましたっ！！そちらも新たな憩いの場となることでしょう！)

建物は3棟構成で南向き(前面棟)、南西向き(背中棟)、東向き(前面棟)の主開口部設定です。

建設地(元々は駐車場)から見て南側が商業施設(映画館等)、東側が並木道、西側が駅前通り、北側がテニスコートとなっています。西側は交通量がそれなりにありますがアプローチ部分が長いため面する住戸はないですし、南側は商業施設の駐車場ですが離隔はとれています。東側は車が通りませんからどの向きを購入しても駅近でありながらも窓を開けた生活をしたとしても静かめな室内環境となります。

眺望としてはそれぞれの商業施設の背が低いため南向きも東向きも低層階で空が近く中層階になれば眺望の抜け感もグッと強くなります。東向きは眺望が抜けない低層階でもいちょう並木ビューですから条件良いですね。背中側の南西向きも前面棟に対して斜めに振っているため西寄りであれば眺望が開けてきますし、東寄りでも間にエントランス棟を挟むため苦しくはありません。もちろん駅からも近くて南方位で眺望も抜ける南の前面棟が条件良いわけですが著しく条件悪い部屋がない配棟計画というのが嬉しいですね。ABINC認証を取得しており雨の後にだけ池ができるレインガーデンがあるなど季節だけでなく天候によっても楽しめる中庭となっています。

一部接道している西側からのアプローチもできますがいちょう並木側にも出入口があり、さらに敷地中央にシンボルツリーと立派な車寄せを設けるなどどこからでも出入りが便利な動線としてくれています。1階部分に生活利便施設(保育施設のみ確定)を設けるため立派なエントランスホールが接道側にあるというわけではないのですが逆にそれを活かして3棟の間にラウンジやその他共用施設、メールコーナーなどをまとめて別棟としておりどこの棟を購入しても日常動線においての利便性に大きな差がないですし共用施設も使いやすいのがいいですね。

その別棟の周りは植栽豊かにしてくれていますし、ギャザリングパークとしてそこそこな広さのある自主管理公園も設けられます。

共用施設はワーキングラウンジ、キッズラウンジ、プレイスタジオ、パーティパティオ、ベジタブルガーデン(家庭菜園)、ゲストルーム、プライベートサウナ、ランドリールームと大規模マンションらしく充実しています。12階のゲストルーム横にあるプライベートサウナはMETOSプロデュースでルーフバルコニーで外気浴も楽しめる本格的な空間となっています。プライベートサウナなど予約が必要な共用施設はすべてスマホアプリ対応となっているのも使いやすくて嬉しいですね。

外観デザインはバルコニー手摺をガラスとルーバーを組み合わせるだけでなくガラスも明るいものだけでなく茶系もまぜ、さらに妻側には木調のルーバーを縦に走らせてバルコニー軒裏も木調とするなど遠くからだけでなく近くから見上げた際の見え方にも味付けしてくれています。

車寄せ側の庇や東側の店舗区画では曲線デザインとしたり、さらにバルコニー隣戸境もスラブtoスラブであったりと今の時代の価格抑え目系新築マンションとしてはかなりのかなり頑張っていてかっこいいですよね～！！さらにのさらに！今作は背中側も目立つわけですが共用廊下側の手摺もアルミルーバーとコンクリートを組み合わせて廊下感を出さない(スカスカ格子ではない)工夫をしてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

E2タイプ　3LDK　72.73㎡

画像出典：プレミスト昭島モリパークレジデンス公式HP

2階　5300万円台　坪単価240万円
4階　5400万円台　坪単価245万円
6階　5500万円台　坪単価250万円
8階　5700万円台　坪単価259万円
10階　5800万円台　坪単価263万円

J1タイプ　3LDK　76.72㎡
12階　6600万円台　坪単価284万円

F3タイプ　2LDK　57.42㎡
2階　4100万円台　坪単価236万円
4階　4200万円台　坪単価241万円
6階　4300万円台　坪単価247万円
8階　4500万円台　坪単価259万円
10階　4600万円台　坪単価264万円
12階　4700万円台　坪単価270万円

C3タイプ　3LDK　68.19㎡
2階　4900万円台　坪単価237万円
4階　5100万円台　坪単価247万円
6階　5200万円台　坪単価252万円
8階　5300万円台　坪単価256万円
10階　5400万円台　坪単価261万円
12階　5600万円台　坪単価271万円

Aタイプ　4LDK　89.08㎡
4階　6700万円台　坪単価248万円
6階　6900万円台　坪単価256万円
8階　7200万円台　坪単価267万円
10階　7500万円台　坪単価278万円
12階　7800万円台　坪単価289万円

［南西向き］

Tタイプ　4LDK　89.08㎡
2階　6200万円台　坪単価230万円
4階　6400万円台　坪単価237万円

C15タイプ　2LDK　68.48㎡

画像出典：プレミスト昭島モリパークレジデンス公式HP

2階　4800万円台　坪単価231万円
4階　4900万円台　坪単価236万円
6階　5000万円台　坪単価241万円
8階　5100万円台　坪単価246万円
10階　5300万円台　坪単価255万円
12階　5400万円台　坪単価260万円

E10タイプ　3LDK　72.73㎡
2階　4900万円台　坪単価222万円
4階　5000万円台　坪単価227万円
6階　5100万円台　坪単価231万円
8階　5200万円台　坪単価236万円
10階　5300万円台　坪単価240万円
12階　5500万円台　坪単価250万円

F5タイプ　2LDK　57.42㎡
2階　3700万円台　坪単価213万円
4階　3800万円台　坪単価218万円
6階　3900万円台　坪単価224万円
8階　4000万円台　坪単価230万円
10階　4200万円台　坪単価241万円
12階　4300万円台　坪単価247万円

［東向き］

0タイプ　1LDK　56.57㎡
2階　3800万円台　坪単価222万円
4階　3900万円台　坪単価227万円
6階　4000万円台　坪単価233万円
8階　4100万円台　坪単価239万円
10階　4300万円台　坪単価251万円
12階　4400万円台　坪単価257万円

E7タイプ　3LDK　72.73㎡
2階　5100万円台　坪単価231万円
4階　5200万円台　坪単価236万円
6階　5300万円台　坪単価240万円
8階　5400万円台　坪単価245万円
10階　5500万円台　坪単価250万円
12階　5700万円台　坪単価259万円

平均坪単価は約250万円です。

間取りは田の字が主ですが中住戸でも玄関横の洋室部分を引っ込めて共用廊下＋αの空間を設けることで置配スペースに、さらに引っ込ませたことを活かして玄関に窓を設けるなど風通しの良い空間としてくれています。土間プランがあるのも面白いですね。

坪単価は今の時代らしくとても高いですね…そのためしっかりと専有面積調整(買いやすい価格に抑えるために部屋を狭くする)をして買いやすい価格に抑えています。

平均専有面積が85㎡～90㎡ほどであったグレイディアとプレイシアに比べれば専有面積調整した今の時代らしい面積帯にはなってしまっているのですが70㎡前後がボリュームゾーンですから一次取得層からすれば納得しやすいでしょうか。(坪単価が高い時代のため部屋の広さを求めてしまうと本体価格がとても重たくなってしまう)

それでも89㎡の4LDKもあるなど(75㎡台のコンパクト4LDKもあります)高いお金を支払ってでも新築マンションで広い部屋が欲しいというニーズに応えてくれるものとなっています。浴室サイズが1618なのも嬉しいポイントです。

キッチンの配管を少し中央へずらすことで壁面側に折りたたみデスクを設置、ガチガチのテレワークには厳しいですが少しの作業などには使い勝手がよく重宝することでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、住戸玄関もテブラキー、バルコニースロップシンク、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯からするとしっかりしたものとなっています。浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子など気になるところもありますが引き戸は上釣りで下レールなしのソフトクローズあり、リビング横洋室のウォールドアは完全ハイタイプで折りたたみできるなど今の時代の坪単価250万円のマンションとしてはテンション高まるものとなっています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2600mm、そして！！サッシ高は2200mmです！！これは素晴らしいですね～！！一般的なマンションよりも20cmほど背が高い窓となっています。

ハザードマップで色は付かないエリアですし直接基礎となっています。

周辺相場を確認しましょう！

・レクセルガーデン昭島　1999年築　昭島駅徒歩11分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約135万円

動き一例　約75㎡　新築時3500万円台　中古時2900万円台

・プレイシア　2002年築　昭島駅徒歩13分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約145万円

動き一例　約92㎡　新築時3200万円台　中古時4000万円台

・グレイディア　2005年築　昭島駅徒歩2分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約175万円

動き一例　約83㎡　新築時3100万円台　中古時3800万円台

・シティテラス昭島　2009年築　昭島駅徒歩5分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約185万円

動き一例　約75㎡　新築時3400万円台　中古時4300万円台

上記相場からプレミスト昭島モリパークレジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

E2タイプ　3LDK　72.73㎡　4階　5400万円台　→　4250万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

昭島物件としては強烈なウィークポイントとなるのが駐車場事情です。設置率は約80％と今の時代にしては低いわけではないのですが16台のみが平置きで残りの378台は…なんと機械式です…サイズ感もいまひとつです。

駅徒歩2分のグレイディアが自走式平置駐車場100％(サイクルポートも100％)ですからね…これは過去物件と比べて明らかな退化となります。今作と同じく駅徒歩5分のシティテラス昭島も自走式立体駐車場で設置率100％です。過去物件を知っている方からするとかなりの驚きなのですが一次取得層からすれば今の時代自走式立体駐車場のマンションが減っていますからあまり気にしないかもしれませんが…残念ですね…

機械式駐車場サイズ・・・全長5050mm/5200mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm～2100mm

洗車スペースも設けられます。

駐輪場は敷地中央と建物下でラック式が594台、サイクルポートが276台です。できればグレイディアのように全戸分のサイクルポートがあれば嬉しかったですね。

管理費は㎡単価月額約182円、24時間有人管理ではないですがディスポーザーもありますし共用施設も充実していますからコストパフォーマンス高い水準でしょう。エレベーターは5基と一般的な水準です。

第三者管理というのも今どきで嬉しいですね！

維持費一例(予定)…72.73㎡の場合　管理費(月額)13200円　修繕積立金(月額)9500円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プレイシア　総戸数527戸　管理費㎡単価月額約161円　ディスポーザー　24時間有人管理
　
・グレイディア　総戸数408戸　管理費㎡単価月額約167円　ディスポーザー　24時間有人管理

・シティテラス昭島　総戸数392戸　管理費㎡単価月額約143円　ディスポーザー　24時間有人管理

建設地

【住むレーション】

［中央線］

昭島　6:57発
中神　6:59着
東中神　7:01着
西立川　7:02着
立川　7:06着
国分寺　7:14着
新宿　7:41着
四ツ谷　7:46着
御茶ノ水　7:51着
神田　7:54着
東京　7:56着

※平日の朝ラッシュ時間帯、青梅特快と通勤特別快速であれば東京駅まで60分弱、通常の快速の場合は60分強

昭島　7:54発
拝島　7:57着
牛浜　7:59着
福生　8:01着
羽村　8:04着
小作　8:07着
河辺　8:10着
東青梅　8:12着
青梅　8:15着

［空港リムジンバス］

※立川駅経由

昭島駅北口　4:15発
羽田空港第2ターミナル　6:02着
羽田空港第1ターミナル　6:07着
羽田空港第3ターミナル　6:14着

エリア柄航空機の音慣れしている方がほとんどではあるでしょう。

もう少し時間はかかりますが中央線にグリーン車が増結されます。こちらは青梅線直通も対象ですので快適性が向上することになります。

青梅線に乗車して奥多摩方面へ出かけることもできますし、車での移動も八王子ICへ約5.3キロ、あきる野ICへ約8.1キロですから中央道と圏央道を使ってのお出かけも便利です。レジャー好きからしたら楽しくてしょうがない立地でしょう。それゆえ物流施設の建設も続くエリアです。

ただ、都心まではダイレクトとはいえけっこう遠いため毎日都心通勤という方は住みたいなぁ～と思っても二の足を踏んでしまいやすいでしょう。立川勤務であったり都心通勤でも出社が週1回などであればあえて都心から離れて昭島ライフという選択がしやすいですね。

【総評】

近郊・郊外に住みつつも便利な生活をしたいという方にはとても合ってくる街ですし、その街の中でも好立地にできる大規模マンションですから検討しやすいですね。青梅線とはいえ快速線直通もあり便利ですし駅にも近いことは通勤ストレスを軽減できるポイントとなってくるでしょう。

街の利便性が高いだけでなく建物そのものも共用施設が充実しており室内スペックも単価の割には高めであるなど総合点で見た居住性満足度の高さにも期待ができます。

あとは新築にこだわるかどうかですね。今作は新築としてはとても良い出物だと思います。同じ単価で中広域比較してもとても輝いています。ただ、ミクロの世界で見てみるとモリパーク内ではないとはいえ駅徒歩2分～5分の良質な中古マンションが坪単価180万円ほどで購入できてしまいます。駐車場は自走式立体駐車場ですし部屋も広いです。この辺りは新築オンリー検討の方と中古もOKという方で評価が大きく分かれてくるでしょう。

今の時代だからこの価格でもちやほやされていると言われてしまえばそれまでですが(10年～15年前に供給されていれば70㎡換算3000万円ほど)今検討されている方は今のマーケットの中で最適解を見つけるほかないわけで5000万円前後で購入できる新築マンションとしては繰り返しになりますが『とても輝いている』と私は思えました。

子育てファミリーにウケる立地ではありますがシニア層による戸建てからの買い替え需要も多いことでしょう。

動画もご覧ください！

■プレミスト昭島モリパークレジデンス　建設地周辺レポート

■プレミスト昭島モリパークレジデンス　モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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