ブランズ武蔵小山　予定価格と間取り　パルムと戸越銀座商店街の中心

今回ご紹介するのはブランズ武蔵小山です！

［物件概要］

売主：東急不動産
設計：南條設計室
施工：京王建設横浜
価格：未定
専有面積：41.45㎡～73.32㎡
総戸数：36戸(事業協力者住戸6戸含む)
規模：15階建て

交通：
東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩10分
東急池上線「戸越銀座」駅徒歩6分
都営浅草線「戸越」駅徒歩9分

所在地：東京都品川区荏原二丁目
竣工予定：2026年8月下旬
引き渡し予定：2026年11月中旬

駐車場：4台　※うち2台は事業協力者
自転車置場：70台　平置き7台、スライドラック式63台
ミニバイク置場：6台

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

東急目黒線の武蔵小山駅から武蔵小山商店街パルムを経由して信号なしで徒歩10分、都営浅草線の戸越駅から戸越銀座商店街を経由して徒歩9分、最寄り駅としては同じく戸越銀座商店街を経由できる東急池上線の戸越銀座駅で徒歩6分、旧中原街道沿いに位置しています。

武蔵小山駅からであれば屋根がない区間は徒歩2分程度ですから雨の日なども快適ですし、どの駅から帰宅しても商店街を経由できるため楽しい帰り道となります。

武蔵小山駅周辺は今後も開発が進んでいき、タワーマンションが増える計画もありますが商店街は廃るどころかより賑わいを見せる今どき感があるため『新旧混在』の良い例と言える街の一つです。

日常の買い物は商店街はもちろん武蔵小山駅の東急ストアが徒歩11分、業務スーパーが徒歩3分、ライフが徒歩7分、オオゼキが徒歩8分など選択肢が充実しています。

武蔵小山温泉清水湯が近いのもこのエリアの魅力の一つと言えるでしょう。

真隣に昔ながらの中華料理屋さんがあるため現地へ出向くと『うぐぐ…』となってしまう方もいますでしょうか。(武蔵小山がお好きな方であればあまり気にならないかとは思いますが念のため)

住宅街がお好きであればザ・ライオンズ大岡山のほうが合ってくるでしょう。

荏原平塚学園(小中一貫校)は徒歩4分、中原街道を超えることになりますが歩道橋があります。林試の森公園も自転車であれば5分ほどという距離感です。

建設地は北側と南東の旧中原街道が接道、旧中原街道は道路拡張工事の計画(完成まではかなりの時間がかかります)があり今作の土地に関してもセットバックする形になります。(すでにその部分を含まずでの建築計画のため土地の一部を買収されることはありません)

遠い将来道路が拡張された際には交通量がグッと増えそうではありますが植樹された歩道を設けたり電線の地中化もされる計画ですからメリットもあります。

従前も住宅などがあった場所で事業協力者住戸が6戸設定されています。

主開口部は南東と南西(ボリュームゾーンは南東向き)、5階以上はワンフロア2戸で角住戸比率は80％です。

南東側に関しては旧中原街道を挟んだ中原街道沿いに同程度の高さのマンションがありますし、斜め方向には24階建てのグリーンプリズムタワーもあるなど眺望の抜け感としては今一つ(12階以上あたりで少し抜けてくる程度・妻方面は抜け感ある部屋が多い)ですが日当たりは半永久的に守られるのは良いですね。

低層階のみに設定がある南西側は朝日武蔵小山マンションが目の前にあり離隔もあまりとれていません。

ただ、両面バルコニーとすることでリビングも洋室も二面採光とするなどの工夫がなされています。

外観に関しては5階以上が4階以下の半分ほどの横幅となるテトリス形状(高度制限等の影響)、5階と7階の間をくぼませるなどリズミカルな一面もあります。

4階の屋上部分に中高木を設けることで5階～7階くらいまでの妻窓からは1階住戸のような眺望を楽しめるのも特徴的で面白いですね。

ダイレクトウィンドウ中心で柱が強調されるため総戸数以上の重厚感があります。

敷地にゆとりがないため接道側の植樹は少なめですがそれを補うため壁面緑化、風除室の窓を大きくしているため足元の雰囲気も良いですね。

エントランスホールも光壁にロートアイアン、竹のデザインウォールややたら網アートを設けるなどエレガントで風情も感じられる空間になっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※かなりのざっくり予定価格

※第一期で建築系オプションを楽しめるのは6階以上を予定

A　3LDK　68.12㎡
2階　15000万円台～　坪単価727万円～

B1　2LDK　60.78㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

2階　13000万円台～　坪単価707万円～

C2　2LDK　52.86㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

3階～4階　11000万円台～　坪単価687万円～

E　1LDK　41.45㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

3階　8900万円台～　坪単価709万円～

F　3LDK　70.01㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

6階　16000万円台～　坪単価755万円～
11階　17000万円台～　坪単価802万円～

G　2LDK　56.54㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

7階　13000万円台～　坪単価760万円～

H　3LDK　73.32㎡

画像出典：ブランズ武蔵小山公式HP

8階　17000万円台～　坪単価766万円～
11階　18000万円台～　坪単価811万円～

平均坪単価は750万円くらいになりそうでしょうか。

間取りに関してはバルコニーを狭くしてダイレクトウィンドウとしていますがバルコニーへ出る窓もあり、ちょうどその窓が真南となる住戸もあるなど図面で見る以上に日当たりや開口部が豊かな印象になることでしょう。

個人的には唯一のコーナーサッシがあり、そのコーナーサッシが洋室側ではありますが真南になるHタイプが好印象でした。

ただ、柱の食い込みはけっこう気になってきますね…(自分がケチくさいだけかもですが高単価になればなるほど専有面積カウントされる柱が気になってしまう)

設備仕様としてはディスポーザーがありません…

敷地面積や総戸数からすれば致し方ないとも言えますが1億円以上出してディスポーザーなしというのは…辛い時代ですね。

ただ、食洗機、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、廊下・洗面室床タイル、リビングピクチャーレール、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、おそうじ浴槽、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホン、ゼッチ基準を満たしており低炭素建築物認定住宅でもあるなどディスポーザーがない以外は単価帯なりに充実しています。

基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■アデニウム武蔵小山

2001年築　武蔵小山駅徒歩7分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約500万円

動き一例

約96㎡
新築時5800万円台
中古時13300万円台

■パークシティ武蔵小山ザタワー

2019年築　武蔵小山駅徒歩1分

新築時の坪単価約465万円
現在の坪単価約760万円

動き一例

約61㎡
新築時8400万円台
中古時14900万円台

約63㎡
新築時8500万円台
中古時16100万円台

■シティタワー武蔵小山

2021年築　武蔵小山駅徒歩2分

新築時の坪単価約490万円
(現在の直営販売は800万円台～1300万円台)
中古時の坪単価約760万円

動き一例

約40㎡
新築時5800万円台
中古時9400万円台

約82㎡
新築時14400万円台
中古時20000万円台

上記相場からブランズ武蔵小山が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

F　3LDK　70.01㎡　6階　16000万円台～　→　15000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の平置4台、うち2台は事業協力者用、身障者優先を除くと分譲用は1台のみとかなり少なめです。(月極駐車場はあるエリアです)

駐輪場も屋内で設置率約194％、1LDKもあるため子育てファミリーであれば2台は借りれることでしょう。別途レンタサイクルも設置されます。

敷地面積が小さいながらも接道面の多さを活かしてしっかりと歩車分離しているのは好印象でした。

管理費は未定とのことですが総戸数からするとパークシティ武蔵小山ザタワーとあまり変わらない単価になってしまうかもですね…

まだ分からないですがコスパ重視の方には合わないと思います。(支払う単価に対してサービスや共用施設が少ない)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■アデニウム武蔵小山　総戸数110戸　管理費㎡単価月額約187円

■パークシティ武蔵小山ザタワー　総戸数628戸　管理費㎡単価月額約455円

■シティタワー武蔵小山　総戸数506戸　管理費㎡単価月額約380円

【住むレーション】

［目黒線］

武蔵小山　8:03発
目黒　8:06着
白金台　8:10着
白金高輪　8:12着
麻布十番　8:15着
六本木一丁目　8:17着
溜池山王　8:20着
永田町　8:22着
四ツ谷　8:25着
市ヶ谷　8:27着
飯田橋　8:29着
後楽園　8:31着

武蔵小山　8:08発
目黒　8:11着
白金台　8:15着
白金高輪　8:17着
三田　8:21着
芝公園　8:22着
御成門　8:24着
内幸町　8:26着
日比谷　8:28着
大手町　8:30着

武蔵小山　8:15発
大岡山　8:17着
田園調布　8:21着
多摩川　8:23着
武蔵小杉　8:27着
日吉　8:31着
新綱島　8:34着
新横浜　8:39着

［池上線］

戸越銀座　8:02発
大崎広小路　8:04着
五反田　8:07着

戸越銀座　8:04発
荏原中延　8:06着
旗の台　8:07着
長原　8:09着
洗足池　8:11着
石川台　8:12着
雪が谷大塚　8:14着
御嶽山　8:15着
久が原　8:17着
千鳥町　8:19着
池上　8:21着
蓮沼　8:23着
蒲田　8:26着

［浅草線］

戸越　8:00発
五反田　8:02着
高輪台　8:05着
泉岳寺　8:08着
三田　8:10着
大門　8:13着
新橋　8:15着
東銀座　8:18着
宝町　8:20着
日本橋　8:21着
人形町　8:23着
東日本橋　8:25着
浅草橋　8:27着
蔵前　8:29着
浅草　8:30着
本所吾妻橋　8:32着
押上　8:34着

［路線バス］

平塚橋　7:57発
～中略～
五反田駅　8:08着

鉄道利便性が高いことはもちろんですが徒歩3分前後のバス停留所から五反田・大井町・品川へアクセスすることも可能です。

本数はあまり多くはないですが何かと便利でしょう。

そして！

武蔵小山全体に言えることではあるのですが今作は中原街道に近いため首都高の荏原ICがより身近なため車での遠出もとても便利です。荏原ICまでは600mほどという近さです。

ただ、現状では接道している道が一方通行のため都心方面から帰宅の際は少々アクロバティックな右折になる点は注意が必要です。道交法としては右折して良いのですがちょうどカーブが始まるところのためタイミングによっては後続車に気を遣うことになります。(平塚橋交差点まで逃げるとパルムが絡んでくるため一般的な時間帯は迂回が必要)