プレシス国分寺　価格と間取り　贅沢な南面セットバック×新型パーティション『SHグラス』

今回ご紹介するのはプレシス国分寺です！

［物件概要］第1期1次販売戸数6戸

売主：一建設
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：5308万円～7958万円
専有面積：68.42㎡～86.21㎡
総戸数：70戸
規模：7階建て

交通：
西武国分寺線「恋ヶ窪」駅徒歩8分
JR中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩17分
JR中央線・西武国分寺線・西武多摩湖線「国分寺」駅徒歩21分

所在地：東京都国分寺市東恋ヶ窪四丁目
竣工予定：2025年4月下旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：24台（機械式：9台、平置き：14台、身障者用：1台）（月額9000円～19000円）
バイク置場：平置き7台（月額3000円）
駐輪場：140台（2段ラック（下部スライド含む）：106台、傾斜ラック：18台、スライドラック：15台、平置き：1台）（月額100円～500円）

管理費（月額）12600円～15900円
修繕積立金（月額）6850円～8630円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス国分寺公式HP

西武国分寺線の恋ヶ窪駅から徒歩8分、物件名に国分寺とありますが周辺は畑も多く、のんのんびより系の田舎立地となります。

徒歩5分の西武バス「北の原住宅」停留所から発着している路線バスで国分寺駅と行き来することもできます。運行本数は毎時4本前後、途中からバス専用道路(多摩湖線の横を通ります)となる面白い路線です。ただ、時間は読みにくいですから恋ヶ窪駅から西武線利用もしくは少し起伏はありますが自転車で西国分寺駅か国分寺駅まで出るという方も多いことでしょう。

すぐ近くに府中街道があるためその通り沿いにある恋ヶ窪ショッピングセンターのサミットストア(旧イトーヨーカドーとドン・キホーテ)が徒歩3分、ファーマーズ・マーケットが徒歩4分、さらにけやき公園前のいなげやが徒歩9分と徒歩でも選択肢が充実しており西国分寺と国分寺駅周辺に頼らずに日常の買い物を済ますことができます。私の大好きなブロンコビリーもすぐ近くにあります(笑)

通学校は第三小学校で徒歩13分、第一中学校で徒歩7分と少々距離があります。

建設地は南側のみが接道した南北に長い土地形状で間口は短めです。従前は畑がありました。

主開口部は南と東の設定です。

南向きは7階建ての国分寺ビューハイツ、接道挟んで8階建てのロイヤルキャステージ恋ヶ窪があるため正面方向に関しては眺望の抜けは感じにくいのですが敷地内で建物を大きくセットバックしているため低層階でも日当たり抜群です。

東向きは目の前がビニールハウス、その先も6階建てのライオンズマンション恋ケ窪までは距離があるため日当たりも眺望の抜け感も良好です。ただ、接道もしていないため将来的な不安が気になる方は南向きを選んでおいたほうが良いでしょう。

総戸数70戸にしては敷地が広く空地率も高めです。

南側の接道からの長めのアプローチは両サイドの豊かな植栽と景石がとても良い雰囲気でオーナー満足度が高くなることは間違いないでしょう。分譲マンションらしいゆとりですね。

エントランスホールはスペシャルな空間という印象はないですがその先にテレワーク等にも利用できる集会室が設けられています。

外観デザインに関してもせり出させてたマリオンが重厚感を演出していますし、長谷工コーポレーションの新型パーティション『SHグラス』を採用しておりプライバシー性の高さに加えて採光も取り込みやすいものとなっているのも好印象ですね。

SHグラスはスラブtoスラブのプライバシー性高い隔て板に加えてガラススリットが付いているためプライバシー性が高いのに圧迫感が薄まり、さらに外観デザインとしても高級感が増すため今後増えていってほしいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　4LDK　77.75㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

3階　6358万円　坪単価270万円
5階　6458万円　坪単価274万円

Bタイプ　2LDK+S　72.02㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

3階　5958万円　坪単価273万円
4階　6008万円　坪単価275万円

Dタイプ　4LDK　78.15㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

4階　6708万円　坪単価283万円
6階　6808万円　坪単価288万円

Fタイプ　3LDK　71.34㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

2階　5468万円　坪単価253万円
5階　5658万円　坪単価262万円

Jタイプ　2LDK+S　68.42㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

1階　5298万円　坪単価256万円
2階　5308万円　坪単価256万円
3階　5358万円　坪単価258万円

Kタイプ　4LDK　77.57㎡

画像出典：プレシス国分寺公式HP

3階　6208万円　坪単価264万円

Lタイプ　4LDK　86.21㎡
7階　7958万円　坪単価305万円

平均坪単価は約270万円です。

プレシスブランドとしては専有面積にゆとりがあります。もちろん既存の周辺分譲マンションと比べれば少々狭い(武蔵野レジデンスの平均専有面積約80㎡等)ものの今の時代の新築マンションで70㎡前後がボリュームゾーンとなれば頑張ってくれているほうです。

間取り形状はザ・シンプルな田の字で共用廊下側の柱も食い込んでいたりと良くも悪くも超シンプルですがリビング横洋室ウォールドアが完全ハイタイプで格納(壁側に畳める)できるため可変性があるのは嬉しいですね。フルオープンキッチン(フレタスキッチン)のためリビングが広く感じやすいでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造も直床(床スラブ厚200mm)・二重天井などこちらはプレシスらしさがなく残念です。食洗機は付いています。

周辺相場を確認しましょう！

■ライオンズステージ西国分寺

2002年築　恋ヶ窪駅徒歩9分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約220万円

動き一例　約80㎡
新築時4700万円台
中古時5200万円台

■コスモ国分寺ブライトステージ

2003年築　恋ヶ窪駅徒歩7分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約220万円

動き一例　約75㎡
新築時3500万円台
中古時4700万円台

■グランプラド国分寺

2004年築　国分寺駅徒歩14分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約205万円

動き一例　約75㎡
新築時3300万円台
中古時4600万円台

■武蔵野レジデンス

2005年築　西国分寺駅徒歩9分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約180万円

動き一例　約77㎡
新築時4000万円台
中古時4200万円台

■ザ・パークハウス国分寺四季の森

2018年築　国分寺駅徒歩13分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約290万円

動き一例　約70㎡
新築時4600万円台
中古時6200万円台

上記相場からプレシス国分寺が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　4LDK　77.75㎡　5階　6458万円　→　5700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式9台、平置き14台、設置率約34％です。平置きが多めな点は敷地にゆとりがあることが活きていますが南側しか接道していないため車路を長くとる必要がありエリア柄からすると物足りない台数になってしまっています。

駐輪場は建物下で1世帯2台は確保できます。

歩行者、車、自転車と動線を分けられているのも好印象です。

管理費は㎡単価月額約184円、周辺分譲マンションと比べてもお高くないですし今の時代として考えれば抑えられているほうですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ライオンズステージ西国分寺　総戸数169戸　管理費㎡単価月額約191円

■コスモ国分寺ブライトステージ　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約172円

■ザ・パークハウス国分寺四季の森　総戸数494戸　管理費㎡単価月額約240円

【住むレーション】

［路線バス］

北の原住宅　7:37発
向ヶ丘　7:39着
けやき公園前　7:39着
第三小学校　7:40着
国分寺駅北口　7:55着

［西武国分寺線］

恋ヶ窪　7:54発
国分寺　7:58着

恋ヶ窪　7:48発
鷹の台　7:50着
小川　7:53着
東村山　7:57着

［国分寺駅から中央快速線］

国分寺　8:02発
武蔵小金井　8:05着
東小金井　8:07着
武蔵境　8:10着
三鷹　8:13着
吉祥寺　8:15着
西荻窪　8:18着
荻窪　8:21着
阿佐ヶ谷　8:23着
高円寺　8:25着
中野　8:28着
新宿　8:33着
四ツ谷　8:38着
御茶ノ水　8:43着
神田　8:46着
東京　8:48着

国分寺　8:00発
西国分寺　8:02着
国立　8:04着
立川　8:07着
日野　8:11着
豊田　8:14着
八王子　8:19着

時間を合わせれば国分寺駅から通勤特快の利用もできます。

～通勤特快一例～

国分寺　7:26発
新宿　7:53着
四ツ谷　7:58着
御茶ノ水　8:03着
神田　8:06着
東京　8:08着

もう1年ほどで中央線にグリーン車が導入予定となります。

車での遠出に関しては時間帯にもよりますが中央自動車へinするのに20分くらいかかってしまいます。

街全体としても踏切が絡んできたりと全体的に渋滞は気になってくるかと思います。熊野神社通りのアンダーパスができれば今よりは動きやすくなりますが道路事情は今一つです。

【総評】

多摩湖線物件ですから中広域検討者からすると二の足を踏んでしまう立地条件かとは思いますが地縁がある方からすれば外観デザインや部屋の広さなどなど総合的に見て『良いマンションだな！』となりやすいことでしょう。

ただ、価格は今の時代らしいものではあるため今作のような立地ですと周辺中古マンションとの単価差がどうしても大きくなってしまうのですよね。

グランプラド国分寺や武蔵野レジデンスを購入してスペシャルなフルリノベーションをしてもお釣りがきてしまいますし築浅系のザ・パークハウス国分寺四季の森にも手が届いてしまいます。

そのため新築への優先度が高いか低いかで評価は大きく変わってくるでしょうし、言わずもがなですが戸建てとのバッティングもありますからサクサクっと売れていくのは難しいのかと思います。