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今回ご紹介するのはプレシス浦和元町です！
［物件概要］
売主：一建設
設計：光和設計
施工：吉原組
価格：5480万円～7870万円
専有面積：62.52㎡・63.28㎡(全体としては59.53㎡～78.28㎡)
総戸数：40戸
規模：7階建て
交通：JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩10分
所在地：埼玉県さいたま市浦和区元町3丁目
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年6月下旬
駐車場：11台（機械式7台、平置4台）（月額11000円～15000円）
バイク置場：平置4台（月額2000円）
駐輪場：80台（屋外19台、屋内61台）（月額200円～450円）
管理費（月額）12730円・12870円
修繕積立金（月額）5310円・5380円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス浦和元町公式HP
JR京浜東北線の北浦和駅から東方向へ徒歩10分、天王川コミュニティ緑道に隣接しています。
北浦和駅最寄りで駅東側の分譲マンションは少々賑やかな立地に建つことが多いのですが今作は駅から徒歩10分歩くだけあり落ち着いた住環境です。
元町アドレスとしてはグローリオレジデンス浦和元町以来の約5年ぶりの供給となります。
大宮台地で地盤が良くハザードマップでも色はつきません。ただ、駅との行き来は急坂ではないですが少々のアップダウンはあります。
日常の買い物は市立浦和高校近くのスーパーストアはまのや(コンビニサイズです)が徒歩7分、北浦和駅近くのクイーンズ伊勢丹とビッグ・エーが徒歩9分、同じく駅近くのマルエツが徒歩11分と選択肢は充実していますが住宅街立地らしくサクッと利用するには少々距離があります。
通学校は北浦和小学校で徒歩7分、本太中学校で徒歩5分、この立地となれば徒歩6分の市立浦和高校、徒歩9分の県立浦和高校を狙うもしくは通うことになったから検討している方も多いことでしょう。
建設地は南北に長い少々歪な土地形状で北側の緑道と南側の約8m幅の公道に接道しています。従前は月極の青空駐車場がありました。
主開口部は南西と南東の設定です。
南西から南に関しては戸建など背の低い建物を超える階であれば眺望も抜けてきます。南東側は東急ドエルアルス浦和元町(1986年築、坪単価約130万円)の駐車場とその先に建物(共用廊下が見える)があるため正面方向は抜けてきませんが緑道がカーブしているため少し斜めを向くと抜け感もあります。(南東向きは北寄りを選んだほうが眺望や日当たりに期待できる)
外観デザインとしては地味目ではあるもののメインアプローチは駅への行き来に便利な南側の公道ですが北側にも緑道と連動する植栽豊かなサブエントランスへと続くアプローチを設けてくれています。メイン側も風除室を奥まらせてホールと合わせて奥行きを感じられる動線となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Bタイプ 3LDK 69㎡
3階 6760万円 坪単価323万円
Cタイプ 3LDK 59.53㎡
画像出典：プレシス浦和元町公式HP
Dタイプ 3LDK 62.52㎡
画像出典：プレシス浦和元町公式HP
6階 6330万円 坪単価334万円
7階 6470万円 坪単価342万円
Eタイプ 3LDK 63.28㎡
画像出典：プレシス浦和元町公式HP
Krタイプ 4LDK 78.28㎡
画像出典：プレシス浦和元町公式HP
Mrタイプ 4LDK 74.53㎡
7階 7710万円 坪単価342万円
平均坪単価は約320万円です。
間取りに関しては田の字が主で専有面積調整(買える価格に抑えるために部屋を狭くする)されており柱も食い込み気味であるなどボリュームゾーンとしてはスペシャル感はありません。
ただ、Dタイプは62㎡台の狭い3LDKながらもワイドスパンで廊下が短いため有効面積としては表記上の面積よりも広く感じやすいことでしょう。主寝室想定の洋室のコーナーサッシなど窓面も豊かでなかなか見ない間取りで面白いですね。
ルーフバルコニー付き住戸はしっかりと70㎡を超えたサイズであり4LDKとしては狭いものの学校事情で選ぶ方が多いエリアとなれば引き合い多いことが容易に想像できます。
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、キッチンと洗面の天板もハイグレードな人工大理石とするなどしっかりしたものとなっています。有償オプションにはなりますが自宅玄関ドアもハンズフリー対応が可能です。構造は二重床(床スラブ200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■グローリオ浦和元町
2016年築 北浦和駅徒歩7分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約270万円
■グローリオレジデンス浦和元町
2019年築 北浦和駅徒歩6分
新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約290万円
■ブリリア北浦和
2020年築 北浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約300万円
■プラウド北浦和
2022年築 北浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約300万円
上記相場からプレシス浦和元町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Dタイプ 3LDK 62.52㎡ 6階 6330万円 → 5200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置きと機械式が混在、設置率約27％です。
駐輪場は屋外と屋内混在で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約204円、外廊下でディスポーザーもないですが総戸数40戸としては抑えられています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グローリオ浦和元町 総戸数57戸 管理費㎡単価月額約184円
■グローリオレジデンス浦和元町 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約200円
■ブリリア北浦和 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約227円
■プラウド北浦和 総戸数57戸 管理費㎡単価月額約220円
【住むレーション】
［京浜東北線］
北浦和 7:56発
浦和 7:59着
南浦和 8:01着
蕨 8:05着
西川口 8:08着
川口 8:11着
赤羽 8:14着
東十条 8:17着
王子 8:20着
上中里 8:22着
田端 8:25着
西日暮里 8:27着
日暮里 8:29着
鶯谷 8:31着
上野 8:33着
御徒町 8:35着
秋葉原 8:37着
神田 8:39着
東京 8:42着
有楽町 8:44着
新橋 8:46着
浜松町 8:49着
田町 8:51着
高輪ゲートウェイ 8:53着
品川 8:55着
北浦和 8:00発
与野 8:03着
さいたま新都心 8:05着
大宮 8:07着
［浦和駅から上野東京ライン］
浦和 8:07発
赤羽 8:16着
尾久 8:22着
上野 8:28着
東京 8:35着
新橋 8:39着
品川 8:45着
［浦和駅から湘南新宿ライン］
浦和 8:04発
赤羽 8:14着
池袋 8:26着
新宿 8:32着
渋谷 8:38着
恵比寿 8:41着
大崎 8:45着
京浜東北線の南浦和駅以南と比べると運行本数は少なくなります。(平日6時～8台の上り、北浦和駅38本、南浦和駅53本)
車での遠出に関しては首都高の浦和南、外環道の川口西と川口中央まで8キロ前後と少々距離があります。
【総評】
同じ価格を出せばもっともっと駅に近い築浅系中古マンションがもう少しお安い価格で購入できてしまうのですがそれらは線路が近かったり交通量の多い通り沿いであることも多いですから繰り返しになりますが駅から離れるだけの価値を感じられる立地となっています。
また、坪単価としては駅に近い築浅系中古マンションのほうがお安いですが今作が専有面積調整しているためグロスとしては大差ないものとなっています。(一般的な検討者は坪単価で高い安いという判断をすることは少なくグロスで比較することが多い)
お久しぶりの元町物件という割にはひとつ前のグローリオ浦和元町レジデンスと比べて大きな値上がりを感じるほどではありません。
足回りの良さよりも住環境や学区などの学校事情を優先されたい方にはなかなか出逢えない元町物件ですから魅力に映ることでしょう。
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