今回ご紹介するのはパークホームズ文京本駒込です!

[物件概要]第1期1次販売戸数44戸

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:村本建設
価格:9058万円~20858万円
専有面積:57.83㎡~90.52㎡(全体としては42.81㎡~102.26㎡)
総戸数:88戸
規模:14階建て
交通:JR山手線「駒込」駅徒歩6分 東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩5分
所在地:東京都文京区本駒込5丁目
竣工予定:2024年3月末日

駐車場:機械式26台 平面1台 月額36000円~39000円
駐輪場:119台 月額200円~600円
バイク置場:9台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

JR山手線と東京メトロ南北線の駒込駅からフラットアプローチで徒歩5分~6分、山手線の内側立地となります。

駅からの最短ルートとしては物件西側の歩道が狭めの道となりますが大通りを経由してもそこまで遠回りにならないですから夜などは使い分けても良いかもしれないですね。(南北線の一番近い出入口は大通り沿い)

建設地は不忍通り沿いの北側角地、現状南側にはジョナサン、西側にガソリンスタンドがあり背が低いですから標高が高い立地も相まって採光と眺望に期待しやすい住戸が多く設定されます。不忍通り沿いの背の低い建物は背の高い建物に変わる可能性があるものの離隔はしっかりとれていますし、そこから先は第一種住居地域に変わり同じような建物が建設できませんから駒込駅徒歩5分という好立地にしては将来的な採光や眺望も安心しやすいものとなっています。

ぎりぎり文京区アドレスです。豊島区×駒込で探されていた方だととっつきにくいかと思いますが区境でありながらも通学小学校へ徒歩3分という近さですから豊島区縛りがなければまったく気になってこないでしょうし、むしろ文京区側で探されていた方にとっては昭和小学校学区(いわゆる3S1K・昭和・誠之・千駄木・窪町)ということで交通利便性だけでなく学校関係でも大きく評価することでしょう。

日常の買い物も不忍通りのグリーンコートのピーコックストアへ徒歩7分、アザレア通り商店街(マルエツプチ)と田端銀座商店街(近くにトップパルケ)が徒歩数分であるなど選択肢があり便利な立地です。

文京区のザ・閑静な住宅街が好きという方には不忍通り沿いというだけで検討候補からは外れてしまうでしょうけども文京区で利便性も得たいという方にはとてもとても魅力が大きい出物です。

上記の通りで「立地で売れる」マンションなわけですが今回すごいのは建物にもこだわってくれていることです。

外観は三層デザインで基壇部の二層吹き抜け部分の窓は水流をイメージしたデザインのため外から見ても美しいですし、中へ入るとライブラリ(東洋文庫をイメージした硝子窓文庫)となっており階段部含めた壁面に本(約1800冊、業者と提携して3ヶ月に1回ほど入れ替え)が置かれ天井からのペンダントライトは星空のようですから夜になるとより素敵な空間になるであろうスペシャルな共用施設となっています。

2階部分にはワークスペース(栴檀書院)、ピアノを設置した防音室(奏ルーム・1時間単位で有料予定)、さらに…屋上にはライブラリで選んだ本を持ち込み可能なテラス(上富士テラス)も設置してくれています。

さらにのさらに、内廊下で各階ごみ置場ありです。回収用兼非常用のエレベーターはないためメインのエレベーター2基(分速105m)の内1基を使っての回収とはなりますがそれでも通常時は1基あたり44戸とゆとりありますから不便に感じることはあまりないでしょう。

パークコート…ではなくパークホームズなんですけどもね。いや、最近のパークホームズがどちらかと言えばコストコントロールに走っているというのもありますけどもそれを抜きにしても「パークホームズでもここまで頑張ってくれるのですね」と驚いた次第です。立地で勝負しにくいとなれば話は別ですが立地で勝負できますからね。素晴らしいです。

エントランスアプローチは風除室をしっかりと奥まらせて軒裏木目調、景石と柱部分含めた間接照明などこちらもとくに夜の映えがすごそうですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

42Aタイプ 1LDK 42.81㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

57Aタイプ 2LDK 57.83㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

3階 9058万円 坪単価517万円
6階 9338万円 坪単価533万円
7階 9418万円 坪単価538万円
8階 9498万円 坪単価542万円

59Aタイプ 2LDK 59.96㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

5階 9168万円 坪単価505万円
11階 9738万円 坪単価536万円
13階 9998万円 坪単価551万円

63Aタイプ 2LDK 63.00㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

66Aタイプ 2LDK 66.06㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

65Aタイプ 3LDK 65.43㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

3階 9878万円 坪単価499万円
4階 9998万円 坪単価505万円
5階 10078万円 坪単価509万円
6階 10158万円 坪単価513万円
7階 10218万円 坪単価516万円
12階 10538万円 坪単価532万円
13階 10658万円 坪単価538万円

70Aタイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

3階 11848万円 坪単価555万円
4階 11948万円 坪単価560万円
5階 12048万円 坪単価564万円
6階 12108万円 坪単価567万円
7階 12168万円 坪単価570万円
8階 12228万円 坪単価573万円
9階 12288万円 坪単価576万円
10階 12368万円 坪単価579万円
11階 12468万円 坪単価584万円
12階 12568万円 坪単価589万円
13階 12688万円 坪単価594万円

74Aタイプ 3LDK 74.67㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

10階 12548万円 坪単価555万円
11階 12628万円 坪単価559万円
13階 12828万円 坪単価567万円

74Bタイプ 3LDK 74.76㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

7階 12548万円 坪単価554万円
8階 12608万円 坪単価557万円
9階 12668万円 坪単価560万円
10階 12728万円 坪単価562万円
11階 12808万円 坪単価566万円
12階 12908万円 坪単価570万円
13階 13028万円 坪単価576万円

77Aタイプ 3LDK 77.80㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

7階 14708万円 坪単価625万円
9階 14808万円 坪単価629万円
10階 14888万円 坪単価632万円
11階 14988万円 坪単価636万円
12階 15088万円 坪単価641万円
13階 15238万円 坪単価647万円

86Aタイプ 4LDK 86.50㎡

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

5階 15738万円 坪単価601万円
6階 15838万円 坪単価605万円

73Aタイプ 2LDK 73.32㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

90Aタイプ 3LDK 90.52㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

14階 20858万円 坪単価761万円

101Aタイプ 4LDK 101.92㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

102Aタイプ 3LDK 102.26㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークホームズ文京本駒込公式HP

次期以降販売

平均坪単価は約570万円です。

地権者住戸がないというのも今作のストロングポイントになってくるでしょう。100㎡超えもありますし一番狭くても42㎡です。

間取り形状も良いですね。内廊下ですが行燈部屋は少ないスパンですしそもそも角住戸比率も高くなっています。エリア柄売れ線としては3LDKとなることは容易に想像できるところですがそんな中でも77Aの住戸位置と豊かなダイレクトウィンドウがいいですね~。コーナーサッシ周りは2050mmまで下がってはしまうのですが横に長いですから開放感に期待できそうです。80㎡切りではあるもののコの字キッチンは90㎡クラスとかでないと見かけないような大きさであったりと私のようにキッチンにこだわる人からの評価も高いでしょう。

東側は機械式駐車場となり横のマンションはやや視界に入りますが正面方向は抜けてきます。とはいえ先ほどおすすめした77Aなどと比べれば条件が劣るため坪単価抑え目ですし、さらに65㎡の3LDKと面積も狭めですからグロスがお求めやすくなります。この立地、このマンションに住みたいけど1億円前後が限界だなぁ~という方からすると選びやすいことでしょう。(言わずもがなですがご予算伸びるなら77Aなどのほうがおすすめしやすいですが65Aタイプも連窓や全室窓ありなど間取りも良いです)

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン・洗面台天板フィオレストーン、廊下・洗面室・トイレ床タイル、オートロックはスマートフォンやアップルウォッチ(分譲マンション初)対応、玄関電子錠はオプションですがそちらを付けると同じくスマートフォンやアップルウォッチに対応、最上階の14階はプレミアムフロアとなりキッチン・洗面天板シーザーストーン、食洗機ミーレ(13階まではパナソニック)、リビング床タイル、リビング天カセ、浴室タイル仕上げ(日ポリ化工)、浴室扉強化ガラスなどグレードアップします。室内の設備仕様も全体的に充実したものとなっています。

構造は二重床(スラブ厚200mm~280mm)・二重天井、基本天井高は2500mm~2550mm(最上階は2700mm)です。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ本駒込 1999年築 本駒込5 駒込駅徒歩7分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約370万円

・リビオ文京本駒込レジデンス 2014年築 本駒込5 駒込駅徒歩5分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約390万円

・ルフォン文京本駒込 2015年築 本駒込5 駒込駅徒歩8分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約420万円

・ザ・パークハウス文京本駒込 2018年築 本駒込5 駒込駅徒歩7分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約455万円

上記相場からパークホームズ文京本駒込の将来価値を予想すると

70Aタイプ 3LDK 70.50㎡ 7階 12168万円(新築時) → 11280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先を除いて屋外機械式で設置率約29%です。機械式駐車場が非接触対応なのとサブエントランスがあるのは便利ですが作業中雨に濡れますし駐車場にこだわる人には合ってこないです。(同価格帯×文京区×新築マンションで駐車場にこだわるならプラウド御茶ノ水がおすすめしやすいです)

駐輪場は1階の屋内で便利です。設置率は約135%です。

管理費は㎡単価月額約335円、ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場×戸数の割に豪華な共用施設×エレベーター2基としっかりしたスペックとサービスでありながらも抑え目ですね。コストパフォーマンスという面でも評価されることでしょう。

維持費一例・・・70Aタイプ 70.50㎡ 管理費(月額)23620円 修繕積立金(月額)11490円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・コスモ本駒込 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約160円

・リビオ文京本駒込レジデンス 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約280円

・ルフォン文京本駒込 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約277円

・ザ・パークハウス文京本駒込 総戸数36戸 管理費㎡単価月額約324円

建設地

【住むレーション】

[山手線]

駒込 8:00発
巣鴨 8:02着
大塚 8:04着
池袋 8:07着
目白 8:09着
高田馬場 8:11着
新大久保 8:14着
新宿 8:16着
代々木8 :18着
原宿 8:21着
渋谷 8:23着

駒込 8:01発
田端 8:03着
西日暮里 8:05着
日暮里 8:07着
鶯谷 8:09着
上野 8:11着
御徒町 8:13着
秋葉原 8:15着
神田 8:17着
東京 8:20着
有楽町 8:22着
新橋 8:24着
浜松町 8:26着

[南北線]

駒込 7:59発
本駒込 8:01着
東大前 8:03着
後楽園 8:06着
飯田橋 8:09着
市ヶ谷 8:11着
四ツ谷 8:14着
永田町 8:16着
溜池山王 8:18着
六本木一丁目 8:21着
麻布十番 8:24着
白金高輪 8:26着
白金台 8:29着
目黒 8:32着

南北線の車両はまだ6両ですが東急からの乗り入れ車両はすでに8両化が進んでいます。南北線の車両も8両化へ向けた準備が進んでいるため今後快適性が向上していきます。

池袋やサンシャインシティも行き来しやすい距離ですからそこまで遠出せずとも休日を楽しみやすいでしょう。

【総評】

いや~共用部の豪華さであったり外観デザインのこだわりには驚きましたね~。

価格に関してはけしてお安くはない(予算としてでなく相場として)ですけどもこれだけこだわりあるわけで納得して買いやすい新築マンションです。

間取りに関しても下がり天井は多いとはいえ角住戸が多く窓面が豊かであったり、駅から近い立地でありながらも眺望と採光にも期待しやすいなど総合点はかなりのものでしょう。

繰り返しになりますが駐車場が価格帯からすると残念ではあるためそこを気にする方だと買うのをやめる理由にはなっちゃうと思いますがそれ以外は気に入っていて予算が届くなら「買わない理由がない」と言えるレベルです。

竣工後のきらびやかな建物を見て「買っておけばよかった…」とならないようにしたいですね!

動画もご覧ください!

■パークホームズ文京本駒込 建設地周辺レポート

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