今回ご紹介するのはシティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト・イーストです!

[ウエスト物件概要]先着順

売主:住友不動産
設計:竹中工務店
施工:竹中工務店
価格:5998万円~13398万円
専有面積:55.91㎡~80.03㎡
総戸数:299戸 その他店舗18区画
規模:36階建て
交通:JR中央線・西武国分寺線・西武多摩湖線「国分寺」駅徒歩1分
所在地:東京都国分寺市本町三丁目
竣工:2018年1月30日

駐車場:120台(身障者兼用1台・来客用3台含む)その他荷捌用スペース・店舗用あり (月額)25000円~29000円 
自転車置場:606台 その他店舗用あり (月額)100円・200円 
バイク置場:31台 その他店舗用あり (月額)5000円 

管理費(月額)16167円~22727円 
修繕積立金(月額)5680円~8140円 

[イースト物件概要]

売主:住友不動産
設計:竹中工務店
施工:竹中工務店
価格:4998万円~10798万円 
専有面積:41.27㎡~80.71㎡
総戸数:284戸(※地権者住戸29戸含む)その他店舗12区画
規模:35階建て
交通:JR中央線・西武国分寺線・西武多摩湖線「国分寺」駅徒歩1分
所在地:東京都国分寺市本町二丁目
竣工:2018年2月5日

駐車場:109台(※身障者用1台・来客用3台・店舗用13台含む)その他荷捌用1台 (月額)25000円~29000円 
自転車置場:569台(※権利床等取得者用含む)その他店舗用あり (月額)100円・200円 
バイク置場:26台(※権利床等取得者用含む)その他店舗用あり (月額)3000円・5000円 

管理費(月額)14017円~26487円 
修繕積立金(月額)4240円~8280円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

最初にモデルルーム見学したのは2015年11月。建物は2018年2月に竣工しましたが今現在も販売中です。売主は住友不動産ですから売れ残りではなく計画通りと言っても違和感ないものの当初より価格を上げれていないあたりからして売れ行き好調と言えば嘘にはなるでしょう。高層階から販売していくスタンスは変わっていないものの高層階より低層階が高くなる逆転現象を見る機会が減っているのは市況の悪化を感じざるを得ません。ただ、買い側からすれば高層階にこだわらなければ現実的な価格で買えるわけで狙い目感はあります。

一度記事にしているため簡易的にではありますがおさらいしていければと思います。

まず立地条件ですがウエストは駅直結、イーストはウエストのペデストリアンデッキ経由で駅直結という謳い方となります。どちらも駅から横移動だけでエントランスホールへ行けるのですがイーストのほうが若干遠く、かつウエストの敷地を通るため駅直結は謳えません。

駅直結の中でも恵まれたものとなっています。

その理由は主に2つ。

①完全に屋根あり

→駅直結やペデストリアンデッキ経由で駅直結というマンションでも一部屋根がないところを通る必要があることも多い中で完全に屋根ありとなります。

②メールコーナーも駅改札階

→改札階にエントランスがあったとしてもメールコーナーだけ違う階(1階)というマンションも多いですが改札階にあるためとても便利です。

数多くの駅直結マンションを見てきていますがその中でも条件が良いです。駅に住んでいると言っても違和感ないくらいです。

ツインタワーですがそれぞれのマンションが独立した管理組合となり、共用施設の相互利用(そもそもゲストルームくらいしかない)はできません。

ウエストのほうが商業施設が多く、テナントからの修繕積立金徴収が多いためイーストのほうが管理費が高めです。

ウエストに関しては6階にコンシェルジュカウンターを設けているため1階~6階を結ぶシャトルエレベーターに乗る必要があります。イーストは直接住戸階へ向かうエレベーターに乗れるため徒歩分数の差はそこでトントンになってしまうわけですが表記上で駅直結を謳えるウエストのほうがお部屋の販売価格は高めです。ただ、残りが少なくなってきているのとウエストは前回の記事でも取り上げているためイーストメインに価格と間取りの一部を共有いたします!

E70Iタイプ 3LDK 67.97㎡ 管理費(月額)22457円 修繕積立金(月額)6970円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

9階 6998万円 坪単価340万円
12階 7098万円 坪単価345万円
16階 7298万円 坪単価354万円
21階 7498万円 坪単価364万円

E55Hタイプ 2LDK 55.99㎡ 管理費(月額)18677円 修繕積立金(月額)5740円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

8階 5998万円 坪単価354万円
12階 6298万円 坪単価371万円

E40Rタイプ 1LDK 41.27㎡ 管理費(月額)14017円 修繕積立金(月額)4240円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

6階 4998万円 坪単価400万円

E70Gタイプ 3LDK 70.93㎡ 管理費(月額)23397円 修繕積立金(月額)7280円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

10階 7898万円 坪単価368万円
14階 7998万円 坪単価372万円
17階 8398万円 坪単価391万円

E70Faタイプ 3LDK 70.25㎡ 管理費(月額)23177円 修繕積立金(月額)7210円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

14階 7998万円 坪単価376万円
17階 8398万円 坪単価395万円

E60Eタイプ 2LDK 60.05㎡ 管理費(月額)19947円 修繕積立金(月額)6160円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

9階 6698万円 坪単価368万円
11階 6998万円 坪単価385万円
12階 6998万円 坪単価385万円
17階 7398万円 坪単価407万円
18階 7398万円 坪単価407万円

E70Daタイプ 2LDK+S 71.12㎡ 管理費(月額)23457円 修繕積立金(月額)7300円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

12階 7698万円 坪単価357万円
16階 8198万円 坪単価381万円

E80Cタイプ 3LDK 80.71㎡ 管理費(月額)26487円 修繕積立金(月額)8280円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

14階 8998万円 坪単価368万円
22階 10498万円 坪単価430万円
25階 10798万円 坪単価442万円

E55Bタイプ 2LDK 55.99㎡ 管理費(月額)18677円 修繕積立金(月額)5740円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

11階 6598万円 坪単価389万円
12階 6598万円 坪単価389万円
16階 6898万円 坪単価407万円

E50Kタイプ 1LDK 48.96㎡ 管理費(月額)16447円 修繕積立金(月額)5020円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

5階 5198万円 坪単価351万円

E70Aタイプ 3LDK 67.97㎡ 管理費(月額)22457円 修繕積立金(月額)6970円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

10階 7098万円 坪単価345万円
12階 7298万円 坪単価354万円
13階 7298万円 坪単価354万円
20階 7798万円 坪単価379万円
23階 7998万円 坪単価389万円

修繕計画例・・・E70Iタイプ 3LDK 67.97㎡
月額6970円(1年目~5年目)
月額17090円(6年目~10年目)
月額27210円(11年目~15年目)
月額37310円(16年目~30年目)

平均坪単価はウエストが約430万円、イーストが約385万円です。

グレーシアタワー三鷹が坪単価約440万円、プラウドタワー武蔵小金井クロスが坪単価約370万円、都心から離れるものの特快を利用できる利便性分と考えれば違和感ない価格設定となります。

とはいえ販売が好調とは言えないですから検討するには「良い時期」とも言えるでしょう。

実物を確認しましたが廊下幅にもゆとりがある内廊下でいいですね。当然ながらエアコン完備、カーペット敷きです。2LDKでも浴室サイズを1418にしたり3LDKでも行灯部屋ができないようワイドスパンとしたりすみふ物件らしく綺麗な間取りが多いです。

エレベーターはウエスト・イースト共に3基となっておりすべての住戸階を結びます。その他非常用兼ごみ回収用エレベーターがあります。各階ごみ置き場は附室の扉含めると3重(ウエストは2重)ですからちょいと面倒ですが臭い漏れの心配はありません。

外観に関してはタワマンかつせっかくの竹中工務店設計施工にしてはシンプルです。(良くも悪くもすみふらしい)

設備仕様はキッチン天板天然石、廊下・トイレ・洗面室床タイル、玄関前カメラ付きインターホン、一種換気、バルコニー防水コンセント、トールタイプの隔て板など単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2550mm、直接基礎の制震構造となっています。

残りは少ないですがウエスト棟で1つ狙い目住戸がありましたので共有いたします。

W55Aaタイプ 2LDK 55.91㎡ 管理費(月額)16167円 修繕積立金(月額)5680円

画像出典:シティタワー国分寺公式HP

7階 5998万円 坪単価354万円

商業施設(行政窓口)の広場からバルコニー部分は見えてしまいますが部屋の中までは見えませんし北向きとはいえ交通広場(整備中)があるため眺望の抜け感はあります。

周辺相場を確認しましょう!

・ファミール国分寺 1997年築 南町2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約230万円

・ファミールスクエア国分寺 2001年築 本町4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約210万円

沿線の駅前タワーマンション相場を確認しましょう!

クレッセント三鷹ザタワー 2007年築 下連雀3 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約310万円

武蔵野タワーズスカイクロスタワー 2010年築 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約375万円

武蔵野タワーズスカイゲートタワー 2010年築 三鷹駅徒歩2分 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約385万円

プラウドタワー立川 2016年築 立川駅徒歩1分 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約400万円

・サザンスカイタワーレジデンス 2010年築 八王子駅徒歩1分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約240万円

シティタワー八王子フレシア 2018年築 八王子駅徒歩2分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からシティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト・イーストの将来価値を予想すると

E60Eタイプ 2LDK 60.05㎡ 11階 6998万円(新築時) → 6200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

現地周辺動画①
現地周辺動画②(国分寺駅からウエストエントランスまで)
現地周辺動画③(国分寺駅からイーストエントランスまで)
現地周辺動画④(ミーツ国分寺 5F cocobunjiプラザからシティータワー国分寺を望む)

【住むレーション】

[中央線]

国分寺 8:15発
新宿 8:41着
四ツ谷 8:47着
御茶ノ水 8:52着
神田 8:55着
東京 8:57着

国分寺 8:04発
西国分寺 8:06着
国立 8:08着
立川 8:12着
日野 8:15着
豊田 8:19着
八王子 8:24着
西八王子 8:27着
高尾 8:31着

特快停車駅というのは強みですね。立川駅だと特急通勤もできるためその点では劣りますが次の停車駅が新宿というのは便利です。

ウエストの地下1階部分にパチンコ屋さんが入っていますが裏側(交通広場)からでないと見えないですしその上は5階までが商業・行政施設ですから住んでいて気になるというのは考えにくいでしょう。

【総評】

駅直結かウエスト経由で駅直結かという謳い文句以外は徒歩1分表記であることに変わりはなく、シャトルエレベーターを使う必要がないことを考慮すればウエストに比べて単価面での魅力も多く「ウエストは手が届かなくて諦めたけど・・・」という方でも再検討の価値ありでしょう。

パンダ部屋を設けることの少ないすみふですが低層階であれば単価安となっており、都心までの距離があるとはいえ駅直結で坪単価350万円なら魅力も大きいでしょう。

駐車場はウエストもイーストも出し入れの際に雨に濡れることのない導線となっています。ウエストはそのままシャトルエレベーターへ、イーストは住戸階へのエレベーターへと続くコーチエントランスがあります。ただ、どちらも駐車場は若干の抽選が発生しているとのことです。

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