今回ご紹介するのはブリリアシティ石神井公園アトラスです!

[物件概要]

売主:東京建物 旭化成不動産レジデンス URリンケージ
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:42.47㎡~100.47㎡
総戸数:844戸 ((うち、地権者住戸301戸、提携企業優先販売住戸5戸含む)他、店舗区画1区画)
規模:地上8階建て ※1~7号棟:地上8階建て、8号棟:地上7階建て
交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20~25分 西武新宿線「上石神井」駅徒歩12~16分
所在地:東京都練馬区上石神井三丁目
竣工予定:2023年6月下旬

駐車場:平置き(平置式232台、大型平置式9台、身障者用平置式5台、電気自動車充電対応平置式8台、管理用平置式5台、カーシェア用平置式3台、来客用平置式2台を含む。地権者住戸用台数未定):264台
駐輪場:2段式 、平置式 、子供用平置式、レンタサイクル20台、来客用30台含む:1526台
サイクルポート:36区画
バイク置場:62台
店舗用自転車置場:15台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアシティ石神井公園アトラス公式HP

前回の記事 → ブリリアシティ石神井公園アトラス 価格は?! 建設地を見てきました!

モデルルームにて質感等を確認してきました!

最初にウィークポイントをお伝えしますと「思っていた通り室内スペックは…」でした。

ディスポーザーなし、ソフトクローズなし、洋室引き戸は下レール、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なし、直床(二重天井、基本天井高は2500mmが主)など室内スペックは抑えめでした。そのため他の新築マンションと比較する方やすでに分譲マンションにお住まいの方だと気になりやすいかと。80㎡以上になるとキッチン天板がシーザーストーン、キッチン水栓がグースネック型となります。

ただ、一次取得層がメインターゲットですから上記スペックだからこその価格であることのほうがウケるでしょうから売り手側の選択としては正しいと感じました。

ランドスケープに関しては模型でも確認しましたが…すごくいいですね。超超超贅沢です。

建て替え事業でなくこの土地を真っ新な状態で仕入れていたのであれば120%あり得ない配棟構成、敷地のゆとりです。容積も使い切ることなく全戸南方位、棟ごとのラウンジ・メールコーナー・ごみ置場(5号棟と8号棟は共用ですが動線屋根あり)、公開空地ではなくセキュリティエリア内の緑道とイベントなども開催可能な広場(センタープラザ)、設置率約31%の平置き駐車場などなど。

もっともっと建物を詰め込めば地権者の方が交換できる広さも増えたでしょうし、あえてこれだけの敷地のゆとりを守る計画を選んだってことが涙出てきますね。お金(交換できる部屋の広さ)よりも石神井公園らしいランドスケープを優先させた地権者の方々と住めるということもこのマンションの魅力の一つなのではないでしょうか。

共用施設は5号棟(せり出しているが繋がっている)に集約されておりキッズルーム、マルチスタジオ、スタディルーム、パーティルーム、ゲストルームが2部屋あります。共用施設の予約はスマートフォンなどからも可能です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[5号棟]

5-65A1タイプ 3LDK 65.40㎡
3階 4900万円台 坪単価247万円
5階 5100万円台 坪単価257万円

5-70A3タイプ 3LDK 70.15㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井公園アトラス公式HP

2階 5300万円台 坪単価249万円
6階 5600万円台 坪単価263万円

5-74A3タイプ 3LDK 74.17㎡
2階 5600万円台 坪単価249万円
4階 5800万円台 坪単価258万円
6階 5900万円台 坪単価263万円

5-86Aタイプ 4LDK 86.54㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井公園アトラス公式HP

2階 6800万円台 坪単価259万円
4階 6900万円台 坪単価263万円

[6号棟]

6-65Bタイプ 3LDK 65.40㎡
2階 5100万円台 坪単価257万円
4階 5300万円台 坪単価267万円
6階 5400万円台 坪単価273万円

6-70Bタイプ 3LDK 70.15㎡
2階 5500万円台 坪単価259万円
4階 5700万円台 坪単価268万円
6階 5800万円台 坪単価273万円

6-74Bタイプ 3LDK 74.17㎡
2階 5800万円台 坪単価258万円
4階 6000万円台 坪単価267万円

6-90Aタイプ 4LDK 90.49㎡
2階 7300万円台 坪単価266万円
4階 7400万円台 坪単価270万円

[7号棟]

7-57A1タイプ 2LDK 57.41㎡
2階 4600万円台 坪単価264万円

7-65A2タイプ 3LDK 65.40㎡
2階 5000万円台 坪単価252万円
4階 5100万円台 坪単価257万円
6階 5300万円台 坪単価267万円

7-70Bタイプ 3LDK 70.15㎡
2階 5400万円台 坪単価254万円
4階 5500万円台 坪単価259万円
6階 5700万円台 坪単価268万円

7-74Bタイプ 3LDK 74.17㎡
2階 5700万円台 坪単価254万円
6階 6000万円台 坪単価267万円

7-78Bタイプ 3LDK 78.20㎡
4階 6100万円台 坪単価257万円
6階 6300万円台 坪単価266万円

7-86E2タイプ 4LDK 86.06㎡
2階 6700万円台 坪単価257万円

7-90Bタイプ 4LDK 90.42㎡
2階 7100万円台 坪単価259万円

平均坪単価は約260万円です。

ザ・投資向けという立地ではないのですが都心共同住宅供給事業のため55㎡以上の住戸に関しては自らが住む、もしくは親族が住むなど居住用としてのみ購入可能となります。補助金事業なんだから居住用として購入してくださいね~というものです。

価格に関しては予想通りでした!!今の時代としてはとても魅力が大きいですよね~しかも全戸南方位、特別苦しい住戸がない中で平均坪単価約260万円とは!!

間取りに関しては田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいるなど単価なりではあります。

ただ、グロスを引っ張りにくいことが影響してか角住戸の単価がおとなしめです。そのため広い部屋を求める方にもとっつきやすいものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウドシティ大泉学園 2005年築 東大泉2 大泉学園駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・ブリリアシティ石神井台 2017年築 石神井台4 上石神井駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約250万円

上記相場からブリリアシティ石神井公園アトラスの将来価値を予想すると

7-70Bタイプ 3LDK 70.15㎡ 4階 5500万円台(新築時) → 4980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は未定(調整中)でした。

5号棟前の車寄せ

【総評】

これはいいですね~!!とくに一次取得層には検討候補にしていただきたい出物です!!

新築中古問わずマンションの価格が高騰している中でこういった新築マンションが出てくれるのはめちゃ嬉しいですね。(マンション価格高騰前のPJだからこそでしょうね…今から始まったPJだったならば同じ価格で同じものは無理だったかと…)

室内スペックは予想通り買い替え組や目が肥えた人には物足りない感じはありました。ただ、価格も思っていたくらいで落ち着きそうなため良かったです。坪単価265万円で予想していたのですが今の市況であれば坪単価280万円くらいになってしまうのではないかと不安でしたので。この価格帯での坪単価20万円前後は誤差にはならない(70㎡で400万円前後)ですからね。価格面に関してはこれで「うわ…高い…」となる人はほぼいないかと。もしもこれでそう感じるのであれば相場観がかなりズレてしまっていると思います…

駅に近いマンションも多いエリアがゆえに駅遠扱いされてはしまいますが棟によっては上石神井駅徒歩12分です。石神井公園駅までは路線バスも充実していますから駅遠と言われる物件の中でも足回りは良いでしょう。敷地内にまいばすが入るのも大きな強みとなります。

そして…当たり前のことを書きますがここは石神井公園ですからね。都心からめちゃ離れる郊外ではないのです。それでいて郊外に住んでいるかのような住環境も得られると。もちろんもっともっと郊外を感じたいのであれば多摩ニュータウンなど(同じく建て替え事業で人気となったブリリア多摩ニュータウンあたりもめちゃ魅力ですよね)がおすすめではあるのですが都心から離れすぎるのはなぁ~と思う方も多いでしょうから広域検討層にもハマってくるでしょう。

石神井公園駅から帰宅の際に川沿いを歩いてブリリアシティ石神井公園アトラスの背中が見える…いや~これは想像するだけで興奮しますよ。川沿いの道が曲線となっており建物もそれに合わせて斜めになっていくのがかっこいいのですよね。ちょっと嫌なことがあった日でもあの帰り道を歩けばすべて忘れさせてくれるんじゃないかなぁ~。

こういった窮屈でない大規模マンションって特別な思いがないと実現しないですからね。ブリリア多摩ニュータウンと同じく築年数が経過しても評価される建て替えマンションとなることでしょう。

予算5500万円ほどで探しています~という方にはもちろん予算8000万円だけど23区で車持ちたい~という方にもおすすめしやすいです。23区で平置きは珍しいですからね。(関越自動車道の練馬ICと外環自動車道の大泉ICが近いです)

ただ、駐車場は入居の少し前に抽選する方式のため優先権の付く6戸(予定)を除き敷地内で確保できない可能性もある点は注意が必要です。(地権者確保区画がどれくらいになるかも未定)

動画もご覧ください!

■ブリリアシティ石神井公園アトラス 建設地周辺レポート②・モデルルーム内撮影・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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