今回ご紹介するのはジオ国分寺です!

[物件概要]

売主:阪急阪神不動産
設計:木内建設
施工:木内建設
予定価格:4300万円台~7500万円台(最多価格帯5200万円台)
専有面積:62.14㎡~82.16㎡
総戸数:80戸
規模:7階建て
交通:JR中央線・西武国分寺線・多摩湖線「国分寺」駅徒歩17分 JR中央線・JR武蔵野線「西国分寺」駅徒歩11分
所在地:東京都国分寺市東恋ヶ窪3丁目
竣工予定:2023年1月下旬

駐車場:28台(平面1台、機械式27台)内、福祉対応駐車場1台含む
自転車置場:152台(2段式) 
バイク置場:8台
サイクルポート:8区画

管理費(月額)15690円~20740円
修繕積立金(月額)6220円~8220円

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ国分寺公式HP

国分寺駅から徒歩17分、西国分寺駅から徒歩11分、少しではありますが高低差があったり(駅から見て高台・エリア全体が武蔵野台地)、一部歩道が狭くなるところ(西国分寺駅側から歩いてきた際の踏切付近)があるなど徒歩分数以上に距離を感じやすい印象も受けました。

バス便充実というわけでもないですし、ザ・パークハウス国分寺四季の森のようにシャトルバスもないですから駅まで歩ける、もしくは自転車OKでないと厳しそうです。ただ、国分寺駅から緑を眺めつつとなるのは癒しという部分で良いですね。準工業地域ではありますが住宅の多いエリアです。

南側に計画道路(まだ時間はかかりそうです)、西側に西武国分寺線の線路がある中でバルコニーも南か西ですから駅から離れる割に賑やか(南側はアンダーパスになりそうですが)ではありますが都市計画道路と線路がゆえに眺望と採光が変わりにくい安心とプラスに受け取れるかで評価は大きく変わってくるでしょう。

音問題に関しては二重サッシ等で対策しています。また、眺望と採光が変わりにくい(都市計画道路の先は第一種低層住居専用地域で背の低い建物が立ち並んでいる)という安心に加えて、都市計画道路ができることで踏切を渡らずに西国分寺駅と行き来できるようになったり、歩道が広がり電線が地中化されるなどプラスの面もありますから将来性という面でも楽しみが大きいです。

外観デザインに関してはバルコニー側はシンプル(隣戸境の隔て板はしっかりとスラブtoスラブです!!)ではあるのですが…エントランスアプローチと独立したエントランス棟がめちゃかっこいいのですよね。

エントランスアプローチは総戸数80戸からは考えられない長さを確保しており、植栽と照明計画を兼ねて列柱を複数設置しています。

その先の独立したエントランス棟(独立させているだけでも立派なのです。この戸数で独立棟というのは珍しいです。)は風除室手前を奥まらせて天井部に照明を、2階建て(風除室部分は吹き抜け)となっておりガラス面豊かで見栄えも良いですから帰宅時の「買ってよかった」「ごちそうさまです」を味わえること間違いなしでしょう。総戸数80戸×今の時代の坪単価250万円ほどの新築マンションでこれだけやってくれるのはとても驚き&喜びです。もちろん立地で勝負しにくい(便利な駅遠ではない&良質な大規模築浅中古マンションがすぐ近くにある)ということが影響していると思いますが十分買う理由になるレベルでしょう。

エントランス棟の中は1階がホールとなっておりこちらは戸数なりにこじんまりとしています。ただ、ホールからエレベーターまでの間に広場を挟んでいるのは良いですね。エントランス棟の2階にはスタディスペース(カウンター、個別ブース、ソファ席)としても利用できるコミュニティラウンジがあります。こちらも総戸数80戸からすると贅沢ですね。

デザイン監修は南條設計室が担当しています。(担当者は記事化した中ではザ・パークハウス東雪谷が直近。あちらも素敵なアプローチとエントランスホールでした。)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

南向き:64戸
西向き:16戸

Bgタイプ 3LDK 67.12㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

1階 4798万円 坪単価236万円

Crタイプ 3LDK 65.4㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

6階 5398万円 坪単価272万円

Dタイプ 3LDK 70.72㎡
2階 5498万円 坪単価257万円

Fタイプ 3LDK 68.8㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

3階 5048万円 坪単価242万円
5階 5148万円 坪単価247万円

Gタイプ 2LDK 62.14㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

2階 4398万円 坪単価234万円

H2タイプ 3LDK 70.01㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

2階 5198万円 坪単価245万円

Kタイプ 3LDK 74.05㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

4階 6048万円 坪単価270万円

Lrタイプ 4LDK 81.56㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

6階 6998万円 坪単価283万円

Mrタイプ 4LDK 82.16㎡

画像出典:ジオ国分寺公式HP

7階 7298万円 坪単価293万円

平均坪単価は約255万円です。

時代として致し方ないのですが70㎡切りも多く、近くの既存分譲マンションと比べるとだいぶ小ぶりです。(後ろにある武蔵野レジデンスは平均専有面積約80㎡)

間取りも田の字が主で特別なものは感じられないものの専用庭付き(スロップシンクあり・バルコニー側にも鍵あり)やルーフバルコニー付き住戸もあります。

設備仕様としては食洗機あり、浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしなどけっこうシンブルなのですがディスポーザーが付いているのは素晴らしいですね!!可動式ルーバー面格子は付いています。

周辺相場を確認しましょう!

・グランプラド国分寺ガーデンフロール 2004年築 東恋ヶ窪3 西国分寺駅徒歩10分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・武蔵野レジデンス 2005年築 東恋ヶ窪3 西国分寺駅徒歩9分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円

・パークシティ国分寺 2012年築 泉町2 国分寺駅徒歩8分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約270万円 ← 線路反対側ですが個人的に好きなマンションのため入れさせていただきました(笑)国分寺市役所移転への期待も大きい立地です!!

・ザ・パークハウス国分寺四季の森 2018年築 東恋ヶ窪1 西国分寺駅徒歩10分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からジオ国分寺の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 68.8㎡ 5階 5148万円(新築時) → 4200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1台を除いて屋外機械式(一部ターンテーブル使用)、設置率約35%です。大きな庇が伸びているような立派なものではありませんが車寄せがあるのは戸数からすればありがたいですね。

駐輪場も屋外で設置率約200%(サイクルポート8区画込み)です。

管理費は㎡単価月額約252円、周りの大規模マンションと比べればコストパフォーマンスが悪いのですが総戸数80戸でディスポーザー、共用部ありですから単体で見れば違和感ないでしょう。

~周辺分譲マンション管理費参考~

・グランプラド国分寺ガーデンフロール 管理費㎡単価月額約197円

・武蔵野レジデンス 管理費㎡単価月額約175円

・パークシティ国分寺 管理費㎡単価月額約226円

・ザ・パークハウス国分寺四季の森 管理費㎡単価月額約240円

建設地

【住むレーション】

[中央快速線]

国分寺 8:04発
西国分寺 8:06着
国立 8:09着
立川 8:12着
日野 8:15着
豊田 8:19着
八王子 8:24着

国分寺 8:15発
新宿 8:42着
四ツ谷 8:48着
御茶ノ水 8:53着
神田 8:56着
東京 8:58着

[武蔵野線]

西国分寺 8:00発
北府中 8:03着
府中本町 8:05着

西国分寺 8:00発
新小平 8:03着
新秋津 8:08着
東所沢 8:12着
新座 8:15着
北朝霞 8:19着
西浦和 8:24着
武蔵浦和 8:26着
南浦和 8:31着
東浦和 8:34着
東川口 8:38着
南越谷 8:43着
越谷レイクタウン 8:46着

[むさしの号]

西国分寺 8:13発
新小平 8:16着
新秋津 8:21着
東所沢 8:24着
新座 8:28着
北朝霞 8:32着
大宮 8:44着

中央線利用であれば中央特快停車の国分寺駅から乗るほうが便利です。西国分寺駅は武蔵野線も利用できますから府中方面でお勤めの方にも相性良いですね。

日常の買い物は恋ヶ窪駅側のサミットへ徒歩6分、西国分寺駅側のオーケーへ徒歩9分(西国分寺駅からの帰宅時であればこちらが便利)、建設地西側のいなげやESBIへ徒歩9分、全体的に自転車利用を主とする方のほうが便利に感じる立地でしょう。

小学校は第三小学校で徒歩11分、第一中学校で徒歩15分、子供が小さいうちは国分寺線沿いにあるでんしゃ公園が重宝しそうです。

【総評】

駅距離はありますし、便利な駅遠物件というわけではないものの「中央線×新築マンション」で探されており、国分寺よりも西にいきたくない(立川は別世界の単価)方にとっては魅力に映ることでしょう。

国分寺以西の駅近よりも国分寺の駅遠という価値観の方々にハマる出物です。

駅距離があり、それが便利な駅遠でないということで専有面積を調整して(駅遠の割には広くない)グロスを抑え買いやすい価格に。採光と眺望が良好という魅力に加えてかっこいい建物とすることで買いやすさと決め手を用意してくれています。

私は「決め手」となるポイントを用意してくれているマンション、とても好きなのですよね。もしもジオ国分寺が特別かっこいいマンションでなければ「中古でいいじゃん」になってしまいますので。もちろんザ・パークハウス国分寺四季の森などなど規模感ある素敵な中古マンションがあるエリアではありますが、そういった大規模が苦手な方であったり、どうしても中古NGという方にとってはしっかりと買う理由があると感じました。

もちろん中古になった際にどちらが評価されやすいかは言わずもがなですからその辺りを気にしてしまうととっつきにくいですが、そういった価値観をお持ちの方がターゲットではないでしょう。

動画もご覧ください!

■ジオ国分寺 建設地周辺レポート

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