今回ご紹介するのはプレシス北浦和ディアラです!

[物件概要]

売主:一建設
設計:光和設計
施工:上滝
価格:2290万円~3220万円
専有面積:30.38㎡~35.21㎡
総戸数:55戸
規模:12階建て
交通:JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩3分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区北浦和3丁目
竣工:2021年4月上旬

駐輪場:83台(月額:200円~500円)
駐車場:平置き2台(月額:23000円)
バイク置場:2台(月額:1500円)

管理費(月額)11050円~12700円
修繕積立金(月額)2130円~2460円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス北浦和ディアラ公式HP

北浦和駅から信号なしの徒歩3分、平和通り商店街を歩くだけですから北浦和駅でオールシングルでも納得できる立地となります。

先発した北浦和駅徒歩3分のプレシス浦和常盤ヴィアラは常盤3丁目アドレスだったため学区が常盤小からの常盤中というよだれものでしたが後発のディアラは北浦和3丁目アドレスのため通学校が北浦和小からの本太中となります。あくまで一般論として常盤小・常盤中は人気学区ですからその差は大きいものの今回もオールコンパクトですからほぼ関係ないですね。もちろん独身でも常盤に思い入れがあるなら「先発のほうが…」とはなりますが気にしない方にはなんのこっちゃわからないでしょう。

現地は浦和エリアらしく東西に長い敷地で一面接道です。現状南面は平置き駐車場ですが将来壁ドンになる可能性も高く、最初からそれを避けて北東向きと南西向きのサンドイッチとしています。それゆえ内廊下とできていることはシングル層からすれば魅力に感じるでしょう。若干ではありますが玄関ドアを奥まらせられているのもいいですね。

今回すべてが30㎡台とオールコンパクトではあるもののエントランスアプローチがファミリー向け物件並に広く、そして豪華なものとしているのが素晴らしいですね。アプローチ部分は空地の長さだけでなく扉の手前の天井部分からダウンライトでライトアップしていたりと力が入っています。一概には言えないのですがオールコンパクトだと接道面とエントランスが近すぎることも多い中でこれは大きく評価できる点でしょう。

エントランスホールも大窓から植栽が望めますし、折り上げ天井など素敵なものとなっています。

外観バルコニー面の両端にルーバーを設けたり隣戸境はコンクリートとするなど見た目にもこだわっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 34.08㎡
4階 2980万円 坪単価289万円

Bタイプ 1LDK 35.21㎡

画像出典:プレシス北浦和ディアラ公式HP

2階 2590万円 坪単価243万円
5階 3100万円 坪単価291万円
7階 3140万円 坪単価294万円
11階 3220万円 坪単価302万円

Cタイプ 1LDK 32.89㎡

画像出典:プレシス北浦和ディアラ公式HP

2階 2690万円 坪単価270万円

Dタイプ 1LDK 30.38㎡
2階 2290万円 坪単価249万円
3階 2690万円 坪単価292万円

Eタイプ 1LDK 31.81㎡
10階 2920万円 坪単価303万円
12階 2990万円 坪単価310万円

平均坪単価は約285万円です。

西方面に関しては抜け感あるものの線路の影響を受けやすいので窓を開けて生活したいなら東方面のほうが合うでしょう。

40㎡の1LDKなどと違い住んでからはリビング横洋室とのウォールドアを開放してしまうことが多いと考えられる中でウォールドアを収納できるのはいいですね。扉一枚残るだけで開放感薄れますからね。。。

価格に関してはパンダ設定がありますね(笑)

現地へ行くとわかりますが東方面の2階と3階で眺望に大きな差はありません。なんなら2階のほうが電線が気にならないかもです。それでも400万円の差が!!眺望が抜けてくる階を買うなら話は別ですがそうでないならパンダ一択ですよね。。。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機&三ツ口コンロです。浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井などなど単価なりに仕上げてきています。

セキュリティ面としてはエレベーターに鍵をかざさないと動かない制限をかけています。

周辺相場を確認しましょう!

・プレシス北浦和ヴィアラ 2017年築 常盤3 新築時の坪単価約295万円 直近売り出し事例なし

・ウィルレーナ浦和常盤 2019年築 常盤3 新築時の坪単価約万295円 直近売り出し事例なし
 
分譲としては似たような物件がありません。(近年新築では出ているが流動していない)

賃料相場としては一般的な築浅賃貸マンションで㎡単価2800円ほど。プレシスは分譲仕様ではありますから㎡単価単価3000円くらいにはなるでしょう。

上記相場からプレシス北浦和ディアラの将来価値を予想すると

Aタイプ 1LDK 34.08㎡ 4階 2980万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約364円となかなかな高単価です。総戸数55の内廊下で平置き駐車場が2区画しかないですから致し方なしではあります。

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

北浦和 8:02発
浦和 8:05着
南浦和 8:07着
蕨 8:11着
西川口 8:14着
川口 8:17着
赤羽 8:20着
東十条 8:23着
王子 8:26着
上中里 8:28着
田端 8:31着
西日暮里 8:33着
日暮里 8:35着
鶯谷 8:37着
上野 8:39着
御徒町 8:41着
秋葉原 8:43着
神田 8:45着
東京 8:48着
有楽町 8:50着
新橋 8:52着
浜松町 8:55着
田町 8:57着
高輪ゲートウェイ 8:59着
品川 9:01着

[浦和駅から上野東京ライン]

浦和 8:07発
赤羽 8:16着
尾久 8:21着
上野 8:28着
東京 8:36着
新橋 8:41着
品川 8:47着

[赤羽駅から埼京線(浦和駅から湘南新宿ラインも利用可能)]

赤羽 8:23発
十条 8:25着
板橋 8:28着
池袋 8:32着
新宿 8:38着
渋谷 8:43着
恵比寿 8:46着
大崎 8:49着

京浜東北線は南浦和から先の大宮まで運行本数が減ってしまいます。

平日朝7時・8時台

南浦和駅 都心方面:42本
北浦和駅 都心方面:29本

マルエツ、クイーンズ伊勢丹などがありますから日常の買い物利便性は高くなっています。

数年前にスタバは閉店してしまいましたがマクドナルドは新しい建物として2019年12月に再オープン済みです。南与野にシャレオツなスタバができたので自転車ならサクッと出向くことができます。

【総評】

利回り4%切りになりそうな住戸も多く、けしてお安くはないですね。

ただ、外観デザインや素敵なアプローチ、食洗機に三ツ口コンロなど実需で購入した方が住んだ後に「あ~快適!」「やっぱり賃貸マンションとは全然違う!」と思わせる努力はしっかりとなされており買ってから後悔するような新築マンションではないでしょう。

それでもパンダ部屋に目は行ってしまいますよね(笑)

2290万円の部屋なら数年住んで売ることになっても価格維持率に期待ができますし、貸すという目線でも埼大生も候補になりそうな家賃設定とすることもできますから魅力が大きいです。もちろん満足度重視なら非パンダ部屋なのですが、けして壁ドン真っ暗というお部屋ではないわけで、条件が悪すぎるパンダ部屋でない以上はそちらがおすすめしやすいことはたしかとなります。

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2 件のコメント

  • はじめまして。こんにちは。
    記事に納得できる部分が多かったので、抽選にはなりますが、パンダ部屋申し込もうと思います。
    それ以外の部屋は価格に対し、そこまで価値があるとは思えません。

    • れいな様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      パンダ部屋なら割高感なくおすすめです!!
      当選されるといいですね!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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