プライム横須賀中央　価格と間取り　再開発タワマン至近の駅近好立地

今回ご紹介するのはプライム横須賀中央です！

［物件概要］先着順

売主：京浜急行電鉄
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：2790万円～6220万円
専有面積：41.34㎡～72.95㎡
総戸数：140戸
規模：15階建て
交通：京急本線「横須賀中央」駅徒歩4分
所在地：神奈川県横須賀市若松町1丁目
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年6月下旬

駐車場：22台（平置き9台、機械式13台）（月額）20000円～29000円
自転車置場：140台（ラック式）（月額）300円・500円
バイク置場：2台（月額）5000円

管理費（月額）10290円～18160円
修繕積立金（月額）4130円～7300円

地図はこちらです↓

画像出典：プライム横須賀中央公式HP

京急本線の横須賀中央駅から徒歩4分、市役所前公園の斜め向かいの繁華街に位置しています。

駅前のバス通りと16号線からは離れているため車の音ネックはほとんどないでしょう。エリア全体としては坂も多い街ですが日常生活圏は平坦な側です。

ザ・タワー横須賀中央、バウス横須賀中央などなど駅近くの繁華街ではマンションの建設が盛んですが2024年2月に閉店した横須賀プライム跡地も複合タワーマンションになるなど今後も『駅前の賑わいを取り戻す』べく開発が進んでいきます。その後発タワマンも気になるところですが今作との価格差はしっかりとあることでしょう。

日常の買い物はさいか屋(ヨークフーズも出店しました)が徒歩3分、反対口ですが駅直結の横須賀モアーズシティが徒歩4分、いちごよこすかポートマーケットが徒歩9分など徒歩圏内でも選択肢があります。もちろん車社会ですからよこすか海岸通りの三和、リヴィン、エイビイなどへ買い出しに出かける方も多いことでしょう。

イオンスタイルやリニューアルした映画館も入るコースカベイサイドストアーズも徒歩13分と休日の楽しみも大きいですね。もちろんお酒がお好きであったりするのであればドブ板通り！ですね(笑)

繁華街立地ではありますが通学校は諏訪小学校で徒歩4分、常葉中学校で徒歩5分(小中学校が隣合っています)、ICT教育施設スカピアも徒歩5分、市役所も至近であるなど足回りを優先したい子育てファミリーにとっても好印象となることでしょう。

建設地は二面が接道しているものの市役所前公園側の角部分が第三者の土地であるのが惜しいですね。(そちらがあるため角地っぽいのに角地でない)

従前はコインパーキングがありました。(その前はビル)

主開口部は南西と南東の設定、南西側は接道しておらず目の前に建物があるものの背が低いため現状としては眺望も抜けてきます。南東側も接道しておらずブロック内にマンションもあるなど上層階にならないと眺望が抜けてきません。

全体的に中層階～上層階を選ばないと眺望が抜けてこないため階数による価格差が大きくなっています。ただ、その抜ける階も将来不安があることは注意が必要です。

建築デザイン監修は贅沢にインタープラン・デザインセンターが担当、石調の壁やレンガの大壁などモダンなものとなっておりシングル・ディンクス層にも受けそうな見た目となっています。

クリオ横須賀中央、真横のバウス横須賀中央、つい最近まで供給していた(一時的にプライムと競合)プレミアムレジデンス横須賀中央などが刈り取ってしまったマーケットの中で見た目でキャラクターの違いを出してきたのは嬉しいところですね。

3層構造で色味をわけてコーニスで横ラインを強調するなど見た目のカッコ良さはオーナー満足度を高めてくれること間違いないでしょう。

風除室を接道から見えないレベルまで奥まらせて大庇と壁面もかっこいいエントランスアプローチを長めに確保してくれています。

中へ入ってもエントランスホールの横にラウンジ、さらにラウンジの先に屋外テラスもあるなど住戸が2階からということもあり1階がゆとりある空間となっています。

その他の共用施設がないことは総戸数からすると若干物足りない感じもありますがメールコーナーを回遊型として(中央が防災倉庫)カウンターを設けるなど細かい工夫も感じることができました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　71.16㎡
3階　4280万円　坪単価198万円
14階　5570万円　坪単価258万円

Bタイプ　2LDK　53㎡
15階　4350万円　坪単価271万円

C2タイプ　1LDK　41.34㎡

画像出典：プライム横須賀中央公式HP

2階　2790万円　坪単価223万円
9階　3270万円　坪単価261万円
14階　3410万円　坪単価272万円

Hタイプ　3LDK　66.91㎡

画像出典：プライム横須賀中央公式HP

7階　4850万円　坪単価239万円
13階　5450万円　坪単価269万円

Iタイプ　3LDK　72.56㎡

画像出典：プライム横須賀中央公式HP

14階　6220万円　坪単価283万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込み、連窓サッシになっていないなど外観デザインとは真逆で特別なこだわりは感じられませんでした。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(40㎡台の1LDKを除く)、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など単価帯からすると悪くありません。浴室は惜しくもブラケットライト、トイレはキャビネット型のカウンター付タイプ(タンク丸出しではないので見た目としては十分良い)です。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・タワー横須賀中央

2015年築　横須賀中央駅徒歩3分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約300万円

■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前

2015年築　横須賀中央駅徒歩2分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約205万円

■クリオ横須賀中央

2019年築　横須賀中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約225万円

■バウス横須賀中央

2020年築　横須賀中央駅徒歩4分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約225万円

■プレミアムレジデンス横須賀中央

2024年築　横須賀中央駅徒歩6分

新築時の坪単価約210万円
直近売り出し事例なし

上記相場からプライム横須賀中央が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　3LDK　66.91㎡　7階　4850万円　→　4060万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下と屋外の平置きが9台、屋外でターンテーブル利用の機械式が13台、設置率は約15％と低いですね…空地率が高くないことが影響してしまっているのでしょう。

駐輪場も建物下(88台)と屋外(52台)混在で1世帯1台と少なめです。

しっかりと歩車分離されているのは良いですね。

管理費は㎡単価月額約249円、外廊下ですがディスポーザーもありますので今の時代としては悪くないでしょう。(バウスが安かったことで高く映りますが…)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・タワー横須賀中央　総戸数297戸　管理費㎡単価月額約312円

■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前　総戸数279戸　管理費㎡単価月額約200円

■クリオ横須賀中央　総戸数71戸　管理費㎡単価月額約238円

■バウス横須賀中央　総戸数212戸　管理費㎡単価月額約117円

【住むレーション】

［京急本線］

横須賀中央　7:42発
汐入　7:43着
追浜　7:50着
金沢八景　7:52着
金沢文庫　7:56着
上大岡　8:07着
横浜　8:18着
神奈川新町　8:22着
京急川崎　8:30着
京急蒲田　8:35着
平和島　8:39着
青物横丁　8:44着
品川　8:48着

［モーニング・ウィング］

横須賀中央　7:46発
金沢文庫　8:01着
上大岡　8:11着
品川　8:53着

横須賀中央駅は快特とウィング号も利用可能です。

横浜横須賀道路の横須賀ICも本町山中道路(無料になりました)経由ですぐのため車での遠出も便利です。

ランチは猿島でよこすか海軍カレーとヨコスカプライドポテト！ pic.twitter.com/SMSQYOu5nL

— マンションマニア (@mansionmania) June 20, 2024

【総評】

横須賀の落ち着いた住環境で暮らしたいという方よりも利便性を優先したいという方のほうが合ってくる立地です。

繁華街立地ではありますが学校や行政エリアも近いですし横須賀プライムの再開発タワマンも楽しみですね(足元に商業施設も入ります)。

ザ・タワー横須賀中央が販売されていた2014年頃、『こんなスペシャルなマンションが平均坪単価約190万円で購入できるの？！』と感動したのは今でも記憶に残っているところです。時代的にお安くはないでしょうけどもスペック高いタワマンだと嬉しいですがどうなるか。いずれにしても追浜駅前の再開発と合わせて横須賀市へ訪れる機会が増えそうでとても楽しみです。

今作の価格に関しては相場だけで見れば少々お高いですが今の時代の新築マンションとしてはおとなしいほうでしょう。クリオ、バウス、プレミアムと供給が続いていることもあり検討者層が少ないであろうことをある程度意識していると感じ取れる価格です。

外観デザインやアプローチにもこだわってくれており見た目で差別化してくれているのは嬉しいところです。

ただ、眺望と採光に単価を乗せている割にはそれが守られるかが微妙なところは二の足を踏んでしまいそうですね。

中古でもOKということであれば鉄板どころですがザ・タワー横須賀中央を狙ってみることもおすすめいたします！

ザ・タワー横須賀中央、グロス抑えめながら住戸位置が良い1LDKと2LDKの出物あり！

ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場とタワマンスペック！

Yデッキ直結タワマンも楽しみですがザ・タワー横須賀中央のハイスペックを超えられるかは？？

通勤事情が許すならおすすめしたいマンションの一つです！ pic.twitter.com/m0JBzzvWt5

— マンションマニア (@mansionmania) June 17, 2024