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今回ご紹介するのはプレシス横浜新杉田です！
［物件概要］
売主：一建設
設計：西尾建築設計
施工：上滝
価格：3990万円～5250万円
専有面積：57.00㎡～71.02㎡
総戸数：52戸
規模：7階建て
交通：JR京浜東北線・金沢シーサイドライン「新杉田」駅徒歩9分 京急本線「杉田」駅徒歩12分
所在地：神奈川県横浜市磯子区杉田5丁目
竣工予定：2024年4月下旬
引き渡し予定：2024年5月下旬
駐車場：13台（機械式13台） （月額15000円～19000円）
バイク置場：4台 （月額5000円）
駐輪場：108台（2段ラック式上段36台・下段スライドラック式56台、傾斜ラック式16台） （月額100円～500円）
管理費（月額）11480円～14100円
修繕積立金（月額）5700円～7100円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス横浜新杉田公式HP
京浜東北・根岸線とシーサイドラインの新杉田駅から徒歩9分、京急線の杉田駅から徒歩12分、横須賀街道(16号線)沿いに位置しています。
横須賀街道はごくごく一般的な幅ではありますが歩道がありますし、駅からほぼ一直線(新杉田歩道橋があるため磯子産業道路の上を通れる)ですからわかりやすい道のりです。
日常の買い物はオーケー(クリオレジダンス横浜新杉田の北側)が徒歩7分、スズキヤ(らびすた新杉田)、杉田とうきゅう(プララ杉田に入る東急ストア)、成城石井(新杉田駅直結のビーンズ)、商店街のぷらむろーど杉田(チェーン店系スーパーとしてはまいばすけっとがあります)が徒歩10分前後など選択肢は充実していますが物件近くにないのは惜しいですね。
一概には言えませんが『駅から離れる物件なら物件近くにスーパーマーケットが欲しい』という方は多いですからね。ただ、エリア柄マイカーを持たれる方ばかりですからベイサイドエリアのコストコやブランチ横浜南部市場があるため物件近くにスーパーマーケットがないことを理由に検討を辞める方はほとんどいないことでしょう。
通学校は梅林小学校で徒歩7分、浜中学校で徒歩19分です。新杉田公園や杉田臨海緑地が身近にあるのも嬉しいですね。
エリア柄致し方ないですが周辺はハザードマップで色がついています。ただ、建設地より西寄りのほうがグランドレベルが低いため建設地に絞ると白いほうですね。
建設地(物件調査時点では建設中でしたが現在は竣工済)は東から南西にかけて接道しており主開口部は南西と東です。
南西方面はグランドレベルが少し低くなる戸建が主の住宅街となるため日当たり抜群で眺望もひらけてきます。ただ、広めの青空駐車場があるため確定採光＆眺望というわけではありません。また、墓地が見えてくるのは人によっては気になるでしょうか。(タワーマンション×墓地と異なりしっかりと見えてきやすい)
東方面は横須賀街道に面するため音ネックはありますがその離隔分は確定採光と眺望になります。向かいのガスト周りも背が低いためこちらも日当たり抜群で眺望もひらけてきます。ただ、歩道橋からの視界が少し気になってはきそうです。
横須賀街道側のエントランスアプローチは短めですし植栽も最低限です。エントランスホールも折り上げ天井とデザインウォールで品のある空間ですが総戸数なりにこじんまりとしています。
ただ、外観デザインは不規則なマリオンと妻側窓付近を濃い色としているあたりがおしゃれで目立つなりに気を遣ってくれている印象を受けました。駅側から歩いてきた際に南西棟角住戸のダイレクトウィンドウが見えてくるのもかっこいいなぁ～と。(ガストあたりのカーブ手前から建物が見えてくる)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 64.79㎡
画像出典：プレシス横浜新杉田公式HP
Bタイプ 3LDK 57㎡
画像出典：プレシス横浜新杉田公式HP
Fタイプ 3LDK 71.02㎡
画像出典：プレシス横浜新杉田公式HP
3階 5290万円 坪単価246万円
I2タイプ 3LDK 61.77㎡
4階 4470万円 坪単価239万円
Jタイプ 4LDK 70.11㎡
4階 5980万円 坪単価282万円
平均坪単価は約245万円です。
間取りに関しては強烈な専有面積調整をしていますがプレシスブランドですので違和感はないでしょう。共用廊下側の柱も食い込んでいるなどスペシャル感はありません。ただ、70㎡超えの部屋もあるため全部が全部狭いというわけではないです。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(オート開閉)、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など単価帯からすると頑張ってくれています。住戸玄関部分は有償オプションですがTebraキーに対応してくれているのも嬉しいところです。
周辺相場を確認しましょう！
■クリオレジダンス横浜新杉田
2015年築 新杉田駅徒歩3分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約255万円
■プライム新杉田
2017年築 新杉田駅徒歩10分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約200万円
■シティテラス横濱新杉田
2020年築 新杉田駅徒歩2分
新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約270万円
上記相場からプレシス横浜新杉田が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 3LDK 71.02㎡ 3階 5290万円 → 4300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はターンテーブル利用の屋外機械式(地上3段地下2段の昇降横行式)で設置率約25％と少なめです。ただ、現状としては周辺の月極駐車場が充実しているため敷地内にこだわらなければ問題ないでしょう。
駐輪場も屋外ですがこちらは1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約200円、周辺の分譲マンションと比べてしまうと少々お高いですがディスポーザーなしの外廊下とはいえ総戸数52戸ですから抑えられているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■クリオレジダンス横浜新杉田 総戸数176戸 管理費㎡単価月額約151円
■プライム新杉田 総戸数156戸 管理費㎡単価月額約153円
■シティテラス横濱新杉田 総戸数199戸 管理費㎡単価月額約182円
【住むレーション】
［京浜東北線］
新杉田 7:56発
磯子 7:59着
根岸 8:02着
山手 8:05着
石川町 8:07着
関内 8:09着
桜木町 8:12着
横浜 8:16着
東神奈川 8:18着
新子安 8:21着
鶴見 8:25着
川崎 8:29着
蒲田 8:34着
大森 8:38着
大井町 8:41着
品川 8:44着
新杉田 8:09発
洋光台 8:12着
港南台 8:15着
本郷台 8:18着
大船 8:22着
［京急線］
杉田 5:05発
上大岡 5:08着
弘明寺 5:11着
井土ヶ谷 5:13着
日ノ出町 5:16着
横浜 5:20着
京急東神奈川 5:24着
神奈川新町 5:26着
京急鶴見 5:30着
京急川崎 5:33着
京急蒲田 5:37着
糀谷 5:40着
大鳥居 5:42着
穴守稲荷 5:43着
天空橋 5:44着
羽田空港第3ターミナル 5:46着
羽田空港第1・第2ターミナル 5:49着
杉田 7:55発
屏風浦 7:57着
上大岡 8:01着 乗換 8:03発
横浜 8:13着
神奈川新町 8:17着
京急川崎 8:25着
京急蒲田 8:29着
平和島 8:33着
青物横丁 8:38着
品川 8:43着
［シーサイドライン］
新杉田 8:03発
南部市場 8:05着
鳥浜 8:07着
並木北 8:09着
並木中央 8:11着
幸浦 8:13着
産業振興センター 8:15着
福浦 8:17着
市大医学部 8:19着
八景島 8:22着
首都高速湾岸線の杉田ICがすぐ近くですから車での遠出がとても便利な立地です。
【総評】
駅から少し歩きますが横須賀街道沿いだからこその抜群の日当たりとひらけた眺望があるというのは『歩いただけの価値がある』となりますね。
もちろん新築縛りがなければシティテラス横濱新杉田やクリオレジダンス横浜新杉田のほうが立地が良いだけでなくマンションとしての規模感もあるなど条件が良いことはたしかです。
ただ、その今作を上回る条件の築浅系分譲マンションよりも価格がお安いというのは価格面でも買いやすいことでしょう。
これが同じ価格であれば『新築縛りでなければもっと条件の良い周辺中古マンションのほうが…』となってしまいがちなわけですが価格メリットがあるとなれば選びやすいですよね。
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