今回ご紹介するのはパークシティLaLa横浜です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:三井住友建設
予定価格:3800万円台~7900万円台
専有面積:63.92㎡~104.99㎡
総戸数:705戸(販売総戸数247戸、非分譲住戸数458戸)※その他、横浜市認可保育所1戸
規模:12階建て
交通:JR横浜線「鴨居」駅徒歩11分
所在地:神奈川県横浜市都筑区池辺町
竣工:2021年2月25日竣工済

駐車場:機械式546台 平面56台
駐輪場:1128台
バイク置場:66台

地図はこちらです↓

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

棟内モデルルームへ訪問してきましたので最新の予定価格などを共有いたします!

いや~懐かしいけども新しい。

晴海フラッグのレポートにおいて「これが分譲マンションの教科書となるべき物件」とお伝えしてきていますがその理由は近年の新築マンションの苦しさです。

なにが苦しいのかといえば原価(マンションをつくるコスト)高騰の影響でパークシティLaLa横浜の当初の時代みたくゆとりあるマンションを供給するのが難しくなっています。

ゆとり~の部分ですがわかりやすいところで言えば

・室内の専有面積
・共用廊下のゆとり
・設備仕様

です。

近郊・郊外で非駅前となれば3LDKでも75㎡や80㎡なんてのが当たり前の世界でしたが今では70㎡あれば頑張っているほうで60㎡台の3LDKなんてのもよく見かけるようになりました。共用廊下もポーチやアルコーブがある物件が多かったのに最近ではお気持ち程度にあるかまったくと言っていいほどないことも多いですね。スロップシンクなど購買意欲にそこまでつながらない設備は積極的に削ってきます。

これは検討者が購入できる価格に抑えるためです。

原価は上がったけども購入検討者層の年収が上がっていますでしょうか?パワーカップルが好むエリアは別として近郊・郊外のファミリーエリアでは検討者層の世帯年収が10年前も今も大きな変化はないはずです。(もちろん共働きは増えているでしょうけども)

そのため購入できる価格に抑えるためにいろいろな部分を削るのです。

晴海フラッグに関しては過去のマンションと同じくゆとりあるつくりであるため教科書的物件とお伝えしてきています。

そしてパークシティLaLa横浜に関しても当時らしいゆとりがあります。

以前からお伝えしている通り建て替えによる正常進化だからです。

当時付いていたものに関してはそのままにディスポーザーや食洗機などは今の製品へ、ガラスをLOW-Eへ進化、メールコーナーはダイヤル式からノンタッチ式にするなど当時を基本としつつも進化もしています。

杭に関しても一旦すべて抜き、オーバースペックとも言えるくらい杭を太くしています。

平均専有面積は約80㎡、共用廊下には全戸オープンポーチ(角住戸は門扉もあり)で玄関前カメラ付きインターホンとコンセントも付く門柱があります。

機械式駐車場であったりと100点でないことはたしかですが(100点満点のマンションはない)今では考えられない近郊・郊外の非駅近新築マンションです。

ただ、再現建築によるデメリットもあります。

今と過去では流行りが異なります。

好みの問題ではありますが今は室内のカラーとしては床が白であったり明るめの色が選ばれることが多いですね。そもそも狭くなってきた部屋を広く見せるために明るめの色を採用しているというのもあるっちゃあるのですがそちらを関係なくしても明るめの色、とくに白系が好きな方も多いはずです。

当時は木目調であったりと白系がそこまでなかったのですよね。もちろん採用している物件もありましたが今よりかは確実に少なかったです。パークシティLaLa横浜も今ではあまり見かけないカラーとなっていますから他の新築マンションを見学して白系に惚れた方にはとっつきにくいかと思います。

そして室内のセンスも当時の所有者さん次第です。

エコカラットやミラーなどの新築時オプションや洋室か和室かなども再現しているため自分の好みに合うかどうか。ただ、こちらに関してはオプション0の部屋とオプションありの部屋で価格差がないため自分の好みのオプションが付いているならばそのような部屋を選んだほうがお得です。エアコンも機種は今のものですが当時付けていた部屋には付いてきます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ウエストコート 西向き]

W63A-Rタイプ 2LDK 63.92㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

1階 3800万円台 坪単価196万円
3階 4000万円台 坪単価206万円
5階 4100万円台 坪単価212万円
7階 4200万円台 坪単価217万円
9階 4300万円台 坪単価222万円

W71A-Lタイプ 3LDK 71.92㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

3階 4500万円台 坪単価206万円
7階 4700万円台 坪単価216万円
8階 4800万円台 坪単価220万円

[フォレストコート 南向き]

F78F-Lタイプ 3LDK 78.28㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

3階 4800万円台 坪単価202万円
4階 5000万円台 坪単価211万円
5階 5100万円台 坪単価215万円

[センターコート 南向き]

C80E1-Rタイプ 3LDK 80.76㎡
5階 5200万円台 坪単価212万円
7階 5300万円台 坪単価216万円
9階 5400万円台 坪単価221万円

C83Lタイプ 3LDK 83.99㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

4階 5400万円台 坪単価212万円
6階 5500万円台 坪単価216万円
8階 5600万円台 坪単価220万円
9階 5700万円台 坪単価224万円
10階 5800万円台 坪単価228万円

C84Nタイプ 3LDK 84.17㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

5階 5400万円台 坪単価212万円
8階 5600万円台 坪単価219万円
9階 5700万円台 坪単価223万円
11階 5900万円台 坪単価231万円

C92Bタイプ 4LDK 92.44㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

4階 6400万円台 坪単価228万円
5階 6500万円台 坪単価232万円
7階 6600万円台 坪単価236万円
11階 6900万円台 坪単価246万円

[サウスコート 南向き]

時期以降供給予定

平均坪単価は約220万円です。

いや~専有面積にゆとりがあっていいですねー!!共用廊下側のポーチ、そして共用廊下側の洋室の柱も外に出せているため専有面積以上のゆとりを感じられるでしょう。(基本天井高が2400mmなのはウィークポイントです)

ただ、近隣の新築マンションと比較検討している方は特別安いとは感じないはずです。

割高感はまったくもってないものの今の相場に合わせた坪単価となっていますし(当初の坪単価は約160万円)、専有面積にゆとりがあるため総額が膨らんできます。

当時とは価格も異なり、あくまで今の相場に合わせた価格設定ですから割安という物件ではありません。

ただ、自信をもって確実に言えることは価格以上の商品力です。

今の建築費等では同じ場所で同じ商品を同じ価格で販売するのは不可能でしょう。(まったく同じ商品なら坪単価250万円くらいでないと事業化できないのかな?と。)

パークシティLaLa横浜が今の時代に計画されていたならばスロップシンクはなかったかもしれません。共用廊下にどでかいポーチはなかったかもしれません。平均専有面積は70㎡ちょっとだったかもしれません。

立地はもちろんですが当時の再現だからこそ得られるスペックに魅力を感じるかどうかでしょう。

コンシェルジュサービスありの24時間有人管理で管理費㎡単価月額約169円というのも魅力ですね。今設定したならばもう数千円は高くなってしまうでしょう。

修繕積立金に関しては一からスタートとなり一般的な新築マンションと同じです。(貯まっていた修繕積立金は所有者に全額返金済み)

お買い得物件というわけではなく、部屋が広いがゆえに沿線としては総額が重たいですからめちゃくちゃ早いスピードで売れていくということはないでしょう。

ただ、パークシティLaLa横浜と他の新築マンションを比較検討した際に初めてパークシティLaLa横浜のゆとりに気が付くでしょうから色々見た結果最後に戻ってくるという方も多そうです。

竣工済みですから一次取得層で賃料を無駄にしたくないという方にも合ってきます。

また、敷地内駐車場を確保できますので車持ちにも買いやすいでしょう。(確保できるのは機械式)

外周部の植栽も豊かです!

動画もご覧ください!

■パークシティLaLa横浜 現地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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前回の記事 → パークシティLaLa横浜 予定価格と間取り オンライン見学

前々回の記事 → パークシティLaLa横浜 再販売価格は?! まもなく建て替え工事完了!(スムログに飛びます)

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