今回ご紹介するのはザ・パークハウス相模大野プレイスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:南海辰村建設
価格:未定
専有面積:68.41㎡
総戸数:26戸(事業協力者2戸含む)
規模:14階建て
交通:小田急線「相模大野」駅徒歩5分
所在地:神奈川県相模原市南区相模大野7丁目
竣工予定:2019年3月下旬

駐車場:11台(うち身障者用1台)月額15000円~月額20000円
自転車置場:40台 月額200円・400円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス相模大野プレイス公式HP

おすすめしやすいマンションとなります。

どこもかしこも新築マンションの価格が高騰している中で新築マンションを購入となれば周辺にはない好条件があるのかどうかはおすすめできるかできないかの大きな分かれ目となります。その点ザ・パークハウス相模大野プレイスは周辺に同類のマンションがありませんから中古相場になった際にも強く、「新築マンションが高い時代にしか買えなかった(供給されたのがたまたま高い時代だった)」と思えるわけです。
   
同類のマンションがないという点ですがやはり立地に大きな魅力があります。

北口と違いわちゃわちゃ感が少ない南口ですが駅から物件までの間に大きめのスーパーマーケット三和がありますから帰り道のついでに日常の買い物を済ますことができます。(物件側に出入り口がないのは惜しいですが)

ドラッグストアも駅前、三和の斜め前にありますから日常の買い物に困ることはないですし遠回り不要なのが良いですね。北口の伊勢丹が2019年9月に閉店してしまうのは残念ですが駅から近いですから町田や新宿、海老名などへ容易に出ることができますし、湘南エリアへのアクセスも容易です。

駅から近いながらもメインの通りからは中へ一歩入っています。物件の手前まではスポーツクラブなどがありますから中へ一歩入るのに人通り少ない道を歩く距離が極めて短くなります。

三方接道の角地となり南側は第一種低層住居専用地域となりますから半永久的に眺望・採光が守られます。

総戸数26戸といわゆる小規模マンションとはなりますが小規模マンションが得意な地所レジだけありエントランス周りの植栽計画を豊かにして出入り口をクランクインさせているなど邸宅感があります。エントランスホールからエレベーターホールまでの道のりは天井部分に黒いアルミルーバーを設け、壁面にもデザイン性を出すなどこだわりが見られました。住戸階の共用廊下も各戸の玄関を奥まらせていますし、横ルーバーを採用して外から見たときに高級感が出るようにし、かつエレベーターホールは周りをタイル貼りとしてこちらも高級感を演出、さらには外から見えないようにするなどプライバシー性も確保しています。

ただし玄関前のインターホンにはカメラが付いていないのが残念。小規模マンションですから1階部分を解錠してから訪問客(宅配業者など)が到着するまでの時間は短いものの他がよくできているだけあり気になってしまいました。

1フロア2戸、全戸角部屋となりますが反転タイプのためほぼ同じです。共用廊下に窓がないためプライベートを確保しながらも全戸角部屋としていますから行灯部屋はありません。隣戸境を完全にコンクリートとしていますからバルコニーのプライバシー性も高くなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 68.41㎡

画像出典:ザ・パークハウス相模大野プレイス公式HP

2階 4700万円台 坪単価227万円
5階 4900万円台 坪単価236万円
9階 5200万円台 坪単価251万円
13階 5600万円台 坪単価270万円

Bタイプ 3LDK 68.41㎡

画像出典:ザ・パークハウス相模大野プレイス公式HP

2階 4700万円台 坪単価227万円
5階 4900万円台 坪単価236万円
9階 5100万円台 坪単価246万円
13階 5500万円台 坪単価265万円

維持費・・・管理費(月額)22650円 修繕積立金(月額)9240円

間取りは反転タイプとなります。西にも窓があるAタイプからは山々が望めますから夕方当たりの景色はたまらないことでしょう。見学したのは日中でしたがそれでも綺麗でした。東にも窓があるBタイプは角の窓からパークスクエア相模大野タワー&レジデンスとこんにちは(距離はありますが)となるのですが寝室に朝陽が入るというメリットがあります。南面のバルコニーからの眺望・採光はどちらとも抜群ですから差がないのですが眺望のきれいさを優先するならAタイプ、朝の光を体中に浴びたい方はBタイプという選び方がおすすめです。

平均するとざっくり240万円くらいの坪単価となります。

維持費は小規模ですからお安くはないもののディスポーザーあり、管理人兼清掃員さん週4日勤務(ごみ捨て24時間可)にしては頑張っているほうでしょう。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、食器棚、洗面室床タイル、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンターなどなど充実したものとなっています。完成販売のためオプションでカスタマイズしていく楽しみがない(エコカラットなどはできます)分、食器棚や洗面室床タイルなどしっかりとグレードを上げてきています。

リビングは狭めですが隣の洋室を全開放することで広く使うことができるのですが引き戸がハイタイプでないため上部分が残ってしまいます。

ごみ置き場はエレベーターの近くに設けながらも二枚扉を挟んだ屋外(屋根あり)となりますから愛があります。

周辺相場を確認しましょう!

プラウド相模大野マークス 2006年築 相模大野7 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・パークスクエア相模大野タワー&レジデンス 2009年築 相模大野7 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約215万円

・クレヴィア相模大野 2011年築 相模大野8 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約215万円

上記相場からザ・パークハウス相模大野プレイスの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 68.41㎡ 5階 4900万円台(新築時) → 4350万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

売却時のリセールバリューは問題ないですがお世辞にも賃料相場が高いエリアではないため維持費などを考慮すると頑張ってトントンくらいです。

参考までに賃料相場も共有いたしますとプラウド相模大野マークスが約70㎡で月額17万円ほどです。プラウド相模大野マークスは南面が抜けてこないものの駅徒歩3分ですからほぼほぼ同じくらいの賃料となると考えられます。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[小田急線]

相模大野 8:05発
町田 8:08着
新百合ヶ丘 8:18着
登戸 8:27着
下北沢 8:37着
代々木上原 8:40着
新宿 8:48着

相模大野 8:05発
海老名 8:13着
本厚木 8:17着

[小田急線→千代田線]

相模大野 8:03発
町田 8:06着
玉川学園前 8:10着
鶴川 8:13着
柿生 8:19着
新百合ヶ丘 8:22着
百合ヶ丘 8:24着
読売ランド前 8:26着
生田 8:28着
向ヶ丘遊園 8:31着
登戸 8:33着
成城学園前 8:39着
経堂 8:43着
下北沢 8:47着
代々木上原 8:50着
代々木公園 8:53着
明治神宮前 8:55着
表参道 8:57着
乃木坂 9:00着
赤坂 9:02着
国会議事堂前 9:04着
霞ヶ関 9:06着
日比谷 9:08着
二重橋前 9:10着
大手町 9:12着

相模大野は小田原線と江ノ島線の分岐駅ですから運行本数も多く、複々線化などで利便性高まる小田急線となりますから都心勤務の方でもいわゆる痛勤とまではなりません。代々木八幡駅のホーム延伸工事により新宿~代々木上原間の各駅停車を10両編成にするなど輸送力を高める設備投資を進めています。小田急線の進化により沿線力が高まれば沿線住民の利便性向上はもちろんのこと不動産価値にも影響していますから小田急や東急などは強いですよね。

一部のホームウェイなどが停車しますから新宿から座っての帰宅も可能です。

【総評】

同じく完成販売であったザ・パークハウス船堀テラスのように即完売とはならないかと思いますがスムーズに売れる要素があります。

冒頭で述べましたが希少性がある立地にグレード高いマンションとなればおすすめするほかありません。価格に関しても入札案件でないため今の相場で考えれば割高感ありません。その代わり地権者住戸が最上階2部屋を確保しているため最上階希望の方は新築時の購入は諦めるしかありません。

完成販売のためすべてを見られてしまうこともあり手を抜いていない部分が多くあります。細かいところですが例えば駐輪場。屋内にあるため利便性が高いのですが建物内の駐輪場の場合天井部分を吹き付けにするなどかっこよく仕上げることはほとんどないのですがあえて黒色で塗装することで高級感ある駐輪場としています。

賛否両論はあるかと思いますが邸宅感をウリにしているだけありできる限り生活を出さない導線としています。

・ごみ置き場は外側(雨には濡れません)
・メールコーナーは駐車場近くの歩行者導線外
・管理人室の窓は裏口に設けてエレベーターホール側はカメラ監視

などなど。

ラウンジ→エレベーターホールを通り越してメールコーナー→エレベーターホールに戻るという導線ですからめんどいっちゃめんどいのですが生活感でないのがいいですよね。小規模マンションの場合はコンシェルジュデスクのようなものを設けるのが難しく、エントランスホールからエレベーターまでの導線上に管理人室の小窓があることが一般的ですからね。今回はあえて生活感を出さない設計としたのでしょう。(構造上必要な壁の影響もあるでしょうけども)

小規模マンションながらも敷地にゆとりがあるため機械式メインではありますが敷地内駐車場設置率は約42%とそこそこ高いです。駐車場側にも建物内への出入り口がありますから便利です。

見学して気に入ったのなら迷わずGOすべき新築マンションだと思いました。

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~2019年4月17日追記~

第一期販売戸数:20戸

価格:4760万円~5590万円
間取り:3LDK
専有面積:68.41㎡

管理費(月額)22650円
修繕積立金(月額)9240円

駐車場:11台(うち身障者用1台)月額:15000円~20000円
自転車置場:40台 月額:200円~400円


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