今回ご紹介するのはシティテラス横濱新杉田です!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:4300万円~6300万円
専有面積:67.20㎡~80.75㎡
総戸数:199戸
規模:7階建て
交通:JR京浜東北・根岸線「新杉田」駅徒歩2分 金沢シーサイドライン「新杉田」駅徒歩3分 京急本線「杉田」駅徒歩9分
所在地:神奈川県横浜市磯子区中原二丁目
竣工:2020年3月13日

駐車場:61台(平置5台、機械式54台、身障者平置1台、来客用駐車場1台) (月額)14000円~20000円
自転車置場:200台(月額)100円~1000円
バイク置場:5台(月額)3000円

管理費(月額)12275円~14555円
修繕積立金(月額)5690円~6830円

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

新杉田駅の目の前、もともとはボーリング場などがあった場所です。

とにかく利便性が高い立地ですがデメリットとしては東側の磯子産業道路と接道、向かいにはマンションがありこんにちは(B棟)、接道はしていないものの西側には横須賀街道、首都高も線路も近いため窓を開けた生活を望む方にはやや厳しい住環境となります。ただ、それを差し引いても利便性が高い立地ということは不動産としては評価されるでしょうし、利便性を最優先にしたい方にはかなり魅力に映ることでしょう。

駅に近いだけでなくらびすた、ビーンズ、オーケー、ぷらむろーど杉田商店街など商業施設も近く日常の買い物も便利です。京急の杉田駅へも徒歩9分ですからプララも使えますし、駅前立地でありながらも通学校の杉田小学校へは徒歩3分という近さですからファミリー層にもウケが良いでしょう。(中学校までは距離があります)

外観デザインとしては住友物件らしく濃い目のガラス手摺を採用、側面は白としてスタイリッシュな印象です。マリオンを最上階手前で切っているあたりもおしゃれですね。

セットバックが少ないためアプローチは短めですがエントランスホールはしっかりと二層吹き抜けとしていますし、天井部側面共にデザイン性とっていますから素敵な空間となっています。エントランスホール向かいの共用廊下へ抜けるためにもう1セキュリティあるのですがその扉周りがめちゃかっこいいんですよね。エントランスアプローチかエントランスホールへの扉と大きさは変わらないのですがあえて先が見えないようになっている(アプローチ⇔ホールの扉周りは透明ガラスだがホール⇔共用廊下の扉周りは不透明)のが邸宅に吸い込まれる感じでさすがすみふだなぁ~と。

ただ、共用部としてはエントランスホール横にあるお気持ち程度のラウンジしかないあたりもすみふらしいですね。

外廊下ではあるのですが一部がサンドイッチ配棟のため空中廊下のようになっており屋外から見えないかつ灯りを取り込めるようになっています。バルコニーが大通り側の住戸は寝室とするであろう共用廊下側がサンドイッチとなるため静かなのはいいですね。

もともと空地率が少ない中に機械式駐車場を設けているものの地上1段地下2段のため機械式駐車場方向を向くA棟低層階でも視界に入らない(昇降中のみ入る)のはいいですね。設置率約30%と駅前にしては頑張っているためハイルーフを除けば確保できる状況でした。(期毎抽選ですがノーマルルーフは現状でも空きあり)

価格と間取りの一部を共有いたします!

A-B1タイプ 3LDK 70.2㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

2階 4800万円 坪単価226万円
7階 5900万円 坪単価277万円

A-B1’タイプ 3LDK 70.2㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

5階 5600万円 坪単価263万円

B-C4bタイプ 3LDK 67.2㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

5階 4900万円 坪単価241万円
6階 5000万円 坪単価246万円

C-Fタイプ 3LDK 80.75㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

2階 5700万円 坪単価233万円

C-G3タイプ 3LDK 75.3㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

4階 5800万円 坪単価254万円

C-G5タイプ 3LDK 75.3㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

5階 6100万円 坪単価267万円

C-Hbタイプ 3LDK 80.75㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

6階 6300万円 坪単価257万円

D-D2bタイプ 3LDK 71.28㎡
5階 5300万円 坪単価245万円

D-D1タイプ 3LDK 71.28㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

5階 5700万円 坪単価264万円
7階 6000万円 坪単価278万円

D-D3tタイプ 2LDK+S 71.28㎡

画像出典:シティテラス横濱新杉田公式HP

1階 4300万円 坪単価199万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りはいかにも詰め込みました感あるものとなっており単調です。

設備仕様としては総戸数199戸ながらもディスポーザーなしです。この戸数、単価なら付けてほしかったですね。食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどコストコントロールは見受けられます。ただ、ミストサウナは付いていますし、引き戸は上吊り、リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプなど単価から見ればこんなものでしょうか。

音対策としては住戸によりますがT-2、T-3にしてくれています。

20m規制の中で7階建てのため構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmですが下がり天井は少ないため数字上よりも開放感がありました。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ新杉田駅前 2004年築 新杉田町 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円

・ヨコハマ・シーナリータワー 2004年築 杉田1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約200万円

・クリオレジダンス横浜新杉田 2015年築 新杉田町 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からシティテラス横濱新杉田の将来価値を予想すると

B-C4bタイプ 3LDK 67.2㎡ 5階 4900万円(新築時) → 4270万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約180円、高いというわけではないもののディスポーザーがあってこの水準なら良かったのですが。エレベーターも2基と特別多いわけではないですし。(階数を考慮すれば少ないわけではないです)

物件の接道面は電線が地中化されているのも◎です

【住むレーション】

[京浜東北・根岸線]

新杉田 8:03発
洋光台 8:06着
港南台 8:09着
本郷台 8:12着
大船 8:16着

新杉田 7:56発
磯子 7:59着
根岸 8:02着
山手 8:05着
石川町 8:07着
関内 8:09着
桜木町 8:12着
横浜 8:16着
東神奈川 8:19着
新子安 8:22着
鶴見 8:26着
川崎 8:30着
蒲田 8:36着
大森 8:39着
大井町 8:42着
品川 8:46着

[シーサイドライン]

新杉田 8:01発(始発)
南部市場 8:03着
鳥浜 8:06着
並木北 8:07着
並木中央 8:09着
幸浦 8:11着
産業振興センター 8:13着
福浦 8:15着
市大医学部 8:18着
八景島 8:20着
海の公園柴口 8:22着
海の公園南口 8:24着
野島公園 8:26着
金沢八景 8:28着

[京急線]

杉田 8:02発
能見台 8:05着
金沢文庫 8:09着

杉田 8:00発
屏風浦 8:02着
上大岡 8:06着
(上大岡で特急、快特等へ乗り換え)
上大岡 8:08発
横浜 8:18着
神奈川新町 8:22着
京急川崎 8:32着
京急蒲田 8:36着
平和島 8:39着
青物横丁 8:44着
品川 8:48着

新杉田は都心勤務だとちょいと距離を感じますが横浜周辺勤務だとほどよい距離感ですよね。バリバリ共働きで都内通勤というよりはどちらかもしくはどちらもが市内通勤という方からのほうが選ばれやすいでしょう。

首都高の杉田出入口まで1キロほどと車移動がめちゃ便利なのですよね~。

日常の買い物利便性が高いことはもちろん新杉田公園や磯子スポーツセンター(横浜市のため利用料金が安い)なども駅近くにありますから物件周辺でほとんどのことが完結してしまいます。デパートやモール、映画館へ行きたい際は横浜やMMへ出れば良いですからね。

【総評】

とにかく便利な立地ですね。

第一期は戸建てからの買い替えなど地元層がメインターゲットでしたからマンション内でも条件が良く高価格帯の部屋から供給しましたが現在は広域集客の時期となったため昨年末から70㎡を切る住戸オンリーのB棟を販売するなど単価、総額としても初期より目に優しくなっています。

多くの新築マンションがそうですが第一期は地元需要がメインターゲット、その後地元需要が終わると広域集客が必要となります。戸数が少ないと地元需要だけで捌けるため高単価勝負できますが大規模となれば広域集客も必要なため全体的に価格がこなれがちなのですよね。

シティテラス横濱新杉田も完売まではしばらくかかる(住友なので当然ではあります)わけですがまったくもって売れないのでは困ってしまいますから今時点では広域の方に響くような住戸を供給しています。

B棟は産業道路ビューではありますし、分譲マンションとこんにちはになるものの67㎡台で4900万円ほどですから共働き世代の1戸目としても手が出しやすいのですよね。リセール面にも大きな不安がないですから日当たりや眺望など満足度が欲しくなったら住み替えも容易です。

満足度を取りにいくならC棟の角住戸が狙い目ですね。総額を抑えるために(新杉田は総額が伸びるエリアではない)単価を抑えています。

大通りネックなどはあるもののしっかりと70点、80点を確保できているマンションでその点数を立地が保証してくれるため将来的にも減点されにくいというのが強みでしょう。90点以上のマンションだけども価格が高すぎるなどだととっつきにくいですが5000万円弱からとなれば広域の方も手が出しやすいでしょう。

もちろんマンションに点数付けなんてできないわけですが見学すると70点、80点の意味がわかると思います。そしてなにより便利なのがわかるでしょう。新杉田を知らない方にもぜひ見学していただきたいですね~。当初は地元向け供給だったため取り上げる気も起きなかった(どちらかと言えば私のブログは新たな発見をしてもらう広域向けですからね)のですが昨年末のB棟販売からいっきに広域の方におすすめしやすくなりました。

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4 件のコメント

  • 横浜ではなくわざわざ「横濱」にするマンションがあるのは何か理由があるんでしょうか笑

    • とおりすがり様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      横浜とする物件もあれば横濱とする物件もありますね。
      私は横浜のほうがしっくりきますが横浜愛あると横濱が好きという方も多い感じはしますね。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • デメリットをあえて挙げるとすれば
    中学校(母校ですw)がちょっと遠い(私立中学進学希望ならメリットかも)。
    産業道路はやっぱりうるさい(窓開けなければ大丈夫かな)。
    磯子止まりの存在。
    価格もちょっと高いと思いますが、今時はこれが相場なんですかね。

    通勤時間に問題がなければ住むにはとても良いところですので広域の方にもおすすめだと思います。

    • 元地元民様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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