今回ご紹介するのはクリオレジダンス横濱ベイサイドです!

[物件概要]

売主:明和地所
施工:三井住友建設
価格:4900万円台~8900万円台
予定最多価格帯:5600万円台
専有面積:66.52㎡~105.61㎡(トランク面積0.84㎡~1.35㎡含む)
総戸数:167戸(住戸149戸、事業協力者住戸16戸、事業協力者店舗1戸、 管理事務室1戸)
規模:11階建て
交通:JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅徒歩13分  京急線「仲木戸」駅徒歩13分  JR各線「横浜」駅より横浜市営バス乗車約11分、「星野町公園前」バス停下車徒歩1分
所在地:神奈川県横浜市神奈川区星野町
竣工予定:2020年3月下旬

駐車場:62台設置(機械式60台、平置式1台、車いす使用者優先契約駐車場1台)
バイク置場:5台設置
自転車置場:330台設置

地図はこちらです↓

画像出典:クリオレジダンス横濱ベイサイド公式HP

明和地所のクリオレジダンスブランドと言えば私が通っていた赤羽自動車学校跡地に建設されたクリオレジダンス北赤羽が印象深いです。自動車教習所閉鎖後に温泉施設を建設しようとしたらファイヤーして大ニュースに。その後明和地所が土地を買い取り分譲マンションを建設したのですが鬼のスピードで完売。明和地所としても歴史に残る瞬間蒸発物件だったことでしょう。

クリオレジダンス横濱ベイサイドが位置するのはコットンハーバーエリア。

コットン コットン コットン コットン コットン気分で♪

と杏里さんの歌を口ずさんだ人は多いことでしょう(笑)

コットンハーバーの由来は洗いざらしの綿という街づくりのコンセプトとかつて存在した綿花町という町名からきています。

以前の記事で狙い目とお伝えしたエリアとなります。

ホテルの建設計画が中止になるなど正直開発がうまくいっていないというか駅からの道のりも寂しい感じはするのですが東高島駅北地区C地区の開発が進めば一気に化ける可能性もある伸びしろ満載のエリアなのです。東高島駅が旅客扱いとなれば交通利便性も格段に向上します。また、ポートサイド地区とギャラリーロードで繋げる構想もあります。ほぼ確定しているのはみなとみらい方面へつながるコットン大橋を含めた道のりに歩道を整備することです。これによりみなとみらい方面との行き来がしやすくなります。

もともとはプラザ栄光というスーパーマーケットがあった場所(現在仮設店舗で営業中)に建設されるわけで、当初の住民からしたら「おいおい!」という気持ちではあるでしょうね。計画された街の中で一体的に開発されたスーパーマーケットが分譲マンションとなるわけですから。クリオレジダンス横濱ベイが建つことで街並みが綺麗になる一方で眺望や日当たりを失ってしまう方々もいます。新築時には低層階でも眺望が良いと謳っていましたからね。。。

クリオレジダンス横濱ベイサイドの用途地域は工業専用地域。コットンハーバーエリアは横浜市からの補助金がない代わりに工業専用地域に住宅などを建設してよいことになっています。

ただしスーパーマーケットはマンション1階部分にマーケットコリドーを設けた綺麗な姿で戻ってきますから街全体としてはプラス材料でしょう。住民も増えるわけで。建設地の南側では有料老人ホームサンシティみなとみらいEASTが開業して歩道などが綺麗に整備されています。建設地の西側には星野町公園があります。スーパーマーケットへの住民専用出入り口はないもののメールコーナーの扉からショートカットも可能です。

最寄りの東神奈川駅と仲木戸駅へは徒歩13分と駅近トレンドからは外れるのですがその代わり専有面積はしっかりと確保されており、平均しても約79㎡という広さになります。60㎡台の3LDKが増える中でこれは魅力的ですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

PLタイプ 3LDK 103.71㎡
11階 8700万円台 坪単価277万円

[南東向き]

Eタイプ 3LDK 81.20㎡

画像出典:クリオレジダンス横濱ベイサイド公式HP

上層階想定 6500万円台 坪単価264万円

南西向きは公園ビュー&線路ビューですから抜け感があり横浜の夜景も楽しめます。南東向きはコットンハーバー内の既存建物と被りますから南西向きに比べて単価を抑える予定とのことです。

ファミリークロークって建築費がお安くてゆとりある専有面積だった時代によく見ましたよね。当時からいいなぁ~と思っている収納です。もちろん普通のクロークと違い無駄なスペースはありますけどもその無駄ができるのは専有面積にゆとりがあるからです。

一般的なクローゼットが収納力としては無難なのですが無理やりウォークインクローゼットを設けているマンションが増えているのは残念に思えます。個人的にはウォークインクローゼットは中で着替えられることが魅力だと思っているので1畳ちょっとのウォークインクローゼットとか見るとげんなりします。

「ウォークインクローゼットは広くてなんぼ!!」と(笑)

余談ですが「シューズインクローゼットと普通の下足入れどちらが良いですか?」と質問をされることが多いのですが私はシューズインクローゼット派です。その理由としては外で鞄を床に置く人なので鞄をシューズインクローゼット内に入れておきたいからです。ただ靴を取り出すだけならシューズインクローゼットは不便なのですが室内に鞄を持ち込みたくない派としてはシューズインクローゼットは助かります。

ただ、普通の下足入れでも下足入れの向い側に別途物入があるのも好きです。物入の奥行きにもよりますがその中に鞄を置いておけるので。結局鞄(笑)

下足入れには靴しか置かないならシューズインクローゼットは無駄でしかないかもしれないですね。ベビーカーなどを置くスペースを設けたマンションも増えてきています。(大きいベビーカーは難しかったりしますが)

専有面積にもゆとりがありますが玄関前にポーチを設けたり、共用廊下側の洋室前を吹き抜けにしたりと建設費が高騰する前のゆとりある設計となっています。住戸内もファミリークロークを設けているプランがあったりと収納が豊富です。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、複層ガラスなどを採用。キッチン天板をフィオレストーンもしくはステンレスから選べたり、アクセントクロスを数種類から選べたりとセレクトシステムが充実しています。ただし11階建ての高さ30.99mですから階高が確保されておらず構造は直床・二重天井、天井高は2400mmと厳しいものになっています。

※階高は一般的に3m、しっかりと造りこむマンションだと3.3mほど

私の大好きな逆梁アウトフレーム工法となっており外観の高級感はもちろんハイサッシとなっているため天井高は低めですが窓面がしっかりと確保されているおり圧迫感はないでしょう。バルコニー隣戸境はコンクリートとなっていますからプライバシー性が確保されます。

プレミアムプランがあり、キッチン水栓やガスコンロがグレードアップされたりと仕様が変わります。

専有面積を削るマンションが多い中で100㎡超え住戸が多く設定されているのは駅近トレンドから外れるからこそでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・コットンハーバーマリナゲートタワー 2008年築 星野町 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・コットンハーバータワーズ 2008年築 橋本町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約210万円

上記相場からクリオレジダンス横濱ベイサイドの将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 81.20㎡ 上層階想定 6500万円台(新築時) → 5180万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設はコミュニティスペース、集会室があります。エントランスホールを二層吹き抜けとして庇付きの豪華な車寄せを設けています。ごみ置き場はエントランスホール近くの便利な場所にありながらもしっかりと奥まらせているため愛のある設計となっています。

維持費も予定ではありましたが管理費が㎡あたり約160円、修繕積立金が㎡あたり約100円になりそうとのことです。

【住むレーション】

[京浜東北線]

東神奈川 8:02発
新子安 8:05着
鶴見 8:08着
川崎 8:12着
蒲田 8:17着
大森 8:21着
大井町 8:23着
品川 8:27着
田町 8:30着
浜松町 8:32着
新橋 8:35着
有楽町 8:37着
東京 8:39着

[京急線]

仲木戸 8:06発
神奈川新町 8:07着 8:10発
羽田空港国内線ターミナル 8:40着

[横浜市営バス]

星野町公園前 7:59発
横浜駅前 8:11着

本数は朝通勤時で毎時5本、日中毎時2本と多くはありませんが目の前にバス停がありますから横浜駅まで10分ちょっとで行き来できます。横浜駅前停留所はそごう1階のバスターミナルですから便利です。

星野町公園前はコットンハーバー循環のため同じバスが二度来ます。

横浜市営バス

【総評】

法律に基づいているとはいえ周辺マンションへの配慮はせずがっつりコの字に食い込ませているのは驚きました。ん~後発がJR貨物と三井レジさんの予定なので初期の地所さんなどが口出しできないのはわかるのですがせっかくデザインガイドラインを設けた街なだけに残念ではあります。

街全体の開発スピードが遅く、スーパーマーケットがマンションになるのは致し方ない(住民を増やし街を活性化させるという意味では)のかもしれませんが。。。もともと横浜市からの補助金がない(その代わりに工業専用地域のまま住宅などの建設を許可した)エリアですし、行政としても口出しは難しいのでしょうか。もろ被りになる住民さんからしたらやりきれないでしょうけども街全体としてはプラスになる開発ではあるのですけどね。

マンション全体としては専有面積にゆとりがありますし、設備面も充実していますから魅力は多いのですが周辺のタワマンを購入してフルリノベしてもトントンですから相場から見るとそこそこお高めです。

駐車場は主に機械式で設置率は約37%です。道路から駐車場に右折進入できない(やろうと思えばできますが規則的にNGになるかも)可能性があるためみなとみらい方向から橋を渡ってきた際に国道方面にぐるりと迂回しなければならないのが面倒ですね。橋本町2丁目交差点を左折からの星野町公園を右折して車寄せで迂回する車が増えそうなのが気になります。

専有面積を広くすれば売りづらくなる時代でありながらも平均専有面積約79㎡で攻めてきた明和地所さん。とても勇気がいることではあると思いますがこの攻め方、好きです。ゆとりをもって暮らせる間取りですから永住目線の方にはウケが良いでしょう。

さぁ!皆様も一緒に!

コットン コットン コットン コットン コットン気分で♪

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~2019年1月24日追記~

第一期一次 先着順申込受付住戸

販売戸数:15戸
価格:4,982.4万円~8,989.4万円
最多価格帯:5,600万円台(3戸)※100万円単位
間取り:2LDK+S・3LDK
専有面積:66.52㎡~105.61㎡(※一部住戸にトランク面積0.86㎡~1.35㎡含む)

管理費:10040円~15950円/月額
修繕積立金:6650円~10560円/月額

駐車場:62設置(機械式60台※事業協力者優先使用権付6台、優先使用権付(11階)10台含む、平置式1台、車いす優先契約駐車場1台)<月額20000円~23000円>
バイク置場:5台設置<月額4000円>
自転車置場:330台設置<月額300円・450円>

~2019年1月27日追記~

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

PAタイプ 2LDK+S 90.24㎡
7階 約6891万円 坪単価約252万円

PFタイプ 3LDK 76.8㎡
7階 約5790万円 坪単価約249万円

PIタイプ 3LDK 105.61㎡
11階 約8989万円 坪単価約281万円

[南東向き]

Cタイプ 3LDK 76.05㎡
4階 約5695万円 坪単価約247万円

Dタイプ 3LDK 81.2㎡
7階 約6199万円 坪単価約252万円

Kタイプ 3LDK 104.91㎡
11階 約8297万円 坪単価約261万円

Mタイプ 3LDK 104.89㎡
11階 約7992万円 坪単価約251万円

[北東向き]

Jタイプ 3LDK 78.04㎡
7階 5895万円 坪単価249万円

Oタイプ 3LDK 90.5㎡
11階 約7992万円 坪単価約293万円


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