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今回ご紹介するのはサンクレイドル新越谷IIです！
［物件概要］第一期先着順5戸
売主：アーネストワン
設計：建築計画
監理：建正設計
施工：小川建設
価格：4990万円～6200万円
専有面積：56.51㎡～65.40㎡
総戸数：43戸
規模：8階建て
交通：東武スカイツリーライン・JR武蔵野線「新越谷」駅徒歩11分
所在地：埼玉県越谷市登戸町195-1
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：13台（機械式12台、平置1台）月額8500円～11000円
ミニバイク置場：5台 月額2000円
自転車置場：89台（内訳：2段ラック式（上段25台、下段スライド式46台）、平置きラック式18台（3人乗り））月額200円～500円
管理費(月額)12280円～14010円
修繕積立金(月額)7350円～8500円
地図はこちらです↓
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
スカイツリーラインの新越谷駅(しんこし)と武蔵野線の南越谷駅(なんこし)から徒歩11分、登戸宮前通り沿いに位置しています。
建設地手前の道は物件側に歩道がないのがかなりのかなり気になりますね…歩道がないだけではなく交通量もありますので…
日常の買い物はジョイフーズが徒歩4分、イオンが徒歩10分、ザ・ガーデンが徒歩11分、フラットな街並みですから自転車でレイクタウンへの行き来も容易です。
通学校は蒲生小学校で徒歩8分、南中学校で徒歩17分です。2026年度を目途に小中一貫校の蒲生学園を新設するのですが今作の立地も通学範囲となりそうではあります。(場所は蒲生小学校)
すべてを建て替えるのではなくリニューアルも含めたものへ計画変更されてしまうなど雲行きはあまりよろしくないのですが越谷サンシティ(イオン部分含む)の再開発(ホールだけでなく図書館や子育て関連施設が現在よりも充実する計画)も楽しみではありますね！
エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついています。
建設地は南側の一面接道でいわゆる旗竿地となっています。
主開口部は東、南、西で旗の持ち手の部分に南向き、旗の部分にサンドイッチで東向きと西向きとなっています。
近隣に自動車工場や食品工場があるなど準工業地域らしさはあるのですが接道挟んだ南側から住居系地域となるため南向きの中層階でもしっかりと眺望が抜けてきます。東向きと西向きも現状では中層階で十分な抜け感がありますが将来不安はあります。それを嫌うのであれば南向きを選んでおいた方が良いでしょう。
間口が短いこともあってか外周部の植栽計画としては今一つ(中側のサンドイッチ部分は廊下に面する形でしっかりと植樹されている)ではあるのですが風除室を奥まらせてアプローチを確保、旗竿地を活かしてクランクインとなるエントランスホールは戸数にしてはしっかりとした広さで明るいタイルの壁面と折り上げ天井が良い雰囲気ですね。
風除室手前部分も柱と庇部分を濃い色としつつガラス面を豊かにすることであえて中を見せつけている(クランクインできているためプライバシー面に影響なし)ためとくに夜は目立ってくることでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Baタイプ 3LDK 65.1㎡
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
Cタイプ 3LDK 65.1㎡
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
Eタイプ 2LDK 56.51㎡
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
Fタイプ 3LDK 65.4㎡
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
Gタイプ 3LDK 63.22㎡
画像出典：サンクレイドル新越谷II公式HP
平均坪単価は約290万円です。
坪単価が強烈がゆえに専有面積調整がなされています。それでいて共用廊下側の柱が食い込んでいますし、メインターゲットが子育てファミリーになるであろう物件ではありますが洗面室が狭めなのも気になるところです。浴室サイズも1317です…ただ、リビング横の洋室ウォールドアが垂れ壁なしの上レールで完全格納できるのは嬉しいですね！
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。トイレは古めかしいタンク式(壁付リモコンではあります)であるなど物足りない感は強いのですが玄関部もテブラキーとなっているのは良いですね。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ガーデンシンフォニー新越谷
2006年築 新越谷駅徒歩10分
新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約150万円
動き一例
約80㎡
新築時2800万円台
中古時3700万円台
■ザ・パークハウス新越谷
2014年築 新越谷駅徒歩3分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約240万円
動き一例
約68㎡
新築時3600万円台
中古時4900万円台
上記相場からサンクレイドル新越谷IIが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Baタイプ 3LDK 65.1㎡ 4階 5890万円 → 3500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下の平置き1台を除いてターンテーブル利用の屋外機械式が12台で設置率約30％と低めです。
駐輪場は建物下の屋内で1世帯2台は確保可能です。
管理費は㎡単価月額約217円、規模感あるマンションと比べてしまうとお高いですが総戸数からすれば割高感はないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ガーデンシンフォニー新越谷 総戸数534戸 管理費㎡単価月額約176円
■ザ・パークハウス新越谷 総戸数156戸 管理費㎡単価月額約163円
【住むレーション】
［スカイツリーライン(半蔵門線直通)］
新越谷 7:51発
草加 7:55着
西新井 8:02着
北千住 8:08着
曳舟 8:17着
押上 8:20着
錦糸町 8:24着
住吉 8:27着
清澄白河 8:30着
水天宮前 8:34着
三越前 8:37着
大手町 8:39着
神保町 8:42着
九段下 8:43着
半蔵門 8:46着
永田町 8:48着
青山一丁目 8:51着
表参道 8:53着
渋谷 8:56着
［スカイツリーライン(日比谷線直通)］
新越谷 7:43発
蒲生 7:44着
新田 7:47着
獨協大学前 7:49着
草加 7:52着
谷塚 7:54着
竹ノ塚 7:58着
西新井 8:01着
梅島 8:03着
五反野 8:06着
小菅 8:08着
北千住 8:11着
南千住 8:15着
三ノ輪 8:17着
入谷 8:20着
上野 8:23着
仲御徒町 8:25着
秋葉原 8:27着
小伝馬町 8:30着
人形町 8:32着
茅場町 8:34着
八丁堀 8:36着
築地 8:39着
東銀座 8:41着
銀座 8:43着
日比谷 8:44着
霞ヶ関 8:47着
虎ノ門ヒルズ 8:49着
神谷町 8:51着
六本木 8:54着
［THライナー(座席指定料金580円)］
新越谷 6:39発
上野 7:07着
秋葉原 7:11着
茅場町 7:18着
銀座 7:27着
霞ヶ関 7:31着
虎ノ門ヒルズ 7:33着
神谷町 7:35着
六本木 7:38着
広尾 7:41着
恵比寿 7:44着
［武蔵野線］
南越谷 8:00発
東川口 8:04着
東浦和 8:08着
南浦和 8:13着
武蔵浦和 8:15着
西浦和 8:18着
北朝霞 8:23着
新座 8:26着
東所沢 8:30着
新秋津 8:34着
新小平 8:39着
西国分寺 8:43着
北府中 8:46着
府中本町 8:48着
南越谷 7:59発
越谷レイクタウン 8:02着
吉川 8:05着
吉川美南 8:07着
新三郷 8:09着
三郷 8:12着
南流山 8:15着
新松戸 8:19着
新八柱 8:23着
東松戸 8:26着
市川大野 8:29着
船橋法典 8:32着
西船橋 8:36着
南船橋 8:44着
新習志野 8:47着
幕張豊砂 8:50着
海浜幕張 8:53着
南越谷 8:05発
～中略～
西船橋 8:42着
市川塩浜 8:49着
新浦安 8:52着
舞浜 8:56着
葛西臨海公園 8:59着
新木場 9:03着
潮見 9:05着
越中島 9:08着
八丁堀 9:10着
東京 9:12着
［しもうさ号］
南越谷 7:56発
東川口 8:00着
東浦和 8:04着
南浦和 8:09着
武蔵浦和 8:11着
大宮 8:20着
エリア柄車を持たれる方がほとんどかと思いますが武蔵野線に乗車して越谷レイクタウンやららぽーとへもサクッと行き来できる距離感です。(レイクタウンであれば自転車でも近いです)
東京外環自動車道の草加ICまでは約4キロですので近いほうですね。
【総評】
最寄り駅の利便性は魅力が大きいのですが駅徒歩11分というのは戸建とバッティングしてくるエリアだからこそ気になってはきますね。
もっともっと駅に近い分譲マンションが点在していますし同じくらいの駅距離の大規模マンションもあります。
それでもやはり南側の用途地域が変わるため採光と眺望に期待できる住戸が多いという点はわかりやすいストロングポイントとなってきます。
価格に関してはもんげー高いですね。駅徒歩10分の人気マンションであるガーデンシンフォニー新越谷よりも坪単価140万円(70㎡換算約3000万円)ほどお高いですし、駅徒歩3分のザ・パークハウス新越谷でさえも余裕のよっちゃんで購入できてしまいます…今作は駅から離れて住環境がスペシャルになる～というわけでもないですからね…すごい強気です…周辺中古マンション相場を完全に無視しています。『駅徒歩11分だからこその価格』だと嬉しかったところです。
ただ、『新築マンションじゃないとダメなんです！！』という方からすれば比較対象が沿線上の新築マンションとなるためそれらと比べれば違和感ない価格帯ではあるでしょう。
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