今回ご紹介するのはアルファグランデ越谷レイクタウンです！
［物件概要］
売主：スターツデベロップメント
設計：IAO竹田設計
施工：多田建設
専有面積：68.37㎡～73.60㎡
総戸数：39戸
規模：14階建て
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅徒歩3分
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン八丁目
竣工予定：2025年1月中旬
引き渡し予定：2025年3月中旬
駐車場：14台 月額16000円～22000円
駐輪場：89台 月額200円～400円
管理費(月額)：17300円～18600円
修繕積立基金(月額)：10260円～11040円
地図はこちらです↓
画像出典：アルファグランデ越谷レイクタウン公式HP
武蔵野線の越谷レイクタウン駅からイオンレイクタウンとは逆の南西方向へ徒歩3分、電線が地中化された歩きやすい歩道ですし信号もない（ルートによる）ため徒歩分数以上に駅が近く感じる立地です。
越谷レイクタウンに関しては2008年3月の駅開業の少し前から大規模マンションの供給が続いており、さらにその多くに住友不動産が関わっていたため『ほぼいつでも新築マンションが購入できる街』(住友不動産はあえてゆっくりと販売するデベロッパーです)でしたが2022年にガーデンハウス越谷レイクタウンが完売してからは約1年半ぶりの出物となります。
さらに今作はエリア内では珍しい小規模マンションということで大規模マンションが苦手(もしくは小規模マンションが好き)という方にとっては指名買いしたくなるような出物と言えるでしょう。
日常の買い物は徒歩4分のイオンレイクタウンkazeのマルエツと成城石井、徒歩11分のイオンレイクタウンmoriのイオンスタイル、物件側のカスミが徒歩5分ですから便利ですし休日も徒歩圏内で映画などを楽しむことができます。マイカー派が多い街であることは言うまでもないですがレジャー路線の武蔵野線に乗車して新三郷へもあっという間です。
レイクタウンはブランニューな街ではあるのですが街の中に学校を設けなかったため通学校は明正小学校で徒歩12分、光陽中学校で徒歩15分と少々距離があります。子育て世代の中広域検討者からすると『近郊・郊外でマンション買うなら学校は近いほうが良い』となりがち(他の街との比較になった際に気になってきがち)ですからここはウィークポイントと感じる方が少なくないでしょう。
また、エリア柄致し方ないですがハザードマップでがっつりと色がついてきます。
建設地は元々コインパーキングがあった場所で整った土地形状です。
西と北が接道、南側は大相模調節池へと続く水路とサイドウォークがありいわゆる三方角地となっており1フロア3戸の全戸南向きということで低層階でも心地よい眺望と採光に期待ができ、さらにそれが守られるというのは大きな魅力となってきます。水路の先の建物までは約65mも離れておりそこから先は背の低い建物(越谷南高校のところは第一種中高層住居専用地域)となるため中層階以上になるとグッと抜け感ある眺望となります。
数多くの分譲マンションがあるエリアですが南向きでない住戸も多く、やはり中古市場においてもグランアルト越谷レイクタウンとザ・シーズンズグランアルト越谷レイクタウンの水路×南向きの部屋は評価が高いですから今作の全戸南向きで水路に面しているというのはかなりのストロングポイントとなってくるでしょう。
外観デザインに関しては住戸毎にバルコニーの一部をせり出させ(最大奥行き2.5m‼)、それに対して縦ラインはコンクリートで強調、さらに南西角の妻側がダイレクトウィンドウとなっているなど小規模マンションながらも目立つ立地に相応しいものとなっています。
北側のエントランスアプローチは植栽豊かなものとしてくれていますし、エントランスホール・ラウンジはこじんまりとはしているものの坪庭を望めるため奥行きは感じられそうです。そのラウンジの横にはワーキングラウンジも設けられます。ただ、このワーキングラウンジは出入り動線は別ではあるものの第三者も利用可能となっています。
今の時代の新築マンションでありながらもごみ置場が建物外となり行き来で雨に濡れてしまうのは惜しいですね。(24時間捨てることはできます)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Bタイプ 2LDK+S 68.37㎡
画像出典：アルファグランデ越谷レイクタウン公式HP
10階 5770万円 坪単価279万円
Cタイプ 3LDK 71.6㎡
画像出典：アルファグランデ越谷レイクタウン公式HP
平均坪単価は約280万円です。
角住戸比率は約66％、南西角住戸の妻側ダイレクトウィンドウが洋室側となってしまっていますが2LDKでも良ければリビングを拡張することもできます。中住戸はエレベーターと外階段の影響で2LDK+S表記にはなってしまいますが共用廊下側の柱を外に出していますし、リビングも連窓としているなど条件悪くありません。
ただ、どのみちこのみち周辺中古マンションよりしっかりと高い単価帯のため角住戸から売れていくかと思います。(越谷レイクタウンの一般的な予算感でご検討の方には手が届きにくい物件のため条件良い部屋から売れる)
設備仕様としては小規模マンションながらもディスポーザーが付いていますし食洗機、浴室ダウンライト、バルコニー水栓など頑張っています。ただ、トイレ手洗いカウンターがあるとより嬉しかったところではあります。細かい部分ですが浴室の天井高が2130mmあるのも嬉しいですね！
構造は二重床・二重天井、床スラブ厚はボイドスラブで210mm～220mmなので少々物足りない印象はありますが基本天井高は2600mmとしっかりとした高さを確保しています。
周辺相場を確認しましょう！
■D’グラフォートレイクタウン
2009年築 越谷レイクタウン駅徒歩2分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約180万円
■ブリリア越谷レイクタウン
2010年築 越谷レイクタウン駅徒歩1分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約210万円
■ブリリアレイクタウンパークサイド
2012年築 越谷レイクタウン駅徒歩3分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約210万円
■グランアルト越谷レイクタウン
2015年築 越谷レイクタウン駅徒歩2分
新築時の坪単価約130万円
現在の坪単価約210万円
■ザ・シーズンズグランアルト越谷レイクタウン
2015年築 越谷レイクタウン駅徒歩4分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約200万円
■アクアステージグランアルト越谷レイクタウン
2016年築 越谷レイクタウン駅徒歩2分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約220万円
■グランセンス越谷レイクタウン
2016年築 越谷レイクタウン駅徒歩4分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約210万円
■シティテラス越谷レイクタウン
2017年築 越谷レイクタウン駅徒歩12分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約180万円
■ガーデンハウス越谷レイクタウン
2020年築 越谷レイクタウン駅徒歩10分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約200万円
上記相場からアルファグランデ越谷レイクタウンが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 2LDK+S 68.37㎡ 10階 5770万円 → 4880万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地北側屋外で設置率約35％、身障者優先の平置きを除いて機械式です。
駐輪場は1階の屋内で設置率約228％です。ハザードマップで色が付くことも影響してか1階に住戸は設けていません。
管理費は㎡単価月額約253円、小規模マンションですから周辺大規模マンションと比べてしまうとコストパフォーマンスは悪いです。それでも外廊下ですがディスポーザーは付いていますから納得度は低くない水準かとは思います。(周りと比べてしまうとどうしても高く映る)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ブリリア越谷レイクタウン 総戸数236戸 管理費㎡単価月額約189円
■グランアルト越谷レイクタウン 総戸数383戸 管理費㎡単価月額約212円
【住むレーション】
［武蔵野線］
越谷レイクタウン 7:52発
吉川 7:54着
吉川美南 7:57着
新三郷 7:59着
三郷 8:02着
南流山 8:04着
新松戸 8:07着
新八柱 8:11着
東松戸 8:14着
市川大野 8:17着
船橋法典 8:20着
西船橋 8:24着
市川塩浜 8:35着
新浦安 8:39着
舞浜 8:43着
葛西臨海公園 8:46着
新木場 8:50着
潮見 8:52着
越中島 8:55着
八丁堀 8:58着
東京 9:00着
越谷レイクタウン 8:02発
南越谷 8:06着
東川口 8:10着
東浦和 8:14着
南浦和 8:19着
武蔵浦和 8:21着
西浦和 8:24着
北朝霞 8:29着
新座 8:32着
東所沢 8:37着
新秋津 8:40着
新小平 8:45着
西国分寺 8:49着
北府中 8:52着
府中本町 8:54着
武蔵野線の単駅のため都心方面へ出るとなれば乗り換えが基本(そのまま東京駅へ行けますが時間がかかる)となってきます。
外環自動車道の出入口までは7キロほどです。
【総評】
武蔵野線単駅に抵抗がなければとても魅力の大きい立地です。
もちろん価格に関しては周辺相場と比較しての通りでシンプルにお高いですね。
そのため小規模マンションが好きであるとか間取りや商品力が気に入ったなど特別な思いがないと購入ができない物件でしょう。(考えてしまうレベルであれば購入できない)
ただ、周辺の中古マンションよりも価格が高いことに対しての理由が新築というだけではなく商品力でも頑張っているというのは嬉しいですね。外観はカッコいいですし大規模マンションに負けないようディスポーザーも付いていますし間取りも広くはないですが柱をできるだけ外に出したりと工夫が見られます。
これでスターツお得意の免震であればさらなる差別化になったのですがコスト的に難しかった(採算が合わない)でしょうか。
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