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今回ご紹介するのはミオカステーロ南行徳です！
［物件概要］第一期販売戸数9戸
売主：山田建設
設計：山田建設一級建築士事務所
施工：山田建設
価格：5698万円～8698万円
専有面積：60.82㎡～89.02㎡
総戸数：26戸
規模：7階建て
交通：東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩5分
所在地：千葉県市川市南行徳一丁目
竣工：2024年1月15日竣工済
引き渡し予定：2024年7月下旬
駐車場：機械式駐車場12台 平置駐車場1台（103号室専用）（13500円～18500円/月）
バイク置場：バイク置場2台、原付バイク置場1台（2000円～3500円/月）
自転車置場：2段ラック式40台 平置式12台（250円～500円/月）
管理費（月額）10890円～15930円
修繕積立金（月額）6080円～8900円
地図はこちらです↓
画像出典：ミオカステーロ南行徳公式HP
東西線の南行徳駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩5分、駅近ながらも線路から離れた住宅街立地となります。(東西線の高架化区間)
日常の買い物はワイズマートが徒歩2分ですぐ近く、メトロセンター南行徳のラコマートが徒歩4分、駅反対側のマルエツが徒歩7分、南行徳駅前通りのソコラ(旧ダイエー、現イオン等)が徒歩9分など選択肢が充実しています。ハザードマップで色がつくエリアではありますがフラットな街並みのため自転車があると行動範囲も広がるエリアです。
通学校は富美浜小学校で徒歩2分、南行徳中学校で徒歩4分とどちらも近いですし御手浜公園が目の前、南行徳公園(えんぴつ公園)が徒歩6分、いこいの広場が徒歩10分など公園関係も充実しています。
建設地は接道しているのが南西と北東、南東側には7階建てのエクセレントシティ南行徳一丁目があるため主開口部を南西と北東に振っています。南西側は戸建て、さらに北棟側はつつじ公園と御手浜公園となるため採光重視なら南西側、パークビュー重視なら北東側と好みによって選べてどちらも条件良いものとなっています。また、サンドイッチ型配棟のため角住戸比率が92％超となっています。
接道からのアプローチは風除室を奥まらせてくれてはいるものの短いですし、エントランスホールも小規模マンションらしくこじんまりとしています。外観デザインもミオカステーロブランドらしくシンプルで今どき感もないです。
ただ、タイルをまんべんなく貼ってくれており、エントランスアプローチの接道側はしっかりと植樹してくれているのは嬉しいところです。北東側はつつじ公園の植栽がマンションの中庭っぽくて美味しい(維持費がかからないのにマンション隣接)ですね。笑
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 80.76㎡
画像出典：ミオカステーロ南行徳公式HP
Gタイプ 3LDK 60.85㎡
画像出典：ミオカステーロ南行徳公式HP
平均坪単価は約320万円です。
間取りに関しては60㎡の3LDK(キッチン込みでLD10畳…)など専有面積調整があり、その専有面積調整がされた部屋はグロスを伸ばせるため坪単価が高くなるなど今の時代らしさがあります。それでも80㎡の4LDK(4LDKにしては狭いほうです)があったりと広めの部屋も用意されています。
全体的にワイドスパンであることと収納が充実しているのは好印象です。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、ミストサウナ、タンクレストイレ＆トイレ手洗い器、ミオカステーロブランドお馴染みの玄関カードキー、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床(中空スラブで床スラブ厚275mm)・二重天井と単価帯なりに充実しています。
周辺相場を確認しましょう！
■南行徳パークホームズ
2001年築 南行徳1 南行徳駅徒歩4分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約195万円
■エクセレントシティ南行徳駅前
2016年築 相之川4 南行徳駅徒歩1分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約280万円
■エクセレントシティ南行徳一丁目
2020年築 南行徳1 南行徳駅徒歩5分
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約290万円
上記相場からミオカステーロ南行徳が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Gタイプ 3LDK 60.85㎡ 6階 6098万円→ 5000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置3台、機械式(ターンテーブルあり)17台で設置率50％です。
駐輪場も屋外で1世帯2台分確保されています。
管理費は㎡単価月額約179円、ディスポーザーなしですし外廊下ではありますが小規模マンションとしては抑えられています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■南行徳パークホームズ 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約164円
■エクセレントシティ南行徳駅前 総戸数31戸 管理費㎡単価月額約309円
■エクセレントシティ南行徳一丁目 総戸数57戸 管理費㎡単価月額約222円
【住むレーション】
［東西線］
南行徳 8:00発
浦安 8:02着
葛西 8:05着
西葛西 8:07着
南砂町 8:11着
東陽町 8:14着
木場 8:17着
門前仲町 8:19着
茅場町 8:23着
日本橋 8:25着
大手町 8:27着
竹橋 8:30着
九段下 8:32着
飯田橋 8:34着
神楽坂 8:37着
早稲田 8:39着
高田馬場 8:42着
落合 8:45着
中野 8:49着
首都高7号線の一之江ICと首都高湾岸線の千鳥町ICまでは5キロ弱という距離感です。湾岸道路の塩浜立体が完成すると渋滞もだいぶ解消されるでしょうから早くできてほしいですよね。
【総評】
前回ご紹介したウエリス南行徳駅前と比べれば駅距離あるものの駅距離と住環境のバランスが取れているのが好印象です。背が低めのマンションでありながらも室内からの採光と眺望にも期待ができます。
間取りに関しても広めの部屋が用意されているため好みに合った部屋が見つかりやすいですし設備仕様も低くないなど特別苦しいことがありません。
価格に関しても周辺中古マンションと比べた際に『新築な分だけお高い』だけであり割高感もないため周辺賃貸マンションからの購入としては買いやすさがあるでしょう。
■ウエリス南行徳駅前＆ミオカステーロ南行徳 建設地周辺レポート(建設地は12:47～)
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