ウエリス南行徳駅前　価格と間取り　強烈な管理費㎡単価のオールコンパクト

今回ご紹介するのはウエリス南行徳駅前です！

［物件概要］第一期販売戸数17戸

売主：エヌ・ティ・ティ都市開発　三信住建
設計：アイサワ工業一級建築士事務所
施工：アイサワ工業
価格：2998万円～4990万円
専有面積：32.75㎡～44.72㎡
総戸数：41戸
規模：5階建て
交通：東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩2分
所在地：千葉県市川市南行徳一丁目
竣工：2023年1月23日
引き渡し予定：2023年7月下旬

駐車場：平置駐車場1台　月額24000円
自転車置場：42台　月額350円
インターネット使用料：月額1870円
テレビ・共視聴設備利用料：月額550円

地図はこちらです↓

画像出典：ウエリス南行徳駅前公式HP

東西線南行徳駅から徒歩2分、信号なしというだけでなく高架下のメトロセンター南行徳を経由することができるためどしゃぶりの雨でなければ傘を差さずして電車に乗り込むことも無理がありません。(メトロセンター経由でも再度外に出る必要はあります)

駅前に分譲マンションがいくつかあるものの今作は用途地域が住居系地域ですから線路(壁ありホームのため電車は見えない)の近い駅徒歩2分の割にわちゃわちゃしていないというのもウリの一つとなります。駅徒歩1分のエクセレントシティ南行徳駅前は便利な立地ですが商業地域に位置しておりわちゃわちゃ感が強かったですから近隣の駅近物件とキャラクターがまる被りしているわけではありません。

日常の買い物はメトロセンター南行徳内のラコマートがすぐ近く、ワイズマートへ徒歩3分、マルエツへ徒歩4分、イオンが入るソコラ南行徳へ徒歩8分と徒歩圏内で選択肢が充実しています。

通学小学校は富美浜小学校で徒歩4分、南行徳中学校で徒歩7分と学校も近いです。駅反対側ですが南行徳公園(えんぴつ公園)が近いですし、少し足を延ばせばいこいの広場もあるなど公園関係も充実しています。

この立地からすればファミリー向け住戸も多く設定してほしかったのですがオールコンパクトでほぼほぼシングル向け(最大でも44㎡のため二人暮らしだと狭い)となっています。

その理由としてはおそらく「ファミリー向けサイズにしてしまうと売りにくいから」でしょう。今作の平均坪単価は約340万円、もし70㎡があったとしたならば7000万円ほどです。南行徳駅周辺の中古マンションで6000万円を超える売り出しすら見たことがなく、5000万円台すら滅多にありません。ボリュームゾーンとしては4000万円前後の街ですから7000万円となれば地元の方はほぼ買わないでしょうし、いくら便利な場所とはいえ中広域検討者からすれば西葛西や南砂町、中古でもう少し頑張れば東陽町も買えてしまいますから南行徳で7000万円のファミリー向け住戸は売れないという事業者判断なのでしょう。

建設地は西側のみ接道しており土地形状は正方形に近く整っています。

主開口部は接道側の南西向きと南東向きです。南西向きは接道挟んだ先がコインパーキングでその先の背の高い建物までは視界がひらけてきます。南東向きはほとんどの階で賃貸住宅の共用廊下を見ることになるためお互いにとって良い印象はないでしょう。関係するのは南東角住戸のみですが東側にもコインパーキングがあるなど南西側のコインパーキングと合わせて眺望面が変わってくる可能性は高いほうでしょう。

外観デザインはエントランス周りの落ち着いた色合いにバルコニーガラス手摺と白系の水平ラインを合わせることでオールコンパクトにしてはしっかりと高級感ありますし、バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板としてくれているのが好印象です。ただ、背中側や東側側面は少しチープに見えてしまうくらい正面との差を感じました。

エントランスアプローチは短めですが風除室を少し引っ込めてくれていますし、中へ入ると奥行きがありその先に坪庭があるなどこちらもオールコンパクトにしては美しい空間となっています。全体的に優しい印象を受けました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

C1タイプ　1LDK　33.52㎡

画像出典：ウエリス南行徳駅前公式HP

2階　3380万円　坪単価333万円

Dタイプ　1LDK　34.17㎡

画像出典：ウエリス南行徳駅前公式HP

3階　3660万円　坪単価354万円

Hタイプ　2DK　44.72㎡

画像出典：ウエリス南行徳駅前公式HP

1階　4280万円　坪単価316万円
2階　4380万円　坪単価323万円
3階　4580万円　坪単価338万円

Jrタイプ　2LDK　44.3㎡

画像出典：ウエリス南行徳駅前公式HP

5階　4990万円　坪単価372万円

平均坪単価は約340万円です。

全体的に柱の食い込みが残念な印象です。ただでさえゆとりある面積帯ではないため柱の食い込みの影響は少なくない(柱も専有面積に入っています)ですからね。

間取り形状もプランによりますが縦長の賃貸風もあったりします。ただ、全体的に収納が充実しており女性単身にウケるような配慮も見受けられました。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは致し方ないのですが食洗機もありません。トイレはスタイリッシュなタンク式ではあるもののトイレ手洗いカウンターもないです。床暖房はプランによってはリビングだけでなく主寝室にも付きますが全体的に単価帯からすると物足りないですね。玄関前カメラ付きインターホンは付きますが外廊下、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です

周辺相場を確認しましょう！

・D’クラディア南行徳　2002年築　南行徳2　南行徳駅徒歩4分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約180万円

・グローリオ南行徳　2005年築　相之川4　南行徳駅徒歩3分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約170万円

・エクセレントシティ南行徳駅前　2016年築　相之川4　南行徳駅徒歩1分　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約280万円

・エクセレントシティ南行徳一丁目　2020年築　南行徳1　南行徳駅徒歩5分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約290万円

上記相場からウエリス南行徳駅前が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C1タイプ　1LDK　33.52㎡　2階　3380万円　→　2800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下に平置き1台です。

駐輪場は敷地内北側の屋外で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約540円です…総戸数41戸のオールコンパクトで駐車場1台のみとなれば重たくなるのは致し方ないのですがディスポーザーなしの外廊下、共用施設もなしとなればコストパフォーマンスはかなり悪いですね。私個人の価値観としては管理費の高い安いはその額に対してどれだけのサービスや施設があるかがとても大事だと考えている派ですのでこういったコストパフォーマンスの悪さは個人的には受け入れられないですがその辺りをあまり気にしない層にとっては専有面積が狭いがゆえに総額としては一般的なファミリー向け専有面積帯と同じくらいですから受け入れられることでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・Ｄ’クラディア南行徳　総戸数84戸　管理費㎡単価月額約141円

・グローリオ南行徳　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約173円

・エクセレントシティ南行徳駅前　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約324円

・エクセレントシティ南行徳一丁目　総戸数57戸　管理費㎡単価月額約223円

西側接道から撮影

【住むレーション】

［東西線］

南行徳　8:00発
浦安　8:02着
葛西　8:05着
西葛西　8:07着
南砂町　8:11着
東陽町　8:14着
木場　8:17着
門前仲町　8:19着
茅場町　8:23着
日本橋　8:25着
大手町　8:27着

［路線バス］

南行徳駅　7:53発
～中略～
新浦安駅　8:09着

【総評】

タラレバ的な話をしてもしょうがないのですがファミリー向け面積帯で6000万円弱であったならばエリア内比較としては高いけども中広域検討者にもおすすめしやすいくらいの好立地です。ただ、ファミリー向け面積帯にすると7000万円ほどでないと事業として成り立たなかったと推測できますのでオールコンパクトにしてきたのでしょう。

この立地で子育てファミリー向けのウエリスが見てみたかったなぁ～と。

ただ、逆に数年前であれば子育てファミリー向けのマンションにしていたであろう(もしくはシングル向け住戸との混在)この好立地に今の時代だからこそオールコンパクトになったということはシングル層にとってはラッキーとも言えますね。

おそらく子育てファミリーはほぼほぼ住まないでしょうからマンション内が自分と同じシングル層ばかりとなりますから落ち着いて暮らせるとプラスに考えられる方も多いはずです。

坪単価が高いとはいえ専有面積を抑えているがゆえにグロスはとっつきやすく、そこに重たい管理費が乗っかっても今借りている賃貸マンションより少し支払い面を頑張れば手が届く範囲という方が多いでしょう。

～支払いイメージ～

※35年フルローン　変動金利

価格3380万円　1LDK 32.75㎡

住宅ローン：月額約86000円
管理費：月額17680円
修繕積立金：月額3830円
インターネット使用料：月額1870円
テレビ・共視聴設備利用料：月額550円

合計：月額約110000円

動画もご覧ください！

■ウエリス南行徳駅前＆ミオカステーロ南行徳　建設地周辺レポート