パークホームズ柏たなか　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ柏たなかです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　タカラレーベン
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：66.65㎡～88.80㎡
総戸数：214戸（他に店舗5戸）
規模：14階建て
交通：千葉県柏市小青田5丁目
所在地：つくばエクスプレス「柏たなか」駅徒歩1分
竣工予定：2024年2月下旬竣工

駐車場：機械式125台　平面17台
駐輪場：428台(サイクルポート15区画含む、別に店舗用駐輪場18台)
バイク置場：6台
トランクルーム：18区画

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

売主の一社であるMIRARTH（旧タカラレーベン）が宅地建物取引業の自主廃業(再申請)をしたことで販売を休止していたパークホームズ柏たなかですが再度宅地建物取引業免許の取得をしたことで販売再開となりました。

パークホームズ柏たなか、販売活動一次休止。

宅地建物取引業の自主廃業(再申請)となったMIRARTH（旧タカラレーベン）とのJVであることが影響しているものと思われます。https://t.co/xPn0qtcmZ6 pic.twitter.com/234gtiin4C

— マンションマニア (@mansionmania) October 31, 2022

三井不動産レジデンシャルとMIRARTHによるJVであることに変わりはありませんが販売は三井レジ単独に変更となりました。

前回の記事　→　パークホームズ柏たなか　価格と間取り　柏たなかの分譲マンション相場(2022.05.24)

前回の記事と変わった点としては南側で建設される分譲マンション、オハナ柏たなかパークフロントの公式HPがオープンとなりました。

柏の葉キャンパスと同じように中央に公開空地を設けてほしいなぁ～と思っていたのですが…駅と公園の間に壁のような配棟となります。セナリオハウスパークから素敵なデザインの駅舎が見えなくなってしまうなどご地元の方からすると残念と感じる方も多いのではないでしょうか。

一方で壁のようにすることで物件名の通りパークフロント住戸がボリュームゾーンとなるため検討者にとってはけして悪い話ではないですね。

パークホームズ柏たなかとオハナ柏たなかパークフロント、どちらが条件良いマンションかと問われれば食い気味にオハナ柏たなかパークフロントであると答えられるくらい同じ駅前物件でも至る所に差があります。

■採光・眺望

パークホームズ…南向きはオハナ柏たなかパークフロントビューのため採光面に悪い影響はほとんどなくとも眺望が抜けない。東向きは一部分しか接道しておらず将来不安あり。

オハナ…南向きはパークビューで抜群の採光＆眺望も抜ける。東向きは接道しているため将来不安なし。(一部空地ですが接道幅がしっかりとしている)

■総戸数

パークホームズ…総戸数214戸　小路の植栽は豊かですが共用施設はTELブースがある程度

オハナ…総戸数335戸　独立したエントランスホール、ゲストルーム、ワーキングスペース、コミュニティルーム、キッズルームあり

■設備仕様

パークホームズ…ディスポーザーなし

オハナ…ディスポーザーあり(計画段階の情報)

■駐車場

パークホームズ…機械式が主で設置率約66％

～機械式サイズ～

全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm～2100mm×重量2000kg・2300kg

オハナ…全台平置きで設置率約60％

2物件を比べるとオハナのほうが勝っている部分が多いのです。

ただ、オハナの販売開始は2023年6月中旬のためモデルルームはおそらく4月末くらいにならないとオープンしないでしょうから現在は価格含めた比較はできません。

オハナのほうがやや高い可能性もあるためパークホームズ柏たなかが予算の限界なら待つのはリスキーですがそうでなければ待ってみて比較検討することをおすすめいたします。

より高いお金を出してより良い条件を求めるならオハナ、価格優先ならパークホームズという考えが基本となるでしょう。

通学校はどちらも新設校となるため徒歩10分ほどとこれまでの半分以下の距離になります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※販売休止前の第1期1次販売分を含む

66J1タイプ　3LDK　66.65㎡

1階　画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

70H1タイプ　3LDK　70.57㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

73Cタイプ　3LDK　73.26㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

75I1タイプ　3LDK　75.06㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

76Dタイプ　3LDK　76.97㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

81Fタイプ　3LDK　81.06㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

83Eタイプ　4LDK　83.64㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

87Aタイプ　3LDK　87.12㎡

画像出典：パークホームズ柏たなか公式HP

平均坪単価は約185万円です。

中住戸は本体価格がお安い部屋(坪単価ではなく)から申し込みが入っていました。

ボリュームゾーンの4000万円となれば3500万円前後の部屋に比べてインパクトに欠けますし、それならオハナを待ってみたいとなりがちでしょうか。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいます。外廊下は吹付が多く可動式ルーバー面格子なしなど単価帯なりなところも多く見受けられました。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますしオープンキッチンが基本となっているのは開放感あってよいですが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式です。給湯器もリースです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は最大2500mmです。下がり天井が少なく、リビング横ウォールドアが完全ハイタイプで格納できるなどオープンキッチンと合わせて専有面積以上の空間を感じられました。

洗面台がまさかの一面鏡なのですが三面鏡への変更は税込78100円。

玄関人感センサーもオプション対応で税込24200円。

削れるものはとことん削ってきている。もちろんディスポーザーもなし。給湯器はリース。 pic.twitter.com/hEtVs5IVjR

— マンションマニア (@mansionmania) February 11, 2023

周辺相場を確認しましょう！

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ
2017年築　柏たなか駅徒歩3分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約170万円

・デュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト)
2018年築　柏たなか駅徒歩3分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約175万円

柏の葉キャンパスの相場を確認しましょう！

・パークシティ柏の葉キャンパス一番街
2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩1分
新築時の坪単価約170万円
2020年の坪単価約180万円
現在の坪単価約235万円

・パークシティ柏の葉キャンパス二番街
2012年築　柏の葉キャンパス駅徒歩5分
新築時の坪単価約165万円
2020年の坪単価約170万円
現在の坪単価約220万円

・パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー
2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分
新築時の坪単価約205万円
2020年の坪単価約205万円
現在の坪単価約270万円

・パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト
2017年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分
新築時の坪単価約200万円
2020年の坪単価約195万円
現在の坪単価約235万円

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント
2018年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分
新築時の坪単価約200万円
2020年の坪単価約195万円
現在の坪単価約245万円

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー
2021年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分
新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約280万円

～パークシティ柏の葉キャンパスシリーズ全体～

平均築年数約7年

2020年の坪単価約190万円
現在の坪単価約250万円

2020年から約3割価格上昇

上記相場からパークホームズ柏たなかの将来価値を予想すると

70H1タイプ　3LDK　70.57㎡　8階　3898万円(新築時)　→　3680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋外で設置率200％です。

有料(月額2000円)のトランクルームが1階に18区画あります。

管理費は㎡単価月額約189円、ディスポーザーなしではありますがお高くは感じにくい水準でしょう。第三者管理です。ただ、エレベーターが2基のため少ないというほどではないのですが3基あると嬉しい総戸数＆階数ではあります。ごみ置場は1階のエレベーター降りて目の前にある便利な動線です。前室もあるためごみ置場の気配も感じにくいでしょう。

店舗5区画はテナント未定です。

～支払いイメージ～

変動金利　35年フルローン

70H1タイプ　3LDK　70.57㎡　8階　3898万円

管理費：月額13340円
修繕積立金：月額9600円
インターネット接続料：528円
給湯器リース料：月額2750円
合計月額：26218円

月額126000円(維持費込み)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・カムカムタウンウィズ　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約133円

・レクセス柏たなかサニープレイス　総戸数29戸　管理費㎡単価月額約262円

・ライオンズ柏たなかステーションプラザ　総戸数83戸　管理費㎡単価月額約256円

・レーベンリヴァーレラフィエルテ　総戸数54戸　管理費㎡単価月額約178円

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ　総戸数182戸　管理費㎡単価月額約177円

・デュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト)　総戸数253戸　管理費㎡単価月額約125円

建設地

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

柏たなか　8:00発
柏の葉キャンパス　8:02着
流山おおたかの森　8:05着
流山セントラルパーク　8:08着
南流山　8:11着
三郷中央　8:14着
八潮　8:17着
六町　8:21着
青井　8:23着
北千住　8:27着
南千住　8:30着
浅草　8:33着
新御徒町　8:35着
秋葉原　8:38着

柏たなか　8:06発
守谷　8:10着
※平日朝ラッシュ時間帯は守谷止まりのため乗り換え
守谷　8:15発
みらい平　8:19着
みどりの　8:22着
万博記念公園　8:25着
研究学園　8:28着
つくば　8:31着

ランチはお久しぶりのフライングガーデン柏の葉店！

若鶏のうまいうまい焼きとマッシュルームのアヒージョ！

【過去記事】

千葉県内にあるフライングガーデン4店舗を1日で訪問！ https://t.co/N36fTPxBOT pic.twitter.com/8gPiS1Tw7M

— マンションマニア (@mansionmania) February 11, 2023

【総評】

4000万円を予算として探している方にはかなり良い出物です！！

ただ、5000万円超まで予算が伸びる中広域検討の方で柏たなかに地縁がないとなれば柏の葉キャンパスと比較されることは最低限されることおすすめいたします。(4000万円に抑えたいからパークホームズ柏たなかに辿り着いた方も多いかと思いますので誤差ではないですがもし予算伸びるなら～という話です)

柏の葉キャンパスののどか＆程よい賑わいを見た後に柏たなかのザ・のどかを見て物足りないと思うのかむしろ静かで良いと思うのか。もしも物足りないと思うのであれば柏の葉キャンパスの中古を狙ったほうが良いでしょうし、柏たなかののんびりのだかな住環境が良いとなればオハナと戸建も選択肢に入れてみて比較検討すると納得度の高い買い物になるのではないでしょうか。

柏たなか駅徒歩10分圏内のポラスの戸建でも5500万円ほどで購入できてしまう街です。駐車場スペースも2台あるなど柏たなかは戸建てになった瞬間に本領発揮となる街でもあります。

本日物件調査で見た柏たなか駅徒歩9分のポラスの新築戸建て、区画によりますが5500万円ほど。

柏の葉キャンパスの築浅マンション70㎡とほぼ同じ価格。

これなら柏たなかにする価値を強く見出しやすいなぁ～と。

柏の葉キャンパスの大手新築戸建ては9000万円ほどです。https://t.co/dLYhlbvihn pic.twitter.com/DctuIbyevH

— マンションマニア (@mansionmania) February 11, 2023

それでもマンション派であればパークホームズもオハナも駅前物件ですからとっつきやすいですね。

とくに周辺の賃貸住宅にお住まいで柏たなかで長く暮らしていくという方であれば迷う理由はないでしょう。賃料が高いエリアではないとはいえ毎月12万円程度で駅前の大手ブランドマンションが購入できるわけで柏たなかがお好きでマンション派なら買うこと自体は迷いなくGOするべきです。あとはパークホームズにするかオハナにするかで迷うのみですね。

パークホームズ柏たなか、4000万円ほどで購入できる新築マンションとしてはかなり条件良いため若年層夫婦にもおすすめしやすいです！！

なんだかんだ駅前ですのでリセールバリューも悪くないと思いますし、駅につけば我が家という近さですから便利です。普通しか停車しない駅とはいえつくばエクスプレスは普通電車と速達電車の所要時間差が少ないのも嬉しいですね。

マンションと戸建の支払いが維持費込みで同じくらいでもローン借り入れ限界が4000万円ほどだとどうにもならないですから価格優先の方にもとっつきやすいことでしょう。

選べる内は中住戸を買うなら「4000万円未満の部屋」がおすすめとなります！！

動画もご覧ください！

■パークホームズ柏たなか・野村不動産の後発マンション　建設地周辺レポート

■パークホームズ柏たなか　モデルルーム見学後のファーストインプレッション・柏の葉キャンパスの分譲マンション相場

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