売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはザ・ライオンズ大岡山です！
［物件概要］
売主：大京
設計：共同エンジニアリング
デザイン監修：船田アーキテクツ
施工：東洋建設
予定価格：13000万円台～36000万円台
専有面積：70.29㎡～122.45㎡
総戸数：35戸
規模：地下1階地上6階建て
交通：
東急目黒線・東急大井町線「大岡山」駅徒歩6分
東急池上線「洗足池」駅徒歩11分
所在地：東京都大田区北千束3丁目
竣工予定：2025年12月
引き渡し予定：2026年4月
駐車場：8台（屋内機械式（地下水平循環方式））
バイク置場：5台
自転車置場：52台
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
東急目黒線と大井町線が交差する大岡山駅から洗足池方面へ徒歩6分、洗足池周りと比べて10mほど標高が高いいわゆる丘上立地ですが大岡山駅へはほぼフラットアプローチで歩きやすい道のりです。
10年くらい前はザ・パークハウス洗足池桜山、パークホームズ大岡山ラヴィアンコート、ミオカステーロ大岡山など分譲マンションの供給が続いていましたが大岡山物件としては11年ぶりということでお久しぶりですね。
その中でも洗足池にとびきり寄り添いたいとなればザ・パークハウス洗足池桜山のほうが合ってきますが、大岡山駅により近い今作のほうが足回りの良さとしては上回っています。
また、大岡山駅にとびきり寄り添いたいとなればパークホームズ大岡山ラヴィアンコートのほうが合ってきますが今作のほうがだいぶ落ち着いた住環境にはなりますので『駅距離と静かめな大岡山らしい住環境のバランスを取りたい』という方にはかなり魅力に映ることでしょう。
日常の買い物はメインの商店街は駅北側ですが大岡山駅の東急ストアが徒歩7分、通り道のヒルママーケットプレイスが徒歩5分、環七沿いのオリンピックも自転車であれば5分ほどと選択肢はありますが物足りないと感じるのであれば同時期供給＆同価格帯でいくとブランズ武蔵小山のほうがより合ってくることでしょう。
通学校は清水窪小学校で徒歩10分、石川台中学校で徒歩14分です。
建設地は南側が接道した南北に長い土地形状、東にかけて若干下がる傾斜地となっています。従前は小鳩幼稚園がありました。
主開口部は東・南・西の設定です。
南側は接道向かいに戸建や3階建てのマンション、接道していない東側と西側も同様に背の低い建物があるため階数による眺望差が大きくなっています。
上階になると丘上立地らしい抜け感ある眺望(同じ階数で比較すると傾斜の関係で東向きのほうが抜け感を得やすい)となるため戸建が売れ線となるエリアにおいて『マンションを選んだことで得られる価値の最大化』が実現しやすくなります。
周辺は一種低層住居専用地域が広がるため環境、日当たりや眺望が守られやすいというのも安心ですね。
エントランスアプローチは風除室を奥まらせて両サイドの石積み＆植栽、さらに庇を設けることで総戸数以上の重厚さを感じられる基壇部です。
風除室からクランクinした先のエントランスホールも大窓から自然と植栽を望める品のある空間となっています。
基壇部の上も縦方向はブリックタイルの柱、横方向にはブラックアルミ庇を流し垂直ラインと水平ラインを強調、そこに青々しいダイレクトウィンドウが相まって『非大規模マンション好きを唸らせる』外観デザインとなっています。
大規模マンションやタワーマンションがお好きな方でも『こういった小規模マンションなら住んでみたい』と思われる方も少なくないでしょう。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
D2 3LDK 75.60㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
4階 17900万円台 坪単価782万円
5階 18000万円台 坪単価787万円
F 3LDK 81.30㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
4階 18900万円台 坪単価768万円
K1/K2 2LDK 70.86㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
4階 14100万円台 坪単価657万円
L 2LDK+S 70.29㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
Q 3LDK 94.80㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
T 3LDK 122.45㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
平均坪単価は約750万円です。
空調完備のカーペット敷きの内廊下ですが全体的に開口部が豊かなワイドスパンとすることで行燈部屋(窓がない部屋)がないプランも多くなっています。
間取り形状に関しては土地形状をフルに活かせておりかなり魅力に映ります。
玄関部を奥まらせてその部分の床をタイルとするとことで邸宅感を強めていますし、横に各戸宅配ボックスを設けることで日々の生活利便性を高める工夫もなされています。
アイランドキッチン・L字キッチン、大型テラスやルーフバルコニー付き住戸などなど総戸数35戸ではありますが20タイプあるため好みの間取りに出逢いやすいかと思います。
設備仕様としてはディスポーザーがないのは惜しいですね…
ただ、リビング天カセ、食洗機、キッチン・洗面・トイレカウンター天板フィオレストーン、廊下・洗面室・トイレ床タイル、浴室ダウンライト＆磁器フロアタイル、玄関前カメラ付きインターホンなどディスポーザーがないことを除けば単価なりにハイグレードとなっています。
5階(Dタイプを除く)と6階の5戸はプレミアム住戸設定となり天板シーザーストーン、浴室は壁・床タイル、洗面2ボウルなどさらにグレードアップします。
構造は二重床(床スラブ厚)・二重天井、基本天井高は2500mmと一般的ですがサッシ高は2200mmと頑張ってくれています。
スマートサイホンを採用しているため将来の大規模リフォーム時に柔軟性が高まります。ゼッチ基準も満たしています。
周辺相場を確認しましょう！
■ザ・パークハウス洗足池桜山
2012年築 大岡山駅徒歩10分(北千束駅徒歩6分)
新築時の坪単価約355万円
現在の坪単価約600万円
動き一例
約72㎡
新築時6500万円台
中古時12800万円台
■パークホームズ大岡山ラヴィアンコート
2013年築 大岡山駅徒歩1分
新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約560万円
動き一例
約42㎡
新築時4100万円台
中古時6600万円台
上記相場からザ・ライオンズ大岡山が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
F 3LDK 81.30㎡ 3階 18800万円台 → 16680万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋内作業の機械式(地下格納)で設置率は約22%、物件のキャラクターからすると少ないですね…
しかもプレミアム住戸でさえ優先権がなく、同時抽選でもなく部屋の契約後の一斉抽選という…周辺に月極駐車場も少ないわけで愛がなさすぎますね。(大岡山で2億円出しても駐車場を用意してくれないとは…それでも売る自信があるということなのですかね…)
～機械式駐車場サイズ～
全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg×最低地上高90mm
駐輪場も屋内で設置率約148％、2台確保がマストの方は叶わないこともあるため注意が必要です。
管理費は予定ではありますが㎡単価月額約434円ほどになりそうとのこと。致し方ないですが重たそうですね。
エレベーターは1基(分速45mm)です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■パークホームズ大岡山ラヴィアンコート 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約261円
■ザ・パークハウス洗足池桜山 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約222円
【住むレーション】
［目黒線］
大岡山 7:58発
武蔵小山 8:02着
目黒 8:06着
白金台 8:10着
白金高輪 8:12着
麻布十番 8:15着
六本木一丁目 8:17着
溜池山王 8:20着
永田町 8:22着
四ツ谷 8:25着
市ヶ谷 8:27着
飯田橋 8:29着
後楽園 8:31着
大岡山 8:03発
武蔵小山 8:07着
目黒 8:11着
白金台 8:15着
白金高輪 8:17着
三田 8:21着
芝公園 8:22着
御成門 8:24着
内幸町 8:26着
日比谷 8:28着
大手町 8:30着
大岡山 8:19発
田園調布 8:21着
多摩川 8:23着
武蔵小杉 8:27着
日吉 8:31着
新綱島 8:34着
新横浜 8:39着
［大井町線］
大岡山 8:08発
自由が丘 8:10着
二子玉川 8:18着
溝の口 8:22着
大岡山 8:04発
旗の台 8:07着
大井町 8:14着
［池上線］
洗足池 8:00発
長原 8:01着
旗の台 8:03着
荏原中延 8:05着
戸越銀座 8:06着
大崎広小路 8:09着
五反田 8:12着
洗足池 8:03発
石川台 8:05着
雪が谷大塚 8:06着
御嶽山 8:08着
久が原 8:09着
千鳥町 8:11着
池上 8:13着
蓮沼 8:16着
蒲田 8:19着
大岡山駅は速達電車停車駅かつ2路線利用できるため多方面へダイレクトアクセスできます。
荏原ICまでは4キロほどという距離感です。首都高へのアクセス重視であれば武蔵小山のほうが利便性高いです。
【総評】
駅から近いながらもマンションお誂え向きの恵まれた土地形状(このエリアではそういった土地が少ない)、そこに総戸数以上の重厚さを感じられるお久しぶりの新築マンションですから地元評価も高いことでしょう。
リブランドされたことで『ライオンズ』から『ザ・ライオンズ』になったわけですが、『旧ザ・ライオンズ』のオーナーが見ても納得のスペックになっている『新ザ・ライオンズ』マンションと言えるでしょう。
三菱地所のパークハウスが藤和不動産と一緒になりザ・パークハウスとなった際には『おいおい…パークハウスのほうがレベル高いじゃないか…』となった時のようなショックがなく安心しています。(すべての新ザ・ライオンズがそう思えるかは分かりませんが今のところはどの物件もレベルが高い)
なお、大京の最上位ブランドが『リジェ』ブランドであることは変わっていません。(関東圏での直近だと21年ぶりのリジェブランドであったリジェ代々木上原テラス)
価格に関してはお久しぶりがゆえにご地元の方からすると『ウソでしょ…』と感じてしまいやすいことでしょう。
周辺相場としてもしっかりと値上がっていますし、沿線の新築マンションと比べても特別違和感ないのですが近年の高騰した価格帯に慣れていない方ばかりですからね…
そのため、逆に中広域検討者にとっては狙い目感強い出物とも言えるでしょう。(強気勝負できるエリアではないため立地やモノの良さの割には価格が抑えられている)
今作を選ぶ方は短期的ではなく中長期的に住まう目的で住まいを探されている方ばかりでしょうから、今作のようにバランス取れた物件は長い目で見ると良い買い物であったとなりやすいのではないでしょうか。
大田区物件としてはお高いものの大田区内でも希少性あるキャラクターのマンションですから目黒区や品川区検討の方も検討候補にしてみると面白いかと思います。
『短期的に住み替える』をベースに検討される方には合わないですが『中長期的に住まう』がベースの方にはとてもおすすめしやすいです！
☆マンションマニアおすすめの狙い目住戸☆
K1/K2 2LDK 70.86㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
4階 14100万円台 坪単価657万円
L 2LDK+S 70.29㎡
画像出典：ザ・ライオンズ大岡山公式HP
東に向かって下り傾斜になっているため3階でも視界抜けしてきます。
エリア柄南向き派が多いことは言わずもがなですが東向きでも条件が良いわけでこの単価帯で購入できるとなればTMD(坪単価満足度)の高さには期待できることでしょう。
落ち着いた住環境でありながらも利便性高い立地ですから子育てファミリーのみならず静かに暮らしたいディンクス～シニア世帯にもおすすめしやすいです！
お世辞にもスポットライトがあたっていない大岡山、だからこそ狙い目であるとも言えるでしょう。
関連記事
ブリリア旗の台 予定価格と間取り 建物内モデルルーム訪問 おすすめです！
ザ・パークハウス 品川荏原中延 価格と間取り 駅徒歩2分×1LDKでも充実の設備仕様
ザ・パークハウス 等々力 価格と間取り 全館空調システム『エアロテック』導入
記事が参考になったら資料請求は下記からお願いします！
資料請求はこちらから-
気になったらすぐに資料請求するのがおすすめ！ライバルは多いものです！
Powerd by LIFULL HOME’S
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す