今回ご紹介するのはプラウド日暮里テラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:62.59㎡~100.28㎡
総戸数:63戸
規模:5階建て
交通:JR山手線・JR京浜東北線・京成「日暮里」駅徒歩8分・東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩11分
所在地:東京都荒川区東日暮里六丁目
竣工予定:2021年3月上旬

駐車場:8台(身障者優先平置き1台 機械式7台)
駐輪場:124台
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

プラウド日暮里に続き荒川区第二段目のプラウドとなります。

アドレス自体はプラウド日暮里と同じく東日暮里6丁目ですが三河島駅に寄るためやや駅から離れます。離れると言っても日暮里駅徒歩8分と近いのですが日暮里界隈はもっともっと駅に近い物件が多いため徒歩8分で駅近を謳えないのも事実。ただ、それゆえ70㎡前後が中心と今の時代としてはゆとりがあり、シングル・ディンクス層よりかはファミリー層を主なターゲットとしています。

現地周辺は背の高い建物がなく、プラウド日暮里テラス自体も5階建てと背が低くなりますから眺望良好の住戸は少なめです。採光に関しては得られる住戸も多いため駅近にこだわりすぎずにできるだけ落ち着いた住環境に住みたい、けども交通利便性も確保したいというファミリー層には向いているでしょう。尾竹橋通りからも離れているため建設地周辺は静かです。

外観デザインに関しては南向きのみ一般的なバルコニーとして東向きと西向きは都心の低層マンションのように半分をダイレクトウィンドウとすることで邸宅感を出せています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 72.69㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 6800万円台 坪単価309万円
4階 7100万円台 坪単価322万円

Bタイプ 3LDK 70.72㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 6600万円台 坪単価308万円
4階 6800万円台 坪単価317万円

Cタイプ 3LDK 68.01㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 6500万円台 坪単価315万円
4階 6700万円台 坪単価325万円

Dタイプ 3LDK 66.62㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

1階 5900万円台 坪単価292万円
2階 6100万円台 坪単価302万円
4階 6400万円台 坪単価317万円

Fタイプ 2LDK 63.13㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 6000万円台 坪単価314万円
4階 6300万円台 坪単価329万円

[南向き]

Gタイプ 3LDK 76.18㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 7700万円台 坪単価334万円
4階 7900万円台 坪単価342万円

Iタイプ 3LDK 72.45㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

1階 6800万円台 坪単価310万円
2階 7000万円台 坪単価319万円
4階 7200万円台 坪単価328万円

Kタイプ 3LDK 75.52㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

2階 7600万円台 坪単価332万円
4階 7800万円台 坪単価341万円

[東向き]

Lタイプ 3LDK 69.76㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

1階 5800万円台 坪単価274万円(Ltタイプ)
2階 6100万円台 坪単価289万円
3階 6400万円台 坪単価303万円
4階 6700万円台 坪単価317万円

Mタイプ 2LDK 63.70㎡

画像出典:プラウド日暮里テラス公式HP

1階 5500万円台 坪単価285万円(Mtタイプ)
2階 5700万円台 坪単価295万円
3階 6000万円台 坪単価311万円
4階 6300万円台 坪単価326万円

Nタイプ 3LDK 70.59㎡
1階 5800万円台 坪単価271万円(Ntタイプ)
3階 6300万円台 坪単価295万円
4階 6600万円台 坪単価309万円

平均坪単価は約320万円です。アトラス日暮里グレイスコートよりやや高いくらいでしょうか。日暮里界隈で供給中の新築マンションはどこも坪単価300万円台前半くらいに落ち着ていますね。(すみふはどうなるかな?)

間取りが単調ではなく選ぶ楽しみがありますね。

東向きの低層階は戸建てとドン被りですが共用廊下側のお部屋前を吹き抜けとしたりとできる限り自然光が取り込めるようになっています。

全戸玄関前にトランクルーム完備となっていますが特徴のあるトランクルームとなります。上下に分かれており(上の部分の面積のほうが大きい)下段部分でシェアクラ(荷物の預け受取り)、食配サービスのやりとりができます。例えば荷物を預けたいときにアプリを使い回収を指示、下段に入れておくと不在時でも回収してくれます。通常時は上段も下段も鍵を閉めることができます。(それぞれに鍵が付いている)

玄関前はアプローチもしっかりと設けていますし、先に述べた吹き抜けもありますからザ・分譲マンションらしいものとなっています。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、洗面鏡框付き、三面鏡下天然石モザイクタイル、ミストサウナ、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホンなど最近の坪単価320万円ほどのマンションの割には頑張っています。とくにディスポーザーがない物件も多いエリアですからこれは大きな強みと言えるでしょう。

構造は二重床・二重天井(ミライフル導入物件)、基本天井高は2430mmとやや低めです。

100㎡等のプレミアムプランは水回り天板がすべて御影石になったりとグレードが変わります。

周辺相場を確認しましょう!

・リビオ日暮里グランスイート(地上権) 2012年築 西日暮里2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約210万円

上記相場からプラウド日暮里テラスの将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 72.45㎡ 2階 7000万円台(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画(2019年8月撮影)
建設地周辺動画(2020年1月撮影)

駐車場設置率が約12%。。。足りないだけでなく駐車場収入が少なくなるので管理費も高くなりそうです。管理費などの維持費は未定です。

外部の駐車場を斡旋はしてくれますがずっとあるとは限らないですからね。。。

【住むレーション】

[山手線]

日暮里 8:01発
鶯谷 8:03着
上野 8:06着
御徒町 8:08着
秋葉原 8:10着
神田 8:12着
東京 8:15着
有楽町 8:17着
新橋 8:19着
浜松町 8:21着
田町 8:24着
品川 8:27着
大崎 8:30着
五反田 8:33着
目黒 8:35着

日暮里 8:00発
西日暮里 8:02着
田端 8:03着
駒込 8:06着
巣鴨 8:08着
大塚 8:10着
池袋 8:13着
目白 8:15着
高田馬場 8:17着
新大久保 8:20着
新宿 8:22着
代々木 8:24着
原宿 8:27着
渋谷 8:29着
恵比寿 8:32着
目黒 8:35着
五反田 8:37着
大崎 8:38着

[常磐快速線]

日暮里 8:04発
上野 8:09着
東京 8:16着
新橋 8:19着
品川 8:25着

[京浜東北線]

日暮里 8:00発
西日暮里 8:02着
田端 8:04着
上中里 8:06着
王子 8:08着
東十条 8:11着
赤羽 8:13着
川口 8:16着
西川口 8:19着
蕨 8:22着
南浦和 8:25着
浦和 8:28着
北浦和 8:30着
与野 8:33着
さいたま新都心 8:35着
大宮 8:37着

[京成スカイライナー]

日暮里 8:05発
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:43着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:46着

[千代田線]

西日暮里 8:01発
千駄木 8:02着
根津 8:05着
湯島 8:07着
新御茶ノ水 8:09着
大手町 8:12着
二重橋前 8:13着
日比谷 8:15着
霞ヶ関 8:18着
国会議事堂前 8:20着
赤坂 8:21着
乃木坂 8:24着
表参道 8:26着
明治神宮前 8:28着
代々木公園 8:30着
代々木上原 8:33着

西日暮里駅へも徒歩11分と現実的な距離のため千代田線が使いやすいのもいいですね。

尾竹橋通り沿いには新たに商業施設(ライフ?)ができますし既存のスーパーマーケット合わせて日常の買い物利便性も高くなっています。三河島駅も近いためヒルママーケットプレイスが利用しやすいことを魅力に感じる方も多いのではないでしょうか。日暮里界隈のスーパーマーケットの中では勢いありますよね。

通学校は第二日暮里小学校で徒歩5分、諏訪台中学校で徒歩8分と近い距離となりますし、開成中学・高校も徒歩16分です。開成は偏差値ガチ高ですが入ってしまえば自由の多い学校として有名なので自主的に勉強できる優秀な学生さんには人気ですよね。私は板橋区出身なので開成狙いの同級生もけっこういましたが飛びぬけた学力で雲の上の存在に見えました(笑)

【総評】

野村の他に旭化成、住友、伊藤忠、イニシアなど日暮里エリアは新築マンション激戦区となっていますがプラウド日暮里テラスは静かな環境に位置する低層マンションということで唯一コンセプトが違うためバッティングは少ないでしょう。

用途地域は準工業です。現地へ行けば静けさはわかりますが準工業地域なのでちょいとした工場系ができてしまうリスクは気になります。

単価はなかなかなものですが設備仕様はグッと上げてきているため住んでからの満足度という面ではおすすめがしやすいです。高いのに物が悪いマンションではありません。高いけど物もいいマンションです。

しかしプラウド高田馬場もプラウド日暮里テラスも駐車場設置率尖りすぎとは感じてしまいます。空きがあるのはよろしくないですが適正台数を確保するのは大手デベロッパーの役目だと思うのですけどね。中小デベみたいに周辺の駐車場借りて一時しのぎ(条例面含めて)ということをプラウドブランドでしてしまうのはいかに新築マンション市況が厳しいかを物語っています。

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