ポレスター葛西　価格と間取り　駅距離があり価格もお高めですが建物デザインは◎

今回ご紹介するのはポレスター葛西です！

［物件概要］第一期販売戸数12戸

売主：マリモ
設計：現代綜合設計
施工：オープンハウス・アーキテクト
価格：5640万円～7690万円
専有面積：55.03㎡～75.15㎡
総戸数：34戸
規模：10階建て
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩12分　同線「西葛西」駅徒歩16分
所在地：東京都江戸川区中葛西7
竣工予定：2025年5月中旬
引き渡し予定：2025年8月初旬

駐車場：9台（カーシェアリング用1台を含む）（月額）22000円～25000円
バイク置場：2台（月額）3000円
駐輪場：66台（月額）100円～500円

管理費（月額）12060円～16460円
修繕積立金（月額）6610円～9020円

地図はこちらです↓

画像出典：ポレスター葛西公式HP

西葛西駅と葛西駅から葛西臨海公園方面へ徒歩12分～16分、葛西中央通り・清砂大橋通り・環七からしっかりと中へ入った静かめな住居系立地となります。(用途地域は第1種住居)

葛西エリアはもっと駅に近い新築マンションの供給も続いていますが価格を除けば離れたなりの価値があると言えるでしょう。(駅近の新築マンションとほとんど同じ価格＆駅近の築10年弱の中古マンションより高い価格)

日常の買い物に関してもベルクスが徒歩6分、まいばすけっとが徒歩4分と駅寄りに頼らなくても済ますことができます。

もちろん駅近くや駅北側へ出ればオーケー、東武ストア(環七通り沿いにもあります)、ワイズマート、イオン、マルエイ(私の知り合いのゴージャス茂野さん御用達)がありますしアリオへも徒歩21分であるなど自転車や車があれば選択肢がグッと広がります。ハザードマップで色がしっかりとつくエリアではありますが平坦で自転車移動もしやすいですね。(このエリアでハザードマップを気にするなら清新町側が合ってきます)

通学校は新田小学校で徒歩10分、葛西第三中学校で徒歩4分です。新田公園がすぐ近くにありますし総合レクリエーション公園(横に長い公園で道としても使える)へも徒歩9分、少し足を延ばせば葛西臨海公園もあるなどと公園関係も充実しています。

建設地は東と北の二面接道で主開口部としては全戸東向きです。従前も住宅(ドーミー葛西2)がありました。

1フロア4戸を基本として角住戸比率は50％を超えます。

東方向は接道挟んで背の低い建物のため中層階でも眺望がひらけてきます。南側には4階建てのセザール葛西がありますがそちらを超える階であれば妻側の窓からも採光を得ることができます(妻側はお気持ち程度の窓ではあります)。

エントランスアプローチは長めにとっているだけでなく植栽計画も豊かですし、庇を段々としてせり出させるなど総戸数からするとかなりゆとりと高級感があり良いですね。

エントランスホールは総戸数なりにこじんまりとはしていますが木調タイルがアプローチから連続しており石調タイルを組み合わせて間接照明豊かに、さらに大窓の先まで同一デザインとすることで奥行きも感じられるものとしてくれています。

外観デザインに関してもガラス手摺を主としつつ白のマリオンとの間を格子にしていたり白の水平ラインの中にグレーのラインを走らせたりと凝ってくれています。バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　75.15㎡

画像出典：ポレスター葛西公式HP

3階　6990万円　坪単価307万円

Bタイプ　3LDK　65.02㎡

画像出典：ポレスター葛西公式HP

4階　6590万円　坪単価335万円

C1タイプ　2LDK　55.03㎡

画像出典：ポレスター葛西公式HP

5階　5690万円　坪単価341万円

Dタイプ　3LDK　72.33㎡

画像出典：ポレスター葛西公式HP

2階　6880万円　坪単価314万円

平均坪単価は約340万円です。

間取りは単調ではありますが大きな専有面積調整はしておらず表記上としての面積としては今の時代の近郊・郊外マンションにしては悪くありません。

室内の廊下が長く有効面積が少なかったり一部間取りだけではありますがリビング側の柱も食い込んでいる(柱の食い込みも専有面積にカウントされます)のは気になったりしますがリビング側の窓が連窓、共用廊下側の洋室の窓をコーナーサッシとしてくれているのは好印象です。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機、浴室ダウンライトは良いですがトイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですね。全室に照明器具・カーテンを標準装備してくれており引っ越しも無料のためこだわりない方にとっては嬉しい話でしょう。直床(中空スラブでスラブ厚250mm～290mm)・二重天井、基本天井高2500mmです。

共用部に関しては顔認証システムを採用、風除室やごみ置場、宅配ボックスなどが鍵いらずで開錠できます。これは便利ですよね。

周辺相場を確認しましょう！

■ゼファー西葛西

2000年築　西葛西駅徒歩13分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約215万円

動き一例

約66㎡
新築時3300万円台
中古時3900万円台

■ザ・ガーデンズ西葛西

2016年築　西葛西駅徒歩8分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約320万円

動き一例

約71㎡
新築時5100万円台
中古時6900万円台

■プレディア西葛西

2023年築　西葛西駅徒歩10分

新築時の坪単価約300万円
直近売り出し事例なし

■クレヴィア西葛西

2024年築　西葛西駅徒歩6分

新築時の坪単価約350万円
直近売り出し事例なし

上記相場からポレスター葛西が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　3LDK　65.02㎡　4階　6590万円　→　5280万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は8台(別にカーシェア用1台あり)で建物下が6台、屋外が2台、すべて平置きです。設置率としては約23％と高くないですが取れる方にとってはとても便利ですね。もちろん借りない方にとってもメンテナンスコストが抑えられるというメリットがあります。

駐輪場は屋外で設置率約194％です。

管理費は㎡単価月額約219円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが総戸数34戸の小規模系マンションですから抑え目なほうでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ゼファー西葛西　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約190円

■ザ・ガーデンズ西葛西　総戸数358戸　管理費㎡単価月額約179円

■カルミネ西葛西　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約156円

【住むレーション】

［東西線］

葛西　8:03発
西葛西　8:05着
南砂町　8:09着
東陽町　8:12着
木場　8:14着
門前仲町　8:17着
茅場町　8:21着
日本橋　8:23着
大手町　8:25着
竹橋　8:28着
九段下　8:30着
飯田橋　8:32着
神楽坂　8:34着
早稲田　8:37着
高田馬場　8:40着

近くに複数のバス停留所があり亀戸駅等へアクセスできますが駅へ出る際は徒歩もしくは自転車という方がほとんどでしょう。

このエリアは車での遠出がとても便利な立地ですね。中央環状線の清新町まで約1.5キロ、湾岸線の葛西まで約3キロという距離感です。車での遠出をとことん楽しみたい方にも合ってきます。

【総評】

少々駅距離はありますが大通りから中へ入っているため利便性よりも静けさを優先したい方に合ってきます。(葛西エリアは道路事情が良い反面大通りに面したマンションも多い)

価格に関してはここ最近供給された同エリア内の駅近マンションとほとんど変わらないため上昇相場とはいえお高くは感じてしまいました。

ただ、価格が高いなりに凝ったランドスケープや外観デザインとしてくれているのはとても嬉しいですね。これで室内スペックも高ければ最高でしたがなかなか難しいのでしょうね…

あとは新築にどれだけこだわるかでしょう。中古でもOKとなればザ・ガーデンズ西葛西という強キャラマンションも購入できてしまいます。むしろザ・ガーデンズ西葛西のほうがお安いです。(新築と中古の税制優遇や初期費用の差を考慮するとトントンくらい)

もしも今作をきっかけに葛西エリアが検討候補になったという方はザ・ガーデンズ西葛西やレジデントプレイスなどを見学してみると面白いでしょう。そのエリアで輝いている中古マンションと比較してみることで答えを出しやすくなります。(強キャラだろうと中古は無理となるのか新築にこだわらずに強キャラを選ぶのか好みが大きく分かれる)

カルミネ西葛西　価格と間取り　駅徒歩4分×総合レクリエーション公園徒歩1分

クレヴィア西葛西　価格と間取り　コンセプトルーム訪問

センチュリー南葛西　価格と間取り　葛西臨海公園駅をメイン使いできる葛西物件

センチュリー葛西グリーンフィールド(葛西グリーンフィールドプロジェクト)　価格と間取り　緑の豊かさに惚れ惚れ

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