今回ご紹介するのはプラウド武蔵中原テラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:最低価格5800万円台~最高価格8600万円台
専有面積:70.41㎡~92.80㎡
総戸数:35戸
規模:5階建て
交通:JR南武線「武蔵中原」駅徒歩13分
所在地:神奈川県川崎市中原区下小田中六丁目
竣工予定:2023年5月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

南武線の武蔵中原駅から南方向に徒歩13分、フラットな道のりで途中にはマルエツとドラックストアもあります。道がややでこぼこ感あるのは気になりますが(歩くと頷いてくれると思います)車通りの少ない道(マルエツの駐輪場部分を南進)も利用可能、さらに建設地の目の前にはまいばすとカクヤスもありザ・閑静な住宅地というわけではありませんが不便な駅遠ではありません。朝はマルエツ横へ続く道を歩いて夜は車通りもそれなりにある建設地の通りを歩くなど使い分けできそうですし自転車でカバーしてもいいでしょう。

通学校は大戸小学校と西中原中学校でどちらも徒歩10分ほどと学校までちょいと距離があるのは学区縛りでない検討者にとってはやや気になるポイントとなってきそうです。

建設地は南東角地、もともとマンションがあっただけあり南面を多くとれる整った土地形状です。東側も南側もちょこちょこと車は通りますが中原街道のような交通量ではないですから通り沿いだからやめるという考えをされる方は少ないかと思います。

主開口部は南向きと東向き、南側は畑とマンションとなっておりマンションに被らない列だと前の建物まで距離がありますし、マンションと被る列でも接道していますから採光面などは良好です。東向きは向かいのマンションとこんにちはになるため接道しているとはいえ気持ちの良い眺望とは言えないでしょう。ただ、当然ですが東向きのほうが価格を抑えています。

エントランスは東側の接道沿いとなり反対車線と異なりしっかりと歩道がないのが気になりはするのですが風除室を奥まらせることで邸宅感を出していますし(子供が飛び出しにくいようにという意味もあるかと思います)、北西側の敷地内駐車場へ向かうアプローチ横には天井部木目調の大庇が段々に、左右には縦ルーバーフェンスがあるなど玄関周りもかっこいいですね。

さらに全体の外観デザインはバルコニーのガラス手摺とコンクリートラインを単調なものにはしていないですし、ホワイトとグレー系のタイルを使い分け最上階の天井部を木目調に、最上階を除いて隣戸境はスラブtoスラブの隔て板とするなど見た目で欲しいと思わせてくれるプラウドらしいものとなっています。武蔵中原で単価抑え目だから外観デザインはシンプル~とはしておらず、例えば単価の高い元住吉にあったとしても違和感ない建物としてくれています。

ラウンジは戸数なりにこじんまりとしているのですが坪庭を自然と望めるようにしてくれているのは嬉しいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き 24戸]

Aタイプ 3LDK 78.04㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

1階 6649万円 坪単価281万円
2階 6999万円 坪単価296万円
3階 7199万円 坪単価305万円
4階 7399万円 坪単価313万円

Bタイプ 3LDK 76.03㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

2階 6799万円 坪単価295万円
4階 7199万円 坪単価313万円

Cタイプ 3LDK 73.83㎡
1階 6249万円 坪単価279万円
2階 6599万円 坪単価295万円
4階 6899万円 坪単価308万円
5階 7169万円 坪単価321万円

Dタイプ 3LDK 72.41㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

2階 6399万円 坪単価292万円
4階 6699万円 坪単価305万円

Eタイプ 4LDK 87.51㎡ ← マンションマニアおすすめ住戸

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

1階 7299万円 坪単価275万円
2階 7699万円 坪単価290万円
3階 7889万円 坪単価298万円
4階 8099万円 坪単価305万円

Krタイプ 4LDK 92.80㎡ ← マンションマニアおすすめ住戸

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

5階 8699万円 坪単価309万円

[東向き 11戸]

Fタイプ 3LDK 70.43㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

1階 5899万円 坪単価276万円
2階 6199万円 坪単価291万円
3階 6359万円 坪単価298万円

Hタイプ 4LDK 87.19㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

2階 7299万円 坪単価276万円
3階 7499万円 坪単価284万円

Irタイプ 4LDK 88.94㎡
4階 7889万円 坪単価293万円

Jrタイプ 4LDK 88.96㎡

画像出典:プラウド武蔵中原テラス公式HP

5階 8199万円 坪単価304万円

平均坪単価は約290万円です。

南側の接道向かいにマンションがあることも影響はしていますがグロスを意識して4LDKの南東角に単価を盛り切れていませんね。予算届くならそちらを狙ったほうがTMD(坪単価満足度)により期待できそうです。(コーナーサッシならより良かったのですが)

田の字が主ですが専有面積が苦しくないため収納が充実しているのが良いですね。

エリア柄ハザードマップで色がつくことも影響してか1階住戸はグッと価格を抑えています。(少しグラウンドレベルを高くしています)

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など単価なりにしっかりとしています。

構造はミライフル(二重床・二重天井)、基本天井高は2430mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ブランディア武蔵中原 2009年築 武蔵中原駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約225万円

・クレヴィア武蔵中原ヴィラコート 2015年築 武蔵中原駅徒歩8分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約260万円

・クレヴィア武蔵中原レジデンスコート 2015年築 武蔵中原駅徒歩7分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円

・プラウド武蔵中原トレサージュ 2016年築 武蔵中原駅徒歩9分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約270万円

駅徒歩10分弱×築10年以内の中古マンションを買おうとすると坪単価260万円前後という相場です。

上記相場からプラウド武蔵中原テラスの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 78.04㎡ 3階 7199万円(新築時) → 6200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式12台、平置き2台(身障者優先1台含む)で設置率約40%、屋外のため住戸との行き来も作業中も雨に濡れますが出入口付近がかっこいいのはテンション上がりそうです。駐車場のサイズも悪くはありません。

地上1段 4台 全長5050mm×全幅1900mm×タイヤ外寸法1900mm×全高2100mm×重量2000kg×最低地上高120mm 月額17000円
地下1段 4台 全長5050mm×全幅1900mm×タイヤ外寸法1900mm×全高1750mm×重量2000kg×最低地上高120mm 月額16000円
地下2段 4台 全長5050mm×全幅1900mm×タイヤ外寸法1900mm×全高1750mm×重量2000kg×最低地上高120mm 月額15000円

平置き 2台 全長5000mm×全幅2500mm×全高2100mm×最低地上高120mm 月額18000円・月額20000円

駐輪場も屋外で設置率200%、別途角住戸玄関前には子供用の自転車(小型自転車)を置くスペースがあります。駐輪場は別途オートドアがあるのは良いのですが駐車場と動線が分かれてはいません。

管理費は㎡単価月額約304円、これといった共用施設はないですしディスポーザーもなく外廊下ですから重たくは感じますが小規模マンションですから致し方ないことでしょう。小規模マンションに維持費のコストパフォーマンスを求めてはいけません。戸数が少なく静か(プライベート感強い)であることがウリなのですから。

維持費一例…70.41㎡の場合 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9080円 インターネット利用料(月額)1628円 計(月額)32108円
 
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ブランディア武蔵中原 総戸数27戸 管理費㎡単価月額約173円

・クレヴィア武蔵中原ヴィラコート 総戸数22戸 管理費㎡単価月額約287円

・クレヴィア武蔵中原レジデンスコート 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約204円

・プラウド武蔵中原トレサージュ 総戸数89戸 管理費㎡単価月額約219円

建設地

【住むレーション】

[南武線]

武蔵中原 8:02発
武蔵小杉 8:06着
向河原 8:07着
平間 8:10着
鹿島田 8:12着
矢向 8:14着
尻手 8:16着
川崎 8:19着

武蔵中原 7:57発
武蔵新城 7:59着
武蔵溝ノ口 8:02着
津田山 8:04着
久地 8:06着
宿河原 8:09着
登戸 8:12着
中野島 8:14着
稲田堤 8:16着
矢野口 8:19着
稲城長沼 8:22着
南多摩 8:24着
府中本町 8:27着
分倍河原 8:29着
西府 8:31着
谷保 8:34着
矢川 8:36着
西国立 8:38着
立川 8:40着

[武蔵小杉から東急線(地下鉄線直通)]

武蔵小杉 8:13発
多摩川 8:16着
田園調布 8:18着
自由が丘 8:20着
学芸大学 8:24着
中目黒 8:29着
渋谷 8:33着
新宿三丁目 8:39着

武蔵小杉 8:10発
新丸子 8:12着
多摩川 8:14着
田園調布 8:15着
奥沢 8:17着
大岡山 8:19着
洗足 8:22着
西小山 8:23着
武蔵小山 8:25着
不動前 8:30着
目黒 8:33着
白金台 8:36着
白金高輪 8:39着
麻布十番 8:42着
六本木一丁目 8:44着

武蔵小杉 8:13発
多摩川 8:16着
田園調布 8:18着
大岡山 8:22着
武蔵小山 8:27着
目黒 8:31着
白金台 8:34着
白金高輪 8:36着
三田 8:40着
芝公園 8:42着
御成門 8:44着
内幸町 8:46着
日比谷 8:48着
大手町 8:50着

[武蔵小杉から湘南新宿ライン・横須賀線]

武蔵小杉 8:16発
西大井 8:21着
大崎 8:25着
恵比寿 8:30着
渋谷 8:32着
新宿 8:38着

武蔵小杉 8:11発
西大井 8:17着
品川 8:23着
新橋 8:28着
東京 8:30着

[武蔵溝ノ口から東急線(地下鉄線直通)]

溝の口 8:06発
二子玉川 8:09着
用賀 8:13着
桜新町 8:15着
駒沢大学 8:19着
三軒茶屋 8:21着
池尻大橋 8:25着
渋谷 8:28着
表参道 8:31着
青山一丁目 8:34着
永田町 8:36着
半蔵門 8:39着
九段下 8:42着
神保町 8:43着
大手町 8:46着

[登戸から小田急線(地下鉄線直通)]

登戸 8:16発
下北沢 8:25着
代々木上原 8:29着
新宿 8:37着

南武線の単駅ですから都心方面へは乗り換えとなります。

エリア柄自転車を日常の足として使う人のほうが合ってきますね。自転車であれば元住吉や武蔵小杉も容易に行き来できます。

【総評】

とてもわかりやすい新築マンションですね。

駅からの距離は我慢(もしくは自転車等でカバー)してくださいと。その代わり今の時代の新築マンションとしては買いやすい単価帯にしつつ駅から離れるんだから居住性は確保してほしいと広めの部屋ばかりをラインナップ。そこにプラウドらしいエリア内比較で見ればスペック高めのマンションと。

近年の新築マンションは駅から離れたとしても価格(単価ではなく本体価格)を抑えるために専有面積を狭くすることも多いです。そうなると駅から離れたのに居住性の満足度も低くなりやすく、そういった新築マンションの総評でよく使う言葉が「これなら中古のほうがいいと思います」です。だって中古にすれば同じ価格(坪単価は安い)で広い部屋が買えるのですから。ただ、今作は周辺中古の平均専有面積に負けていない(物件によっては勝っている)わけでそのようなことは言えません。

気持ちよく購入できる新築マンションでしょう。

あとは武蔵中原にこだわるかどうか、新築にこだわるかどうかでしょう。

例えば溝の口駅から徒歩12分、朝は有料(住民は会員証を購入できる)ですがKSPのシャトルバスも利用できるザ・タワー&パークス田園都市溝の口(平均専有面積約80㎡)が6000万円前後で購入できます。

あくまで一般論としてですが武蔵溝ノ口駅徒歩12分と武蔵中原駅徒歩13分どちらが便利ですか?となれば多くの方が前者と答えることでしょう。もちろんどちらの街もそれぞれ魅力はありますが溝の口は田園都市線の駅でもありますからね。

新築マンションで駅から離れてもいいから現実的な価格帯で部屋が広くて居住性高く、さらに大手ブランドで見た目もかっこいいマンションが欲しいという方に合ってくるのがプラウド武蔵中原テラスだと感じました。

動画もご覧ください!

■プラウド武蔵中原テラス 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • 武蔵中原で検討しています。検討中のマンションに関する記事ありがとうございます。
    本物件は駅徒歩13分ですが、ファミリー向けの広さが確保されている点とプラウドならではの設備や外観は気に入っているのですが、
    駐車場設置率約40%、駐輪場設置率200%という点はどう捉えるべきでしょうか。
    徒歩13分であれば車所有は必須ではないかと思うので、駐車場設置率はこんなものなのかと思いましたが、昨今は想定稼働率を割れないように設置率はこのぐらいなのでしょうか。
    駐輪場設置率200%はファミリー世帯をターゲットにしているマンションにしては少ないとも思いました。消防法で廊下に置くわけにはいかないし、こういったマンションの方はどのようにしているのでしょうか。

    • プラウド武蔵中原検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      今の時代、そしてエリア柄で見てもけして設置率は低くありません。ファミリー向けマンションでも駐輪場設置率150%とかありますので…

      たまにサイクルポート付きのマンションもあったりします。
      ご希望ありましたら一緒に探せますので個別にご相談ください。

      駐車場や駐輪場がぁ〜となれば戸建てへシフトしてしまう方も多いです。マンションの1階でテラス付でも結局は共用部分でなんでも置いてOKともならずです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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