今回ご紹介するのはザ・マスターズガーデン横濱上大岡です!

[物件概要]

売主:竹中工務店 野村不動産
施工:竹中工務店
価格:未定
専有面積:72.50m2~90.50m2
総戸数:99戸
規模:地上4階
交通:京浜急行本線「上大岡」駅徒歩5分 ブルーライン「上大岡」駅徒歩6分
所在地:神奈川県横浜市港南区上大岡東一丁目
竣工予定:平成29年12月下旬

地図はこちらです↓

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画像出典:ザ・マスターズガーデン横濱上大岡公式HP

同マンションのデメリットは駅から物件にかけて急な上り坂があることです。そこさえクリアできる方には全体的におすすめできるマンションとなります。

・駅近立地
・第一種低層住居専用地域
・低層マンションとしては大規模
・竹中工務店施工、竹中工務店と野村不動産が売主 シェア率:竹中工務店55%、野村不動産45%
・安定した地盤のため直接基礎
・低層マンションでありながらも眺望の抜ける部屋が多い
・最寄り駅がターミナル駅
・一般的なサラリーマンでもぎりぎり手が届く価格帯

私は過去に800件以上の新築マンションを見学していますが、このような条件のマンションに巡り合えた記憶がありません。そもそも低層マンションは高級住宅街に多く位置しており、私が見学する価格帯での供給はなかなかありません。あったとしても最寄り駅がマイナーな駅だったり、駅距離があったり、囲まれ感があったりとザ・マスターズガーデン横濱上大岡のように好条件ではありませんでした。

私が新築マンションの見学を初めて約12年、見落としている可能性もありますが見学した中では低層マンションとしては過去一番と評価できます。

坂はあるものの駅周辺は商業施設が充実しており、京急線、横浜市営地下鉄の2路線が利用できるターミナル駅「上大岡」から徒歩5分というのは相当な強みとなります。京急線の特徴として川崎、横浜エリアは工業、商業エリア沿いを走りますから品川を出て神奈川エリアに入りいわゆる住宅街にたどり着くのは上大岡エリアが最初となります。

上大岡駅周辺を歩いてみて魅力に感じたことは西口が商業エリア、東口が住宅エリアと完全に分離されているという点です。駅徒歩5分でありながらも第一種低層住居専用地域というこれ以上にないエリアに位置するザ・マスターズガーデン横濱上大岡は、住まいは安心、安全な高台の住宅エリアに構えつつ、買い物は駅周辺の商業エリアで・・・さらには交通利便性も妥協せず・・・ここまでわかりやすい好立地のマンションは珍しいですね。


画像出典:ザ・マスターズガーデン横濱上大岡公式HP

竹中工務店の社宅跡地に建設される竹中工務店による高級低層マンションということで建物やランドスケープへの力の入れようがすごいことになっています。住戸への玄関部をクランクインとしてゆとりあるアルコーブを設けており、さらに玄関部には風取り窓があるため居室内全体に自然の風を取り込むことができます。ランドスケープ自体も風が行き渡るような配当計画となっています。

バルコニー部の隣戸境はコンクリートメインで下部に隔て板があるためプライベート感があり、さらには隔て板部分で雨どいを隠すなど良い意味でマンション感を出さないようにしています。一部屋ずつしっかりと造りこんだ「作品」であると感じました。

・ディスポーザー
・食洗機
・キッチン天板御影石
・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・バルコニー水栓、防水コンセント
・複層ガラス
・天井高2500mm

充実な設備、仕様に加えてスケルトン・インフィル工法となっています。これは珍しいですね!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

W-Abタイプ 72.50㎡ 西向き 管理費21500円(月額) 修繕積立金7560円(月額) 

画像出典:ザ・マスターズガーデン横濱上大岡公式パンフレット

1階 4990万円 坪単価227万円
2階 5290万円 坪単価240万円
3階 5490万円 坪単価250万円

S-Hタイプ 85.40㎡ 南向き
4階 7990万円 坪単価308万円
6階 8990万円 坪単価347万円

E-C1タイプ 75.50㎡ 東向き
2階 5790万円 坪単価253万円
4階 6690万円 坪単価292万円

平均坪単価は270万円を予定しているとのことです。入札案件でないからこその価格設定と言えるでしょう。

オーベルグランディオ上大岡(1999年築)の相場から予想できる将来価値としては

3階 72.50㎡ 5490万円(新築時)→3300万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場 51台(機械式39台、平置駐車場9台、身障者優先平置駐車場1台、来客用駐車場2台) 16000円~24000円(月額)
駐輪場 123台 300円~600円(月額)
バイク置き場 6台 2500円(月額)

【住むレーション】

[京急線→浅草線(直通)]

上大岡駅 8:08発
横浜駅  8:18着
品川駅  8:48着
新橋駅  9:01着

上大岡駅はモーニング号、ウィング号の停車駅のため運賃とは別に300円を支払って座っての通勤、通学も可能です。朝ラッシュ時の上り、モーニング号は本数少なめですが夜ラッシュ時の下り、ウィング号は本数が多いため使い勝手が良いでしょう。また、5月から着席整理制ではなく指定席制に変更、ネットから購入ができるようになるためより便利になります。

【総評】

ザ・マスターズガーデン横濱上大岡のデメリットは駅からの急な上り坂だけと言っても過言ではありません。駅距離、売主、施工主、ランドスケープ、デザイン、価格・・・どれも満足のいくものと評価できます。そのため坂道さえ妥協できるのであれば同エリア周辺が検討範囲に入る方であればぜひ購入すべきでしょうと自信をもっておすすめすることができます。

しかしながら車での移動しかしない方以外は坂道をほぼ毎日通ることになります。ザ・マスターズガーデン横濱上大岡に住まう限りは一生付き合わなければならないデメリットです。家族全員で駅から現地まで歩いてみて、一人でも「この坂は無理だね」と言うのであれば購入はやめたほうがいいかもしれません。

私は住まい探しのアドバイスをする際に「検討中のマンションの最大のデメリットを見つけてください。そのデメリットを家族全員が妥協できるのであれば住んでからの後悔は少ないでしょう。」と伝えています。

100点満点のマンションはありませんから妥協は必要です。しかし、検討中のマンションの最大のデメリットを妥協してしまうと後悔する可能性が高くなります。物件により最大のデメリットは違います。駅距離、資産性、チープなつくり・・・一番の弱点を妥協できるのか家族で話し合うと迷える子羊(買えない人)になる可能性もグンと低くなるでしょう。

前回の記事→ザ・マスターズガーデン横濱上大岡  竹中工務店社宅跡地の低層マンション

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~2017年4月28日追記~

第一期価格表が郵送されてきましたので共有いたします。

~2017年10月13日追記~

先着順販売概要

販売戸数:2 戸
販売価格:5890万円 (1戸) ~6250万円 (1戸)
間取り:3LDK
専有面積:73.70m㎡

管理費:月額21900円
修繕積立金:月額7690円

駐車場:49台(機械式39台、平置き式7台(身障者優先1台含む)、EV対応平置き式3台)(月額16000円~24000円)
駐輪場:119台(スライドラック式105台、平置き式14台、他レンタサイクル4台)(月額使用料300円~600円)
バイク置場:6台(月額2500円)


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8 件のコメント

  • いつも参考にさせていただいております。初めて投稿させていただきます。世間ではタワーマンション、都心ばかりが喧伝され、このような郊外、低層マンションは人気がなく、資産価値として値下りするのではないかと懸念しています。特急駅、竹中の施工といった要因でそれでも値持ちすると思われますか。

    • Kintetsu様

      マンションマニアです!コメントありがとうございます!

      Kintetsu様が求める値持ち具合はどれほどでしょうか?

      周辺相場から考えると同マンションは20年後に3000万円台までは下がる可能性が十分あるでしょう。それを値持ちしていると思うのか、値持ちしていないと思うのかでご判断いただければと思います。

      少なくとも郊外のマンションとしてはリセールバリューも悪くないですし、そもそも建物のグレードが高いため住まう方の満足度は高くなるでしょう。同マンションを決められた方の中には何十件も見て決められなかったけども同マンションを見たら気に入ってしまい即申込みしたという方もいらっしゃいます。それだけ他マンションとの差別化ができているということでしょう。

      引き続きよろしくお願いいたします!

      • 早速にご返答いただき有難うございます。上大岡で探した場合、レジデンスのようなタワーマンションの方が値落ちは少ないのかなあと悩んでいます。どうもタワーマンションは怖い気がして。

        • Kintetsu様

          リセールを優先するのであればさすがに駅前タワーのほうが有利になるでしょう。ただ住まいはリセールだけを求めて買うと失敗しやすいため満足度も大切にしてください。タワーが苦手なのにお金のためにタワーに住むのはいかがなものかと思ってしまいます。

          • ご丁寧にアドバイスいただき有難うございました。確かに、資産価値ばかり言っていても仕方ないですよね。トータルのバランスの良さを感じていますので前向きに検討して行こうと思います。

          • Kintetsu様

            ご不明点などございましたらコメント、相談フォームよりお気軽にご連絡ください!
            また、新築マンションの相談会も開催しておりますのでご来場いただければより細かいアドバイスが可能です。

            引き続きよろしくお願いいたします。

  • 価格表を消していただくことは出来ないでしょうか?
    売却時になるべく容易に検索されることを避けたいということ。第一期のみ掲載されていることも気になっておりました。ご検討願います。

    • Keikyu様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      そのような対応はできません。
      新築時の価格は中古売却時には影響しないですよ!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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