ザ・パークハウスひばりが丘　予定価格と間取り　お久しぶりの駅前

今回ご紹介するのはザ・パークハウスひばりが丘です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：49.84㎡～77.02㎡
総戸数：140戸（募集対象外住戸15戸を含む）
規模：15階建て
交通：西武池袋線「ひばりヶ丘」駅徒歩2分
所在地：東京都西東京市谷戸町3
竣工予定：2025年1月中旬
引き渡し予定：2025年2月下旬

駐車場：48台（機械式47台、身障者用平置1台)
バイク置場：5台
ミニバイク置場：2台
自転車置場：234台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウスひばりが丘公式HP

快急と急行も停車する西武池袋線のひばりヶ丘駅南口から信号なしのフラットアプローチで徒歩2分、その南口側は大きなロータリーがあるわけですがそんな中で徒歩2分表記を取れているだけありザ・駅前立地と言っても違和感がないくらい駅に近いです。駅南口で駅徒歩5分以内の新築分譲マンションはヒバリタワー以来の約15年ぶりの供給となります。

都心までの距離でいくと中央線ですと武蔵境、京王線ですと調布と同じくらいでそれなりに距離があるのですがひばりヶ丘駅であれば速達電車で池袋駅まで2駅18分ほどと時間距離としてはそんなに遠くはないですね。とはいえ近くはないことも影響して『ひばりヶ丘駅までくれば住宅価格が抑えられる』というのもとっつきやすさの一つと言えるでしょう。

住宅価格が抑えられたとしても不便では困ってしまうわけですがひばりが丘は商業施設も多い街で日常の買い物は目の前の西友とパルコ(ブルーミングブルーミー)、駅直結のエミオ(成城石井)、駅反対口のオリンピックへ徒歩5分など徒歩圏内で選択肢が充実しており駅からの帰り道に無駄なく立ち寄ることが可能です。北口側もロータリーが整備されたため雰囲気が良くなりましたが南口側のほうが商業施設があり便利ですね。踏切のある駅というのもあり北口と南口の分断感はあります。

通学校は谷戸第二小学校で徒歩15分、ひばりが丘中学校で徒歩19分と距離があります。

建設地は東と西の二面接道で南寄りになると東側のみ接道となる旗のような土地形状、元々は三井住友銀行とパチンコ店が入る建物が主ですが西友の駐車場の一部も含まれています。その西友の駐車場は今作側に含まれた部分が出入口であったため一旦閉鎖中です。今後駐車場として復活するのか新しく建物ができるのかなどはわからないとのことでした。

主開口部は南東向きをボリュームゾーンとして北西向きとのサンドイッチ型配棟、南寄りの細くなるところに機械式駐車場を配しています。

南東方向は北寄りが西友とその先にヒバリタワー、南寄りがパークシティひばりが丘となります。西友は今作よりも背が低いですがパークシティひばりが丘は19階建てのため南東向きの南寄りになればなるほど被ってきますし北寄りだとしてもヒバリタワーが見えてきます。接道しているとはいえ南東側の眺望はなかなか苦しいですね。

北西方向は背の低めのビルが多いため上層階になれば抜けてはきますが(透明ガラス手摺は14階以上)南側には建物がありますし駅寄りの北側には西友の駐車場があるためいつかそちらに建物ができるとより囲まれ感が強いものとなります。

パークシティひばりが丘とヒバリタワーは『駅前のわちゃわちゃ立地だけども主開口部側は住宅街となり抜け感ある眺望と抜群の採光』というストロングポイントがあった中で今作は北西向きの上層階を除くとそれが叶わないですし、線路からは離れるもののバス通りで人通りも多く部屋からもわちゃわちゃを感じてしまうということでパークシティひばりが丘とヒバリタワーのほうが条件が良いです。

メインアプローチは東側となるため交通量も人通りも多いのですが風除室をしっかりと奥まらせるだけでなくクランクインさせているためプライバシー性に配慮してくれています。そのアプローチは軒裏に多摩産材の木ルーバーを配しているなど全体的に優しい印象を受けますし、外周部の植栽が豊かなため緑を感じることもできるなど駅前のわちゃわちゃ立地だからこそ癒しを意識してくれていますね。

西側にはサブエントランスを設けてくれるためパルコとの行き来がとても便利になります。

パルコは政令指定都市で新規出店を進めてきた一方で2023年2月には津田沼パルコを閉店、2024年2月には新所沢パルコを閉店させる予定です。ひばりが丘店がどうなるのかは気になるところですね。

外観デザインは雲雀（ヒバリ）の巣をテーマにしており組子模様の縦ラインはとても個性的です。

駅前通りは電線もないですからそれがより映えることとなりパークシティひばりが丘とヒバリタワーと同じく駅前の代表物件となることでしょう。

共用施設は多くありませんがエントランスホール横のオーナーズラウンジは2部屋相当分のスパンがありワークスペースとして利用することも可能です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南東向き］

Aタイプ　2LDK　49.84㎡
12階　5000万円～5399万円　坪単価331万円～坪単価358万円
14階　5400万円～5699万円　坪単価358万円～坪単価378万円

Bタイプ　2LDK　54.85㎡
12階　5700万円～5999万円　坪単価343万円～坪単価361万円
14階　6000万円～6399万円　坪単価361万円～坪単価385万円

Dタイプ　2LDK　62.30㎡
9階　6400万円～6699万円　坪単価339万円～坪単価355万円
12階　6700万円～6999万円　坪単価355万円～坪単価371万円
14階　7000万円～7399万円　坪単価371万円～坪単価392万円

Fタイプ　3LDK　65.31㎡

画像出典：ザ・パークハウスひばりが丘公式HP

9階　6700万円～6999万円　坪単価339万円～坪単価354万円
12階　7000万円～7399万円　坪単価354万円～坪単価374万円
14階　7400万円～7699万円　坪単価374万円～坪単価389万円

I2タイプ　3LDK　74.21㎡

画像出典：ザ・パークハウスひばりが丘公式HP

9階　7700万円～7999万円　坪単価343万円～坪単価356万円
12階　8000万円～8399万円　坪単価356万円～坪単価374万円
14階　8400万円～8699万円　坪単価374万円～坪単価387万円

Jタイプ　3LDK　77.02㎡

画像出典：ザ・パークハウスひばりが丘公式HP

9階　7400万円～7699万円　坪単価317万円～坪単価330万円
12階　7700万円～7999万円　坪単価330万円～坪単価343万円
14階　8000万円～8399万円　坪単価343万円～坪単価360万円

［北西向き］

Hタイプ　3LDK　73.25㎡
9階　7400万円～7699万円　坪単価334万円～坪単価347万円
12階　7700万円～7999万円　坪単価347万円～坪単価361万円
14階　8000万円～8399万円　坪単価361万円～坪単価379万円

低層階は予定価格すら出ておらずですしざっくり予定価格のため平均坪単価を出すには時期早々ではあるのですが単純計算としては約350万円です。

一番広くても77㎡台というのは時代を感じるところですが（パークシティひばりが丘は平均専有面積約80㎡、ヒバリタワーはタワマンなので比べるのはナンセンスですが100㎡超えもあった）3LDKがボリュームゾーンとなっています。

共用廊下側の柱は食い込んでいますしリビング横洋室ウォールドアのおさまり具合が中途半端なプランもあるなど全体的に間取り形状のスペシャル感というのはありません。ただ、連窓サッシが基本になっているのは良いですね。

南寄りの角住戸は敷地内駐車場を挟むのと現状では向かいが背の高くない建物のため斜め方向を除けば抜けてきやすいですし南からの採光にも期待ができます。北寄りの角住戸は隣接地がいかにもなにか建ちそうな駐車場跡地のため大きな窓はサービススペース(室外機置場)を除いて開口部を設けていません。

おすすめの選び方としては低層階なら南東向きの南寄りがパークシティの木々ビューとなるため条件良く満足度の高さに期待がしやすいでしょう。上層階なら北西向きを選ぶと自由学園の木々や西武ドームも望めるなど気持ちが良い眺望となります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子など頑張っているのですが直床となっているのは単価帯からすると惜しいですね。トイレはカウンターありですがタンクを隠したものとなっており少々コストカットしているのですがタンクが丸出しではないため見た目は悪くありません。断熱性と省エネ性を高めたゼッチマンション(ZEH-M Oriented)となっています。基本天井高は階数によりますが2500mmが主です。　

周辺相場を確認しましょう！

［北口駅前・駅近］

・グランスタイルひばりヶ丘　2017年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約240万円

動き一例　約55㎡　新築時3800万円台　中古時3900万円台

［南口駅前・駅近］

・パークシティひばりが丘　1997年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約185万円

動き一例　約65㎡　新築時4700万円台　中古時3500万円台

・HIBARI TOWER（ヒバリタワー）　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩1分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約290万円

動き一例　約70㎡　新築時4900万円台　中古時5500万円台

・ブリリアひばりが丘　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩5分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約225万円

動き一例　約85㎡　新築時7000万円台　中古時6500万円台

［南口非駅近］

・フォレストレイクひばりが丘　2003年築　ひばりヶ丘駅徒歩20分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約170万円

動き一例　約120㎡　新築時5400万円台　中古時6000万円台

・ヌーベルヴィラージュひばり　2003年築　ひばりヶ丘駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約250万円

動き一例　約80㎡　新築時4000万円台　中古時5400万円台

・グランジオ武蔵野　2003年築　ひばりヶ丘駅徒歩13分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約180万円

動き一例　約85㎡　新築時4100万円台　中古時4700万円台

・コスモひばりが丘ザガーデンズフォート　2004年築　ひばりヶ丘駅徒歩11分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約225万円

動き一例　約70㎡　新築時3200万円台　中古時5200万円台

・ブリリアシティひばりが丘　2010年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約175万円

動き一例　約80㎡　新築時2900万円台　中古時3600万円台　※2060年までの定期借地権

・ひばりが丘フィールズ1番街　2015年築　ひばりヶ丘駅徒歩18分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約200万円

動き一例　約70㎡　新築時3500万円台　中古時4300万円台　※東久留米市

・ひばりが丘フィールズ2番街　2015年築　ひばりヶ丘駅徒歩19分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約200万円

動き一例　約75㎡　新築時4000万円台　中古時4500万円台　※東久留米市

・ひばりが丘フィールズけやき通り　2015年築　ひばりヶ丘駅徒歩19分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約215万円

動き一例　約75㎡　新築時4100万円台　中古時4900万円台

・シティテラスひばりが丘　2017年築　ひばりヶ丘駅徒歩18分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約205万円

動き一例　約70㎡　新築時4000万円台　中古時4400万円台

・ザ・レジデンスひばりが丘　2018年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約240万円

動き一例　約70㎡　新築時4800万円台　中古時5100万円台

・プレミストひばりが丘　2018年築　ひばりヶ丘駅徒歩18分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約235万円

動き一例　約70㎡　新築時3800万円台　中古時4700万円台

・プレミストひばりが丘シーズンビュー　2018年築　ひばりヶ丘駅徒歩23分　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約240万円

動き一例　約75㎡　新築時4600万円台　中古時5800万円台

上記相場からザ・パークハウスひばりが丘が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Jタイプ　3LDK　77.02㎡　9階　7400万円～7699万円　→　7000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用平置きを除いて屋外機械式で設置率約34％、前後ありの昇降横行式のため時間がかかりやすいタイプですね。ただ、屋外の屋根がある部分にベンチもある待合室を設けてくれています。

・機械式駐車場サイズ　全長5300mm×全幅1900mm×全高1550mm～2100mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額15000円前後

駐輪場は屋内で設置率約167％です。

管理費は㎡単価月額約227円、外廊下ではありますがディスポーザーもある中でこの単価となれば今の時代にしては抑えられているほうでしょう。エレベーターは住戸食い込み型で2基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークシティひばりが丘　総戸数391戸　管理費㎡単価月額約181円　24時間有人管理

・HIBARI TOWER　総戸数322戸　管理費㎡単価月額約332円　24時間有人管理　ディスポーザー　各階ごみ置場

駅前からロータリーと建設地を望む

【住むレーション】

［西武池袋線］

ひばりヶ丘　7:51発
石神井公園　7:56着
池袋　8:12着

ひばりヶ丘　8:04発
所沢　8:13着

［西武池袋線→有楽町線直通］

ひばりヶ丘　7:45発
保谷　7:48着
大泉学園　7:50着
石神井公園　7:53着
練馬　7:58着
新桜台　8:02着
小竹向原　8:05着
千川　8:09着
要町　8:11着
池袋　8:13着
東池袋　8:17着
護国寺　8:19着
江戸川橋　8:22着
飯田橋　8:25着
市ヶ谷　8:28着
麹町　8:30着
永田町　8:32着
桜田門　8:35着
有楽町　8:37着
銀座一丁目　8:39着
新富町　8:41着
月島　8:44着
豊洲　8:46着

［西武池袋線→副都心線直通］

ひばりヶ丘　7:56発
石神井公園　8:03着
練馬　8:07着
新桜台　8:10着
小竹向原　8:13着
池袋　8:19着
新宿三丁目　8:25着
明治神宮前　8:29着
渋谷　8:32着

［路線バス］

ひばりヶ丘駅　7:55発（始発）
～中略～
田無駅　8:12着
～中略～
武蔵境駅　8:29着

ひばりヶ丘駅　7:54発（始発）
～中略～
イオンモール東久留米　8:01着

ひばりヶ丘駅　7:56発（始発）
～中略～
三鷹駅　8:37着

ひばりヶ丘駅北口　7:53発（始発）
～中略～
朝霞台駅　8:30着

ひばりヶ丘駅北口　7:54発（始発）
～中略～
志木駅南口　8:31着

路線バスも充実しており中央線や西武新宿線、東武東上線の駅まで座ってアクセスすることができます。

エリア柄道は狭めですし高速道路の出入口までも距離があるなど車でアクティブに行動したい方には合ってこない立地です。

【総評】

駅前のわちゃわちゃの中心に住まうことができるわけでとても便利な立地ですね！

ヒバリタワーが余裕で購入できてしまう価格ではありますが築年数差は大きいですからその点は気持ちよく購入しやすいでしょう。

また、ヒバリタワーも次の出物はザ・パークハウスの価格に寄せてきそうですよね…ヒバリタワーの直近5件(すべて2023年)の平均坪単価は約290万円、よほど良心的なオーナーさんでなければもっと高値で出しますよね…

ヒバリタワーが坪単価290万円前後で出てくることを願ってザ・パークハウスの第一期を見送るのもリスキーではあります。

あとはひばりが丘の場合には駅前がわちゃわちゃしているのに対して駅から離れるとしっかりと整備された住宅街となりマンションの数も増え価格もひばりが丘らしい抑え目な設定となるため駅から離れるマンションのほうが売れ線となっています。

もちろんそもそもの既存戸数差があるため年間の動きの数だけで比べてしまうのは乱暴すぎるのですがリセールバリューを見ての通りで駅から離れるマンションも評価されています。

駅から離れてもイオンモールがありますし小学校も近くなります。路線バスもあるため徒歩と自転車等以外でも駅までのアクセスが容易です。

今作を検討される方は『駅前に住むことが正義』という価値観なわけですからそこに対して駅から離れるマンションも魅力が大きいですよ～ということはナンセンスすぎるわけですが今作をきっかけにひばりが丘を知ったという方で駅前マストでない場合には街全体を知るという意味でも駅から離れたマンションもウォッチしてみることをおすすめいたします。

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウスひばりが丘　建設地周辺レポート＆周辺分譲マンション相場