ルネモア市川北国分　価格と間取り　お久しぶりのルネモアブランド

今回ご紹介するのはルネモア市川北国分です！

［物件概要］第1期2次販売概要

売主：総合地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：2928万円～6168万円
専有面積：45.23㎡～65.79㎡
総戸数：66戸
規模：7階建て
交通：北総線「北国分」駅徒歩2分
所在地：千葉県市川市堀之内3
竣工：2023年8月17日
引き渡し予定：2023年12月中旬

駐車場：21台（平置き）月額8000円～14500円
駐輪場：69台（スライドラック式、二段ラック式）月額100円～350円

管理費：10100円～16000円(月額)
修繕積立金：5120円～8130円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典：ルネモア市川北国分公式HP

7年ほど前に記事化した2016年築のルネモア北千住以来のルネモアブランドとなります。

公式HPでは新ブランドと謳っていますがルネモア北千住の時と同じく『都市型立地でコンパクト住戸多め』『モアはフランス語でワタシ＝ワタシの住まい』とブランドコンセプトさえ変わっていない中で新ブランドを謳う辺りは不動産業界らしさを感じるところではありますが売れ行きも好調であったルネモア北千住に続く第二段として復活したことは嬉しいですね！(公式HPでは実績としてルネモア北千住を紹介していますからね。笑)

北総線の北国分駅から南方向に徒歩2分、信号なしのフラットアプローチのため体感的にはもっと近く感じるいわゆる駅前立地となります。前作のルネ市川北国分と同じ並びですがあちらは駅徒歩4分ですからそちらよりもさらに近くなります。（坪単価100万円以上離れるため金額差はかなりのものですが…）

駅近ですが北国分駅とその周りの線路は下に埋もれている（ホームは完全に地下というわけではない）ため電車の音問題を抱えることもなく静かな住環境です。江戸川・国府台方面にかけて風致地区が広がり少し歩くと緑豊かですし、今作は下総台地の標高が高いところに位置しておりハザードマップで色もつかないため水害リスクを気にされる方にも合ってきます。

日常の買い物に関しては駅徒歩2分の動線上で済ますことができないのは惜しいものの物件側ですとベルクスが徒歩5分、駅反対側には業務スーパーとワイズマートもあるなど徒歩圏内で選択肢がいくつかあります。駅舎部分を通れば反対口との行き来も容易です。カフェなどが入るアークタウン(小さめの商業施設ですがおしゃれな建物です)も徒歩3分という距離です。

通学校は中国分小学校で徒歩16分、東国分中学校で徒歩27分とだいぶ距離があります。小学校は外環自動車道を超えた先で少し高低差もあるなど体感的にも遠いですね。

現地は東西に長い整った土地形状で元々は月極駐車場がありました。東、南、西の三面接道で全戸南向きとできています。

今作の用途地域は近隣商業地域ですが南側の建物(エステムプラザ)からは住居系地域となりますし南東側には堀之内公園があるなど全戸南向きの恩恵をしっかりとウケられる条件が揃っています。

南側は接道挟んで5階建てのマンションがあるため眺望押しできるわけではない(今作も7階建てのため一番上でも正面方向は抜けても向かいのマンションが少し下に見えてくる)のですが採光面は低層階でも抜群のものとなります。

エントランスアプローチは東側でその周りは緑豊かなものとしてくれていますしエントランスホールも窓面豊かで外の緑を自然と望むことができるなど気持ちの良い動線としてくれています。外観デザインも妻側まで回り込ませたガラス手摺にリズミカルなマリオン、頭頂部の庇は段違いとするなどおしゃれかつ全体的に明るい印象です。周りに少し古めのマンションが多いためより映えることでしょう。

ただ、シングル女性への販売を意識したマンションでありながらも外廊下の格子がスカスカというのはなんとも…

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　71.94㎡

画像出典：ルネモア市川北国分公式HP

4階　6168万円　坪単価283万円

B1’タイプ　1LDK　45.23㎡
2階　2928万円　坪単価214万円

B2タイプ　1LDK　45.23㎡

画像出典：ルネモア市川北国分公式HP

4階　3478万円　坪単価254万円

C1タイプ　2LDK　56.68㎡
4階　4638万円　坪単価270万円

Dタイプ　2LDK　54.76㎡
6階　4328万円　坪単価261万円

平均坪単価は約260万円です。

専有面積は幅広いラインナップですが駅前とはいえ北国分でシングル向け住戸が多いのは今の時代らしいですよね。(坪単価が重たいためグロスを抑えられる1LDKを多めに設定する)

ただ、その1LDKはスパンが物足りなくせっかくの南向きを活かしきれないのが惜しいところです。フレタスキッチンでリビングの広がりを感じられるのは良いのですがシングルであえてこの立地を選ぶとなれば主寝室も南向きが嬉しかったことでしょう。(洋室がバルコニー側にくる間取りもありますがかなりのかなり細いです…)

3LDKも共用廊下側の柱が食い込んでいたりと全体的に間取りに対してもう少し工夫や面白みがあると嬉しかったのですが価格を抑えて全戸南向きで～となれば致し方なしでしょうか…近郊・郊外の新築マンションにとっては本当に厳しい時代ですからね…総評でご紹介する近隣中古の間取りと比べていただくとわかりやすいです。専有面積のゆとりはもちろん共用廊下側の柱を外側に出してポーチも設けています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんしトイレ手洗いカウンターもなし、浴室ブラケットライトです。ただ、食洗機はありますし玄関前各戸宅配ボックス、高効率エアコン連動床暖房(リビング壁掛けエアコン標準・一部二重サッシ・ゼッチマンション)という今どきのスペック面があるのはとても嬉しいところです。省エネ(断熱性能が高い)は中古に勝ることができる新築らしい強みですからね！

周辺相場を確認しましょう！

・エステ・プラザ市川北国分駅前　1996年築　北国分駅徒歩2分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約100万円

動き一例　約70㎡　新築時3900万円台　中古時2000万円台

・エヴァーグリーン市川北国分　1998年築　北国分駅徒歩5分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約75㎡　新築時3400万円台　中古時2600万円台

・ルネ市川北国分　2013年築　北国分駅徒歩4分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約160万円

～北国分駅の分譲マンション相場～

駅徒歩2分　新築　坪単価約260万円
駅徒歩4分　築10年　坪単価約160万円
駅徒歩2分　築27年　坪単価約100万円

上記相場からルネモア市川北国分が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　71.94㎡　4階　6168万円　→　4500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置き（一部建物下）で設置率約31％、コンパクト住戸が多い割には整った土地形状を活かしてゆとりある台数と言えるでしょう。将来の修繕コストという面でも嬉しいところです。出入りは西側からとなります。

駐輪場も屋外で設置率約100％、ファミリー向け住戸を検討の方からすると設置率だけ見れば不安は大きいもののシングル層で自転車を持たない方も少なくはないでしょうから一般的なマンションで言うところの設置率150％～200％の感覚くらいで考えれば大きなズレはないでしょう。こちらは東側からの出入りとなります。

管理費は㎡単価月額約223円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますがコンパクト住戸も多いということを考慮すれば割高感はないでしょう。(広い部屋を検討される方は少々重たく見えそうではありますね)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・エステムプラザ市川北国分駅前　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約144円

・エヴァーグリーン市川北国分　総戸数29戸　管理費㎡単価月額約214円

・ルネ市川北国分　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約168円

公園側から撮影

【住むレーション】

［北総線］

北国分　7:59発
矢切　8:00着
新柴又　8:03着
京成高砂　8:06着
青砥　8:09着
京成立石　8:12着
四ツ木　8:14着
八広　8:16着
京成曳舟　8:19着
押上　8:21着
本所吾妻橋　8:23着
浅草　8:25着
蔵前　8:27着
浅草橋　8:29着
東日本橋　8:30着
人形町　8:32着
日本橋　8:34着
宝町　8:36着
東銀座　8:38着
新橋　8:40着
大門　8:43着
三田　8:45着
泉岳寺　8:48着
品川　8:51着

北国分　5:24発
秋山　5:26着
東松戸　5:28着　乗換　

東松戸　5:41発
新鎌ヶ谷　5:45着
千葉ニュータウン中央　5:52着
印旛日本医大　5:58着
成田湯川　6:05着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　6:12着
成田空港（成田第1ターミナル）　6:15着

［路線バス］

北国分駅　7:21発
～中略～
市川駅　7:50着

北国分駅　7:42発
～中略～
松戸駅　7:59着

北国分駅は普通電車のみが停車、平日の朝ラッシュ時間帯でも都心方面は毎時6本、日中は毎時3本となるなど運行本数が少ないため駅前という利便性はありつつも時刻表を気にする必要はでてきます。

日本橋までIC利用片道658円となかなか重たい運賃のため定期券支給でない場合にはお休みの日に遊びに出かけるのにけっこうなお金が飛んでいってしまう点は注意が必要です。

運行本数は多くないですが路線バスで市川駅と松戸駅へダイレクトアクセスも可能です。

外環自動車道の千葉区間が開通したことで車での遠出も便利になりました。(松戸・市川中央利用)

道の駅いちかわでの戦利品！

市川ちもとのお団子とピーターパンの塩バターロールはおやつにいただきましたが美味しかった！！ pic.twitter.com/f2DQXFDtWj

— マンションマニア (@mansionmania) November 11, 2023

【総評】

駅近と南向きにこだわり、駅力(賑やかさ)よりも静けさを好み、そして新築マンション縛りという方に合ってくる出物ですね。もしくは地縁があると。

メインターゲットとしては3000万円台で1LDKを購入したい女性単身者層となってくるでしょう。たしかにこの価格帯で購入できる新築1LDK(40㎡～)は多くないですからそのような方向けのセミナーで紹介もしやすく、そこから北国分を知らない方が見学に来るというのは容易に想像ができます。そこでこのマンションの良さと街の良さを知ってもらうと。

ただ、それに対して間取りを頑張ってくれなかったのがなんとも惜しいところです…『思いのほか都心に近い駅のすぐ近くの素敵なマンションの南向きの40㎡超え1LDKが4000万円をしっかりと切った価格で購入できます』まではとてもいいのですがやはり部屋の中で過ごすわけですから『間取りにもこだわりました！』だとより買いやすかっただろうなぁ～と。(今作はシンプルにナロースパンなのが厳しい)

とはいえマンション価格高騰時代の中でしっかりとした広さの1LDKが3000万円弱から購入できるとなればウケは良いことでしょう。

広めの部屋をご検討で新築＆北国分(市川市)縛りがないのであれば下記のような出物を狙うとよりお安くより広い部屋を手にすることができます。もちろん下記は中古のため新築縛りの方にはまったく話にならないのですが『新築縛りでなければ近場にもっとお得感ある出物がある』ことはたしかです。

■ヴィスタスクエア秋山

価格：3280万円　坪単価131万円
間取り：3LDK
専有面積：82.28㎡
所在階：12階
総戸数：59戸
住所：千葉県松戸市秋山1
交通：北総線「秋山」駅徒歩1分
竣工：2005年12月

※機械式ですが駐車場設置率100％で確保可能