今回ご紹介するのはルネ市川国府台です！
［物件概要］
売主：総合地所
設計：三輪設計
施工：新日本建設
専有面積：53.41㎡～65.08㎡
総戸数：44戸
規模：12階建て
交通：京成本線「国府台」駅徒歩5分 JR総武快速線・JR総武緩行線「市川」駅徒歩19分 京成バス「市川駅」バス約8分「真間山下」バス停下車徒歩1分
所在地：千葉県市川市市川4丁目
竣工：2022年7月28日
引き渡し：即入居可
駐車場：14台（平置き：8台 機械式：6台）／8000円～16000円（月額）
駐輪場：2段ラック式71台／100円～300円（月額）
バイク置場：4台／3000円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：ルネ市川国府台公式HP
京成線の国府台駅から北方向へ徒歩5分、松戸街道沿いではありますがだからこその背の高さとなっており12階建てと一般的な背の高さではありますが周りの建物より背が高く目立つ存在となります。
国府台の中でも高台ではないためハザードマップで色がつくかつかないかの瀬戸際立地ではあるのですがそれゆえ国府台駅まではフラットアプローチです。エリア慣れしていない方ですと歩道の狭さが気になるかもしれません。
日常の買い物はコンビニが近くにあるもののスーパーマーケットはリブレキッチンのみですから徒歩で複数の選択肢がほしい方には合ってきません。ただ、総武線(快速線と緩行線)の市川駅まで自転車で6分ほど、物件近くのバス停から運行本数充実の路線バスにて10分前後ですから徒歩でなければ(歩くと19分)市川駅まで容易にアクセスすることができますから市川駅に寄り添える国府台物件となります。
もちろん好みの問題はさておき「それなら市川駅近くの分譲マンションに住んだほうが便利では？」となることに違和感はないのですが市川駅近くの築浅分譲マンションは70㎡換算で2000万円弱高いですから検討者はバッティングしてこないでしょう。(国府台にこだわりなくご予算伸びるなら市川駅近くで買うことがほとんどのため)
通学校は真間小学校で徒歩9分、第一中学校で徒歩10分、この点を気に入る方は多いことでしょう。
今作は竣工してからの販売となります。
外観デザインは周辺が風致地区となる国府台らしい落ち着いたレンガ調を基本として角住戸のコーナーサッシ、エントランスアプローチの植栽＆景石など総戸数44戸ながらも重厚感あるものとなっています。
風除室が奥まっておりエントランスホールの大窓から外周部の植栽を自然と望めるなど森がある落ち着いた街並みと合わせた国府台物件らしさが出ていていい雰囲気ですね。バルコニー隣戸境もコンクリートもしくはスラブtoスラブの隔て板にして引き締めてくれています。さらに今作は内廊下となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 65.08㎡
画像出典：ルネ市川国府台公式HP
4階 4998万円 坪単価253万円
9階 5628万円 坪単価285万円
Bタイプ 2LDK 53.41㎡
画像出典：ルネ市川国府台公式HP
Cタイプ 3LDK 65.08㎡
画像出典：ルネ市川国府台公式HP
Dタイプ 3LDK 61.98㎡
画像出典：ルネ市川国府台公式HP
9階 5298万円 坪単価282万円
10階 5328万円 坪単価284万円
平均坪単価は約280万円です。
1フロア4戸、Bタイプを除き角住戸です。
坪単価が重たいため買える価格に抑えるべく専有面積調整をしています。(3LDKにしては狭いです)
ダイレクトウィンドウを楽しみたい場合はAタイプとなります。扉位置からしてリビングは畳数表記以下の広さに感じてしまいそうではありますが午後の日が暮れるまでがっつりとリビングに陽が入ってくるのは大きな魅力ですね。個人的には窓付きL字キッチンは好印象でした。
眺望は階数に寄りますが江戸川、サンウッド側の森、市川駅方面ともに抜け感と癒しを得られる住戸が多くあります。東側は住居系用途地域になるためそれらが守られやすい(南と西側は近隣商業のため背の高さがだせます)のもいいですね。
内廊下というのは希少性がありますし、各階に各戸専用の宅配ボックスが設置されるなど今どき感があります。
ただ、スペック面を求める方ですと基本天井高2700mm×天カセ×ディスポーザー×高台立地(ハザードマップで色がつかない)のサンウッド市川真間グリーンヒルズという強キャラマンションがあるため新築縛りでないと「サンウッド市川真間グリーンヒルズがいい」となってしまう方は少なくないでしょう。
もちろんサンウッド市川真間グリーンヒルズは別格ですのでそちらと比べることはナンセンスではあるのですがルネをきっかけに国府台が気に入った際は森の中のザ・国府台物件となるサンウッドも検討してみると面白いでしょう。
ルネの設備仕様ですがディスポーザーがありません。その他は浴室ブラケットライト、トイレは古めかしくないタンク式、、給湯器リースなど気になる部分はありますが食洗機、キッチン天板御影石、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホンと単価からすれば頑張っています。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・藤和シティホームズ市川国府台 1996年築 国府台駅徒歩3分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約190万円
～動き一例～ 新築時3700万円台 → 中古時3200万円台
・サンウッド市川真間グリーンヒルズ 2003年築 国府台駅徒歩7分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円
～動き一例～ 新築時4800万円台 → 中古時4700万円台 新築時4700万円台 → 中古時5400万円台
・ライオンズ市川国府台レジデンス 2015年築 国府台駅徒歩5分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円
～動き一例～ 新築時4400万円台 → 中古時4100万円台
・プラウド市川マークス 2020年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約360万円 ※市川駅物件
～動き一例～ 新築時6400万円台 → 中古時7600万円台
上記相場からルネ市川国府台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 65.08㎡ 9階 5628万円 → 4230万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置き8台、機械式6台で設置率約31％です。
駐輪場は設置率約161％です。
管理費は㎡単価月額約240円、ディスポーザーはないですが総戸数44戸の内廊下でこの単価であれば抑えているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ライオンズ市川国府台レジデンス 総戸数75戸 管理費㎡単価月額約198円
・プラウド市川マークス 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約257円
ルネ市川国府台 外観
【住むレーション】
［京成線］
国府台 8:01発
江戸川 8:03着
京成小岩 8:05着
京成高砂 8:09着
青砥 8:14着
お花茶屋 8:18着
堀切菖蒲園 8:19着
京成関屋 8:21着
千住大橋 8:24着
町屋 8:30着
新三河島 8:32着
日暮里 8:35着
京成上野 8:39着
国府台駅は普通電車のみが停車をします。
青砥で速達電車へ乗り換えると京成上野駅8:35着です。
国府台 8:07発
市川真間 8:08着
菅野 8:10着
京成八幡 8:11着 (速達電車へ乗り換え) 8:14発
京成船橋 8:21着
京成津田沼 8:25着
八千代台 8:32着
勝田台 8:36着
京成佐倉 8:45着
大佐倉 8:48着
京成酒々井 8:50着
宗吾参道 8:52着
公津の杜 8:55着
京成成田 8:58着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 9:07着
成田空港（成田第1ターミナル） 9:12着
［青砥から浅草線直通電車へ乗り換え］
青砥 8:17発
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:36着
日本橋 8:38着
宝町 8:40着
東銀座 8:41着
新橋 8:44着
大門 8:46着
三田 8:49着
泉岳寺 8:51着
［路線バス］
真間山下 7:39発
国府台駅 7:40着
ヤマザキパンクリエイションセンター前 7:41着
一本松 7:42着
市川二丁目 7:43着
市川一丁目 7:44着
駅前十字路 7:45着
市川駅 7:52着
市川駅 0:54発
～中略～
真間山下 0:59着
上記は運行本数かなり多めです。
真間山下 7:45着
国府台駅 7:46着
市川駅 7:56着
上記は本数減りますが急行便です。
［総武快速線］
市川 8:02発
新小岩 8:07着
錦糸町 8:13着
馬喰町 8:17着
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:31着
市川 8:02発
船橋 8:08着
津田沼 8:12着
稲毛 8:19着
千葉 8:23着
［総武緩行線］
市川 8:01発
小岩 8:05着
新小岩 8:08着
平井 8:11着
亀戸 8:14着
錦糸町 8:17着
両国 8:20着
浅草橋 8:22着
秋葉原 8:25着
御茶ノ水 8:27着
水道橋 8:30着
飯田橋 8:32着
市ヶ谷 8:34着
四ツ谷 8:36着
信濃町 8:38着
千駄ヶ谷 8:39着
代々木 8:42着
新宿 8:44着
【総評】
周辺中古マンションとの価格差を気にしてしまう方(リセールバリューの優先順位が高い方)にはとっつきにくいですが中長期的に住むのであればかっこいい外観デザインや内廊下、単価帯からすれば頑張っている設備仕様、そして駅近で市川駅にも寄り添える立地であることなど総合的に見て満足度に期待しやすいことでしょう。
見学するとテンション高まる商品力ではあるため後はリセールバリューに期待するのが現状では難しそう(周辺中古マンションとの単価差が大きい)なことをのめるかどうかでしょう。
少々お高い(専有面積調整しているため本体価格ではなく坪単価)ですが商品力がしっかりしているというのは居住目線ではリセールバリューより大事なポイントですからね。
動画もご覧ください！
■ルネ市川国府台・サンウッド市川真間グリーンヒルズ 現地周辺レポート
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