ザ・パークハウス大倉山　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス大倉山です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：南海辰村建設
価格：未定
専有面積：47.96㎡～83.52㎡
総戸数：31戸
規模：6階建て
交通：東急東横線「大倉山」駅徒歩6分
所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山1
竣工予定：2022年9月下旬

駐車場：7台
自転車置場：34台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

東横線の大倉山駅から徒歩6分、信号なしのフラットアプローチで歩道が広いというほどではないですが歩きやすい道のりです。東と南の二面接道、東側は綱島街道に面していますし、南側は面してはいないものの環状二号線が近いため車の音問題は抱えることになる立地ではありますが駅から綱島街道を渡らないということは利便性という面で大きな強みとなります。

駅からの途中にまいばすけっと、駅前の高架下に東急ストア、駅から東西に商店街(駅反対側のほうがおしゃれな道のりですが途中オリジンなどがあるため便利です)、立ち寄っても遠回りというほどにはならないところにマルエツがあるなど日常の買い物利便性も高い立地です。

元々はガソリンスタンド(ENEOS)があった場所で当初はENEOS不動産(フェルモブランド)が売主となる予定でしたが三菱地所レジデンスがまるっと購入してザ・パークハウスブランドとなりました。設計段階で三菱地所レジデンスが購入することになっていたため建物は完全にザ・パークハウス設計となっています。

通学校は大綱小学校で徒歩11分、大綱中学校で徒歩10分と少々距離があります。高台立地ではないためハザードマップで色はつきますが1階住戸のグラウンドレベルを高くしてくれています。

用途地域は近隣商業ですが現地含めて周辺は高さ制限20mのため街並みとして空が近く感じやすいですね。

高さ20m制限の中でゆとりある6階建てにしているため空地率はかなり低めになりますが風除室を奥まらせて植栽豊かなエントランスアプローチを長く取っているのはザ・分譲マンションらしくて(地所レジらしいとも言えますね)いいですね～。接道からすぐに建物内へ入るのではなくあえて素敵なアプローチを歩く良い意味の無駄こそが分譲マンションの醍醐味でもあります。風除室手前で音という面でも世界が変わったことに鳥肌が立ちました。見学の際は接道から風除室へ向かうアプローチを見た目で楽しむだけでなくぜひ音の変化も感じていただければと思います。

東側の綱島街道の拡張工事が開始されると歩道が近づいてきますがもともと歩道があるため都市計画道路による影響は植栽をもっていかれる程度(車線が増える計画)と大きくありません。

外観デザインは落ち着いた色合いでバルコニースパンを短くしたどちらかと言えば都心部で見かけるようなものとなっており高級感を強く感じられるものとなっています。

エントランスホール(チェアとテーブルが置かれたラウンジ一体)は総戸数なりにこじんまりとはしていますが各階は内廊下(カーペット敷、エアコンあり)となっており外観デザインと合わせて中側も大人な雰囲気としてくれています。

一概には言えませんが高さ20m制限でも階高を低くして7階建てにしたほうが利益を取りやすくなりますし販売価格も抑えやすいのですが今回は商品力を高めるためにゆとりある(空地率のゆとりではなく階高)6階建てにしています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

1LDK　2戸(オール東向き)
2LDK　17戸(南向き6戸・東向き11戸)
3LDK　12戸(内11戸南向き)

角住戸率54％(3LDKはすべて角)

住戸図
画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

［南向き］

Iタイプ　3LDK　70.57㎡　←　マンションマニアおすすめ3LDK

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

1階　7400万円台　坪単価346万円(Itタイプ)
4階　8300万円台　坪単価388万円
5階　8500万円台　坪単価398万円

Dタイプ　2LDK　58.54㎡　←　マンションマニアおすすめ2LDK

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

1階　5800万円台　坪単価327万円(Dtタイプ)
2階　6000万円台　坪単価338万円
3階　6300万円台　坪単価355万円
4階　6600万円台　坪単価372万円

Etタイプ　2LDK　58.74㎡
1階　6100万円台　坪単価343万円(Etタイプ)

Hタイプ　3LDK　68.96㎡　←　マンションマニアおすすめ3LDK

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

4階　8100万円台　坪単価388万円
5階　8300万円台　坪単価397万円
6階　8500万円台　坪単価407万円

Krタイプ　3LDK　83.52㎡　　←　マンションマニアおすすめ3LDK

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

6階　10000万円台　坪単価395万円

［東向き］

Bタイプ　1LDK　48.90㎡

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

5階　5300万円台　坪単価358万円

F2タイプ　2LDK　61.27㎡

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

2階　6100万円台　坪単価329万円
3階　6200万円台　坪単価334万円
4階　6300万円台　坪単価339万円

Cタイプ　2LDK　54.33㎡

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

2階　5900万円台　坪単価359万円
4階　6200万円台　坪単価377万円
5階　6400万円台　坪単価389万円

Gタイプ　2LDK　62.41㎡

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

6階　6900万円台　坪単価365万円

Jタイプ　3LDK　75.08㎡

画像出典：ザ・パークハウス大倉山公式HP

6階　8900万円台　坪単価391万円

平均坪単価は約370万円です。

地所レジらしく無茶な価格設定ではないです。ただ、南向きの価格設定は「あれ？けっこうお安いか現実ラインだなぁ～」と感じた一方で東向きは「ん？これだと南向きのほうが買いだなぁ～高い」と感じました。東向きが好きということでなければ選べるうちは南向きをおすすめしたい価格設定です。日当たりだけでなく眺望の抜け感も南のほうが勝っています。もちろん南側の目の前が駐車場(1階が月極で2階が時間貸し)というのも影響しているとは思います。

東向きは綱島街道からのマンション(こんにちは)、斜め方向に港北区役所となるため抜け感というのは得にくくなっています。(20mほど離れますし同じくらいの背の高さのため窮屈感はなかったです)

Krタイプは個人的にはアイランドキッチンにしてほしかったものの家具の置きやすさを優先してか独立キッチンになっています。それでも富士山や丹沢ビューでルーフバルコニーもあるなどスペシャル住戸なわけで坪単価400万円ならお安くさえ感じてしまいます。億超えではありますが買いたいと思える条件が揃う部屋ですからそんなに苦労せず売れると思います。駐車場抽選優先権も付いてきます。

南向きは接道からの2階建ての駐車場、その先環状二号線が斜めに流れるため現状正面の抜け感はあります。(斜め方向にマンションがあるなど全体的に眺望押しではないですが採光に期待できます)

間取りは全体的にスパンが弱いこと、空地率が低く接道ぎりぎりまで建物をもってきていることも影響してかリビング側の柱食い込みも気になってきます。ただ、全体的に廊下が短く面積帯からすれば収納力はしっかりとしている印象です。ダイレクトウィンドウがL字になっているのも好印象でした。共用廊下の一部にFIX窓を設け、さらに共用廊下側のお部屋にFIX窓を設けることで行燈部屋(サービスルーム表記)が少なくなる工夫も面白かったです。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。戸数的に致し方ないのですが単価帯からするとあると嬉しかった(パークホームズ大倉山に付いているので余計に)と感じる検討者も多そうです。ただ、大倉山オンリー検討の方も多いと思いますので販売に悪い影響はないでしょう。その他はキッチン・食器棚・洗面台天板フィオレストーン、食器棚、洗面室床タイル、ミストサウナ、トイレ手洗い器

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。音対策として全戸T-2サッシ(バルコニー側給気口にはカバー)を採用しています。

ポストは部屋番号記載なし(もちろん投函側はあり)のおしゃれなものとなっていました。この辺りを確認できるのも竣工販売のメリットですよね。メールコーナー付近の完成イメージを見せてくれる青田売り物件は少ないですので。

周辺相場を確認しましょう！

・ドレッセ大倉山　2003年築　大曾根1　大倉山駅徒歩5分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約265万円

・ネオマイム大倉山　2006年築　大倉山1　大倉山駅徒歩5分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約220万円

・グランドメゾン大倉山テラス　2010年築　大倉山1　大倉山駅徒歩3分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約315万円

・パークホームズ大倉山　2012年築　大倉山1　大倉山駅徒歩6分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約300万円

・インプレスト大倉山　2013年築　大倉山1　大倉山駅徒歩5分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約300万円

・リストレジデンス大倉山ヒルサイドテラス　2013年築　大倉山1　大倉山駅徒歩6分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約240万円

・プラウド大倉山ディアージュ　2015年築　大倉山4　大倉山駅徒歩10分　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約295万円

・ガーデンテラス大倉山プレミアム　2019年築　大倉山1　大倉山駅徒歩2分　新築時の坪単価約365万円　直近売り出し事例なし

パークホームズ大倉山
2012年築　大倉山1　大倉山駅徒歩6分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約300万円 pic.twitter.com/OWwv7OHZgk

— マンションマニア (@mansionmania) November 1, 2022

上記相場からザ・パークハウス大倉山の将来価値を予想すると

Iタイプ　3LDK　70.57㎡　4階　8300万円台(新築時)　→　7270万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は綱島街道側からの出入りでターンテーブル利用の機械式7台、設置率は約22％。住戸との行き来は屋外接道となりますが作業中は雨に濡れませんし作業中を除くとパレットが見えない設計なのもおしゃれです。7台のため入出庫のバッティングは少ないと思うのですが退避スペースがなく出庫作業中に入側が待つことができません…入側とバッティングした際も入側2台目が待つことができません…もしもバッティングした場合は道を流すことになるとのことです。(重要事項でもきっちりと説明するとのこと)

綱島街道は反対車線の右折レーンと被るため綱島街道でハザードをつけて待機ということは現実的ではなく(売主さんはやめてくださいとしっかりと説明しますが実際問題としても待機することは難しい)せめて1台は退避できるようにしてくれると嬉しかったですね。また、左折出庫、左折入庫をお願いするとのことでそちらも気になってきます。

機械式駐車場サイズ　月額17000円～25000円

2台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×重量2500kg×最低地上高115mm
5台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2500kg×最低地上高115mm

ごみ置場は1階の屋外となります。臭いが問題になりにくいとプラスにとるか庇ありのセキュリティエリア内とはいえせっかくの内廊下なのに屋外へ出るのがめんどいとマイナスにとるかです。

駐輪場は敷地西側屋外(一部庇あり)で設置率約109%です。1LDKと2LDKも多いとはいえもう少し多いと安心でしたでしょうか。

管理費は㎡単価月額約427円を予定、総戸数からすると致し方ないのですが内廊下とはいえディスポーザーや各階ごみ置場なしですから支払っている金額に対してのコストパフォーマンスとしてはよろしくないですね。

70.57㎡の場合(予定)…管理費(月額)30140円　修繕積立金(月額)13060円　インターネット使用料(月額)1705円　合計(月額)44905円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ネオマイム大倉山　総戸数21戸　管理費㎡単価月額約265円

・プラウド大倉山ディアージュ　総戸数40戸　管理費㎡単価月額約223円

・グランドメゾン大倉山テラス　総戸数60戸　管理費㎡単価月額約205円

・パークホームズ大倉山　総戸数177戸　管理費㎡単価月額約247円

・インプレスト大倉山　総戸数87戸　管理費㎡単価月額約177円

・ドレッセ大倉山　総戸数124戸　管理費㎡単価月額約142円

区役所側から撮影

【住むレーション】

［東横線］

大倉山　8:01発
綱島　8:03着
日吉　8:06着
元住吉　8:08着
武蔵小杉　8:10着
新丸子　8:12着
多摩川　8:14着
田園調布　8:16着
自由が丘　8:19着
都立大学　8:25着
学芸大学　8:27着
祐天寺　8:29着
中目黒　8:32着
代官山　8:34着
渋谷　8:37着(自由が丘で急行に乗り換えた場合8:33着)

大倉山　8:01発
菊名　8:03着
妙蓮寺　8:09着
白楽　8:11着
東白楽　8:12着
反町　8:14着
横浜　8:16着

大倉山は相鉄・東急新横浜線開通の恩恵が少ないのですが新横浜駅まで2キロ弱、間にサミットのある速達電車停車駅となる菊名へは1キロほどと大倉山物件ではありますが新横浜と菊名も生活圏となります。

馬場ICができたことで車移動も便利になりました。

自転車や車であればトレッサ横浜が約1.5キロと利用しやすいです。

大倉山で物件調査です！

見学物件目の前の駐車場に止めて棟内モデルルームから車を見てニヤついた（笑） pic.twitter.com/DSNfSOwStJ

— マンションマニア (@mansionmania) November 1, 2022

【総評】

大倉山で利便性を重視したい方に合ってきます。駅は近いですし坂もない、日常の買い物も便利です。逆に言わずもがなではありますが大倉山の住宅街に住みたい方には合ってこないです。それゆえ2LDKが多くなっています。

ただ、そういった立地事情が影響してか3LDKは角住戸でありながらも単価を盛れていないためむしろ3LDKのほうがお得感はあります。そして先に述べたように南向きのお得感が強いです。

とはいえ大倉山オンリー検討でなければ行政区は変わりますが武蔵小杉の駅近中古も手が届くわけで中広域検討者や東横線オンリー検討の方が各駅停車しか停車しない大倉山駅を選ぶ理由というのは薄くなってきます。それでも新築マンションとしては東横線内で選ばれる要素はしっかりとあるため新築オンリー検討者にはウケが良いでしょう。新横浜線ではなく東横線の新築マンションとしてみるととても良い出物です。

今後は日吉駅と元住吉駅の間(みずほ証券日吉寮跡地・ブリリア？)や綱島駅の西側(リビオ？)、そして大倉山駅と元住吉駅の間(オリンピック一部跡地・下部動画内で取り上げています)で新築マンション供給の予定はありますがザ・パークハウス大倉山は入居が早いという強みもあります。

音ネックは実際の建物内で確認できますし新築としては引き渡しも早い(2023年4月上旬)のは買いやすいことでしょう。外観デザインのカッコよさや内廊下であるなど周辺中古マンションに負けてないため新築だけが強みというわけでもありません。

交通量は気になるのですが建物内に入ると「おっ！いいな！」と思わせてくれたことはとても嬉しかったです。(価格勝負に走っていない)

ザ・子育てファミリーであれば後発のオリンピック跡地(大和ハウスが主幹事)のほうが合ってきそうですし、菊名に寄るとはいえ駅距離が増すためザ・パークハウス大倉山よりかはしっかりとお安いでしょう。

今作は利便性重視というだけでなく、子育てファミリーであったとしても『ファミリーファミリーしたくない(していないほうがいい)』ということを住まいに求める方に評価されることでしょう。

話は少し脱線しますが、新横浜線とはいえリビオタワー羽沢横浜国大いいですよ。絶対に東横線ということでなければ東横線直通＋JR利用のリビオタワー羽沢横浜国大と比較検討されることをおすすめいたします。大倉山好きには合わないですが中広域検討者にとって羽沢横浜国大はフロンティアと言っても違和感ないでしょう。そしてフロンティアだからこそのザ・タワマンスペックと現実的な価格設定です。

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウス大倉山　現地周辺レポート