今回ご紹介するのはミオカステーロ鶴見フロンティアです!

[物件概要]

売主:山田建設 フロンティアハウス
設計:山田建設
施工:山田建設
価格:4088万円~5858万円
専有面積:62.01㎡~71.6㎡
総戸数:36戸
規模:7階建て

交通:
JR京浜東北線・根岸線、鶴見線「鶴見」駅徒歩12分
京急本線「京急鶴見」駅徒歩10分
京急本線「花月総持寺」駅徒歩9分
JR鶴見線「国道」駅徒歩6分
JR鶴見線「鶴見小野」駅徒歩7分

所在地:神奈川県横浜市鶴見区下野谷町一丁目
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:平置駐車場36台(一部自転車置場付き)月額500円~2500円
バイク置場:2台 月額800円
自転車置場:72台 月額200円~300円

管理費(月額)10910円~12600円
修繕積立金(月額)4960円~5730円

地図はこちらです↓

画像出典:ミオカステーロ鶴見フロンティア公式HP

オール山田建設ですが今作はフロンティアハウスとのJVのため物件名の後ろにフロンティアが付いています。

京急鶴見駅から旧東海道(ベルロードつるみ・鶴見銀座商店街)を南へ歩き徒歩10分(JRは+2分)、臨港鶴見川橋を超えてすぐの鶴見川沿いに位置しています。

旧東海道は途中まで電線が地中化されており、地中化していないところから道も狭くはなりますがフラットな道のり(橋を超えるときだけ少し勾配あり)で信号も物件近くの1ヵ所のみですから徒歩10分にしては遠く感じにくいでしょう。

物件のすぐ近くには2017年にオープンしたライフがありますから日常の買い物も便利です。

臨港鶴見川橋を超えてライフ方面へ桜並木が続きますから時期によっては自然と桜を望める楽しみもありますね。

外観デザインとしてはいつものミオカステーロブランドらしく今どき感は薄い(落ち着いた印象とも言う)のですがリバービューを活かせるように3階からバルコニー手摺をクリアガラスとしています。

当然ながらハザードマップで色は付いてくるわけですが1階には住戸を設けません。そして…1階部分の広さを活かして平置き駐車場を100%完備しています。これは今の時代珍しいですね~。私がマンションを見始めた2000年前半は駐車場設置率100%なんてのはやまほどあったわけですが今では減りました。それは車離れという面もあるのですが「駐車場は利益にならない」という売り手側の事情もあります。(2000年前半とは話にならないくらい建築費が違う)

もちろん今回は駅遠ではないわけで100%埋まるかは微妙ですが平置きですから少し空きが出る分にはダメージ低いですし、2台目需要も考慮すれば管理組合としても運営に困ることは考えにくく、将来のリセールバリューにも良い影響となるでしょう。(少し空きがあるくらいが売りやすい)

最近は車を所有したい方も増えてきており、駐車場の空きがあることを条件に探される方も増えています。

平置き駐車場を充実させている代わりにエントランスホールはこじんまり(総戸数36戸としては普通)としていますがエントランスホールに駐車場へつながる扉があるため雨に濡れず駐車場と住戸を行き来できます。(建物下でない区画になったら少し濡れる)

駐輪場も同じく建物下で雨に濡れません。

予価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 66.1㎡

画像出典:ミオカステーロ鶴見フロンティア公式HP

3階 4398万円 坪単価220万円

Dタイプ 2LDK+S 71.6㎡

画像出典:ミオカステーロ鶴見フロンティア公式HP

2階 5048万円 坪単価233万円

Eタイプ 2LDK+S 68.11㎡

画像出典:ミオカステーロ鶴見フロンティア公式HP

3階 4648万円 坪単価225万円
6階 4998万円 坪単価242万円

Grタイプ 1LDK 48.42m2

画像出典:ミオカステーロ鶴見フロンティア公式HP

7階 4098万円 坪単価279万円

平均坪単価は約230万円です。

南南西向きと西西北向きの配棟構成となっておりザ・リバービューなのは西西北向きなのですが川が斜めっているため南南西向きでも川を望むことができます。

田の字かつ70㎡切の3LDKばかりですがそれゆえ5000万円切の住戸を多く設定できています。4000万円にとてつもなく大きな壁がある(3500万円の壁もそれなりに高い)エリアですから新築といえど5000万円を超える部屋ばかりだと地元需要が厳しくなりますから致し方ないですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食器棚、食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗い器&タンクレストイレ、引き戸上吊り、お馴染みのカードキー(住戸玄関含む)などなど単価からすれば十分でしょう。構造は二重床・二重天井です。

エレベーターは13人乗りとしてくれています。コロナ禍以降は9人乗りではなく13人乗りを採用する物件が増えてきた印象です。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオレジダンス横浜鶴見 2000年築 小野町 鶴見小野駅徒歩1分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約115万円

・パークハウス鶴見本町通 2001年築 本町通2 京急鶴見駅徒歩10分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約140万円

・ヴィスタシア横浜鶴見パークアヴェニュー 2012年築 下野谷町1 京急鶴見駅徒歩13分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からミオカステーロ鶴見フロンティアの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 66.1㎡ 3階 4398万円(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約176円、駐車場代も抑えてこの単価となれば魅力が大きいでしょう。

臨港鶴見川橋の鶴見駅寄りから建設地を望む

【住むレーション】

[京浜東北線]

鶴見 8:00発
新子安 8:04着
東神奈川 8:07着
横浜 8:10着
桜木町 8:13着
関内 8:16着

鶴見 8:00発
川崎 8:04着
蒲田 8:09着
大森 8:13着
大井町 8:16着
品川 8:19着
高輪ゲートウェイ 8:21着
田町 8:23着
浜松町 8:26着
新橋 8:29着
有楽町 8:31着
東京 8:33着

[京急線]

京急鶴見 8:12発
神奈川新町 8:16着
京急東神奈川 8:18着
横浜 8:20着

京急鶴見 8:02発
鶴見市場 8:03着
八丁畷 8:05着
京急川崎 8:07着

[鶴見線]

国道 8:02発
鶴見 8:04着

国道 8:04発
鶴見小野 8:05着
弁天橋 8:07着
浅野 8:09着
安善 8:11着
武蔵白石 8:13着
浜川崎 8:16着
昭和 8:18着
扇町 8:20着

鶴見駅までは近いという距離ではないものの電車に乗ってしまえば品川まで20分弱ですから都心通勤の方でも苦には感じにくいでしょう。

高速道路の出入口も近く車移動もとても便利です。(横浜北西線の開通でより便利になりました)

日常の買い物は徒歩1分のライフはもちろん駅ビルやオリンピック、イトーヨーカドーなど選択肢豊富です。お魚が好きな方であれば生麦魚河岸通りも近いので楽しみが増します。

通学校は下野谷小学校で徒歩4分、潮田中学校で徒歩19分、潮田公園だけでなく花月園跡地の鶴見花月園公園(仮称)も日常使いできる距離となります。中高一貫校の横浜サイエンスフロンティアも徒歩6分と近くにあります。

【総評】

バランスの良い新築マンションですね。

駅からそこまで遠くもなく(あまり使わないかもですが国道駅と鶴見小野駅は近い)日常使いできるスーパーマーケットが目の前、小学校も近くて潮田公園などなど子育て環境も魅力。採光眺望も良好。そしてマンション価格も今の時代としては現実的。そのため車も所有しやすく、それが全区画平置きというのは大きな魅力です。

総戸数が少ないためスケールメリットは活かせませんがエレベーター待ちが少なかったりなどのメリットはある戸数です。

3500万円に壁があり、4000万円には大きな壁があるエリアですからリセールバリューはある程度無視できる方のほうが合いますね。

周辺だと横浜サイエンスフロンティアの目の前にあるクリオレジダンス横浜鶴見が有名です。築20年ほどではありますが自走式立体駐車場、玄関前にポーチ&吹き抜け、平均専有面積も95㎡ほどと当時ならではの魅力あるマンションです。ミオカステーロ鶴見フロンティアをきっかけに同エリアを気に入った方は比較検討しても面白いでしょう。100㎡が3500万円ほどで購入できます。

動画もご覧ください!

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