今回ご紹介するのはプライム川崎です!

[物件概要]第一期販売戸数:51戸

売主:京浜急行電鉄
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3790万円~7258万円
専有面積:35.27㎡~68.48㎡
総戸数:199戸
規模:14階建て
交通:京急線「京急川崎」駅徒歩6分 JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅徒歩9分
所在地:神奈川県川崎市川崎区本町二丁目
竣工予定:2024年2月下旬

駐車場:45台(平置3台(身障者用1台、カーシェア用1台含む)・機械式42台)、別途荷捌きスペース兼ディスポーザ車両用1台 月額17000円~30000円
自転車置場:78台(平置き:12台・ラック式:66台、レンタサイクル用2台含む) 月額500円・1000円
サイクルポート:6区画 月額2000円
バイク置場:4台 月額3000円

管理費:月額7830円~15200円
修繕積立金:月額4230円~8220円

地図はこちらです↓

画像出典:プライム川崎公式HP

京急川崎駅から徒歩6分、多摩川寄りのためメインの改札を出てダイス側から大師線の踏切を渡るか西口改札を出てヨドバシ側から迂回(徒歩分数表記上は同じですがタイムズ付近が現状真っ直ぐ歩けない)する必要があるためホーム品川寄りから見るよりかは少し距離を感じます。前作のプライムスタイル川崎は踏切を渡る必要がなかったためそちらと比べるとより気になってはきますね。

ただ、将来的にヨドバシアウトレットがある一帯は川崎市と京急がタッグを組み高層ビルが建設される計画があるなど楽しみも大きいですエリアです。その際に駅北側に改札口ができるとグッと便利になるのですがどうなるか。京急による開発ですからもう一つ改札ができ、駅ビルから駅ビルを経由してJR川崎駅までデッキが伸びる可能性にも期待したいですね!再開発は現状では2028年以降の竣工を目指しているようです。

どちらかと言えば子育てファミリー人気はJR線のラゾーナ側なのですが東側も川崎市役所新本庁舎の建設も進んでおり整う部分もありますし、ザ・刺激があるわちゃわちゃの中に位置しているわけではないですから東側(京急側)がお好きな方であればその刺激から程よく離れる立地というのは好印象となりやすいでしょう。

JRへは徒歩9分(ホームまでだと+α)ですが京急側からアゼリア(地下道)を経由することも可能です。

オーケーへ徒歩4分、京急川崎駅前高架下の京急ストアへ徒歩7分、ラゾーナ、モアーズ、アゼリア、チネチッタなど日常の買い物はもちろん休日も川崎から出ることなくとも楽しむことができます。飲食店も多いなど一人暮らしでも楽しいでしょうね~。

建設地は元々京急の事業所等があった場所です。土地形状は長方形で西側がまるっと京急線の線路、その先モータースクールを挟んでJRの線路となるため主開口部は東側(南東向き)と北東側(多摩川側)に振っています。主開口部側も1ブロック挟んで大師線の線路があるなど音ネックは抱える立地です。当然ですが音対策としてT2~T4サッシを採用しています。

周辺の京急関連施設は現状としては売却等の予定はないとのことですが眺望優先であれば多摩川方面を望む住戸にしたほうが安心でしょう。

外観デザインはグレー系を基本としてガラス手摺はリズミカルに乳白色を採用、北東側はルーフカットしてバルコニーも雁行させるなど単調なものにはなっていません。バルコニー隣戸境をスラブtoスラブの隔て板にしてくれているのもいいですね。京急線で品川方面から多摩川を渡る際に見えてくる最前列の建物がゆえもあってか目立つことを意識したかっこいい建物としてくれています。 

プライムスタイル川崎のように内廊下だと嬉しかったのですがワイドスパン住戸にする必要がでてくることなどが影響してか外廊下となっています。ただ、背中側にエレベーターホールをしっかりと設けていますし手摺はガラス&ルーバーとするなど外廊下ながらこちらもかっこいいですね。

エントランスアプローチは植栽が続き曲線して風除室へと導いてくれるのですがそれに対して庇も逆方面へ曲線しており袖壁もしっかりとしているなどおしゃれです。

風除室とエントランスホールは一層ですが風除室を抜けてエントランスホールを左に折れると小さめですが中庭があり植栽を見つつエレベーターホールへと導いてくれます。出かけるときはエレベーターを降りて目の前が中庭になるなどとても気が利いていますね。

エントランスホール正面は個室ブースが3部屋設置されるワークラウンジ、北西角の14階には貸切可能なエアラウンジを2部屋設けておりそちらは予約可能なため貸切してテレワーク等で利用することもできます。多摩川の花火を望めるマンション内で条件良い位置を共用部にしているのは驚きました。 

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

A9タイプ 3LDK 62.77㎡

画像出典:プライム川崎公式HP

4階 7017万円 坪単価369万円
8階 7178万円 坪単価378万円
10階 7258万円 坪単価382万円

A3タイプ 2LDK 53.50㎡

画像出典:プライム川崎公式HP

3階 5285万円 坪単価326万円
8階 5473万円 坪単価338万円

A1’タイプ 1LDK 35.97㎡

画像出典:プライム川崎公式HP

3階 3860万円 坪単価354万円
4階 3883万円 坪単価356万円
8階 3983万円 坪単価366万円
9階 4004万円 坪単価368万円
14階 4217万円 坪単価387万円

A10タイプ 3LDK 68.48㎡

画像出典:プライム川崎公式HP

5階 7006万円 坪単価338万円
8階 7152万円 坪単価345万円

[北東向き]

B2タイプ 1LDK 35.27㎡

画像出典:プライム川崎公式HP

4階 3790万円 坪単価355万円
7階 3944万円 坪単価369万円
11階 4034万円 坪単価378万円

B3タイプ 1LDK 46.84㎡
11階 5404万円 坪単価381万円
12階 5434万円 坪単価383万円

B4タイプ 2LDK 46.77㎡
11階 5401万円 坪単価381万円
12階 5451万円 坪単価385万円
13階 5585万円 坪単価394万円

平均坪単価は約360万円です。

全体的に専有面積はこじんまりとしていますしスパンも短めです。

一次取得層でも手が届きやすいように専有面積を調整して「部屋の広さを抑えたけど便利な立地だからそこは我慢してくださいね。坪単価としては高いけど部屋が狭い分手が届きやすいでしょ!」という商品になっています。

モデルルームは1LDK(35.97㎡)と2LDK(56.47㎡)を2タイプ設けてくれています。ゆとりある面積帯ではないものの効率は悪くない間取りですから家具配置などモデルルームを参考にすることで生活イメージは沸きやすいでしょう。

価格は中古のプライムスタイル川崎と同じくらい、センター川崎マークレジデンスとカワサキ・ミッドマークタワーより1割高いくらいですから新築マンションとしては違和感のない価格設定です。

ボリュームゾーンとなる南東向き南寄りは現状京急の事業所で背が低いため前の建物まで離隔がとれますが北寄りはグランイーグルウィング川崎とこんにちはになります。

北東向きは大通り沿いとなりますが向かいのポンプ場は背が低くその先多摩川になるため気持ちの良い眺望となります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(B1・B2タイプ除く)、キッチン&洗面台天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、おそうじ浴槽、トイレ手洗いカウンター&タンクレスとトイレ(A1・A1’・B1・B2タイプ除く)、リビング横洋室ウォールドア完全ハイタイプ、引き戸上吊り、可動式ルーバー面格子などしっかりしたものとなっています。長谷工コーポレーション施工ですが京急が「いい物つくりたい」という思いで施工を依頼した商品のため言われないと長谷工コーポレーション施工だとはわからないレベルになっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm、内蔵梁で下がり天井は少なめです。

傘シェアリングサービスのアイカサ(月額280円、他)が導入されるため設置してある京急川崎駅との行き来であれば自分の傘を持たなくてもOKです。折り畳み傘はカバンに入れてあるけどとりあえず駅との行き来だけアイカサを利用するというのも便利ですね。現状川崎駅に設置はされていないですが京急川崎駅から地下へ入ることは可能です。

周辺相場を確認しましょう!

[川崎駅東口側]

・カワサキ・ミッドマークタワー 2015年築 川崎区砂子2 川崎駅徒歩4分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約325万円

・センター川崎マークレジデンス 2015年築 川崎区宮本町 京急川崎駅徒歩5分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約325万円

・セントラルプレイス川崎 2015年築 川崎区本町1 京急川崎駅徒歩5分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約295万円

・プライムスタイル川崎 2021年築 川崎区本町1 京急川崎駅徒歩5分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約360万円

[川崎駅西口側]

・ヴィルクレール川崎タワー 1999年築 幸区大宮町 川崎駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・イクス川崎ザタワー 2000年築 幸区大宮町 川崎駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約290万円

・ラゾーナ川崎レジデンス 2007年築 幸区堀川町 川崎駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約390万円

・ブリリアタワー川崎 2008年築 幸区大宮町 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約330万円

・クレッセント川崎タワー 2009年築 幸区中幸町3 川崎駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約350万円

・川崎ゲートタワー 2012年築 幸区大宮町 川崎駅徒歩8分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約280万円

・サンクタス川崎タワー 2012年築 幸区中幸町3 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約360万円

・ザ・パークハウス川崎レジデンス 2017年築 幸区中幸町3 川崎駅徒歩7分 新築時の坪単価約330万円 直近売り出し事例なし

・プラウド川崎柳町 2019年築 幸区柳町 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約355万円

上記相場からプライム川崎の将来価値を予想すると

B2タイプ 1LDK 35.27㎡ 7階 3944万円(新築時) → 3520万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式で設置率約22%、作業中も住戸との行き来も雨に濡れますが出入口にシャッターゲートは付いています。

機械式駐車場サイズ

地上1段 8台 月額24000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2200kg
地上2段 8台 月額19000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg
地上3段 8台 月額17000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg
地上4段 8台 月額20000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高1800mm×重量2000kg
地上5段 10台 月額22000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg

駐輪場は屋外と屋内混在で設置率約40%、別途サイクルポートが6区画あります。1LDKと2LDK多めではありますがもう少し多いと安心でしたでしょうか。

管理費は㎡単価月額約222円、外廊下ですがディスポーザーと二種類のワークラウンジ(1階と14階、14階のエアラウンジは貸切可能)ありですから今の時代の新築マンションとしては高く感じにくいでしょう。

エレベーターは2基(分速105m)、100戸に1基となればもう1台あると嬉しかったのですが1LDKと2LDKが多めですから違和感はないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・カワサキ・ミッドマークタワー 総戸数159戸 管理費㎡単価月額約209円

・センター川崎マークレジデンス 総戸数96戸 管理費㎡単価月額約198円

・セントラルプレイス川崎 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約305円

・プライムスタイル川崎 総戸数168戸 管理費㎡単価月額約239円

建設地

【住むレーション】

[京急線]

京急川崎 8:04発
京急蒲田 8:07着
品川 8:20着

京急川崎 8:10発
京急蒲田 8:13着
糀谷 8:16着
大鳥居 8:18着
穴守稲荷 8:19着
天空橋 8:21着
羽田空港第3ターミナル 8:23着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:26着

京急川崎 8:07発
神奈川新町 8:15着
横浜 8:18着
上大岡 8:29着
金沢文庫 8:37着
金沢八景 8:39着

京急川崎 8:03発(始発)
港町 8:05着
鈴木町 8:07着
川崎大師 8:08着
東門前 8:09着
大師橋 8:11着
小島新田 8:13着

[上野東京ライン]

川崎 8:03発
品川 8:14着
新橋 8:20着
東京 8:23着

川崎 8:02発
横浜 8:09着
戸塚 8:19着

[京浜東北線]

川崎 8:01発
蒲田 8:06着
大森 8:10着
大井 町8:13着
品川 8:16着
高輪ゲートウェイ 8:18着
田町 8:21着
浜松町 8:23着
新橋 8:26着
有楽町 8:28着

川崎 8:04発
鶴見 8:07着
新子安 8:11着
東神奈川 8:14着
横浜 8:17着
桜木町 8:21着
関内 8:23着

[南武線]

川崎 8:01発
尻手 8:04着
矢向 8:06着
鹿島田 8:08着
平間 8:10着
向河原 8:13着
武蔵小杉 8:15着
武蔵中原 8:18着
武蔵新城 8:20着
武蔵溝ノ口 8:23着

通学校は宮前小学校で徒歩11分、富士見中学校で徒歩13分です。歩道橋はありますが大通りを超えるため距離は感じやすいでしょう。

エリア柄ハザードマップで色はつきます。

【総評】

便利な立地ですし規模感もあり安心の京急が売主、周辺相場から違和感ない単価帯ではあるのですが子育てファミリーに人気の側ではなく、現在の新築マンション事情として1LDK~2LDKの供給は多い中で総戸数199戸となればサクサクっと売れるかというとそうではないでしょう。

ただ、将来性ある立地ですしリセールバリューに関しても京急線マイナー駅の1LDKを高値で買うわけではないですから期待しやすいですね。

専有面積調整しているということもありますが今時点で35㎡や53㎡で満足できる方のとりあえずの1戸目に合ってくるでしょう。逆に今時点で35㎡や53㎡では満足できないもしくはすぐに狭くなりそうという状況であればリヴァリエなどへシフトしてしまうこともおすすめしたいです。(再開発はそれなりに時間がかかるものですし、短期売却となれば残債の減りも少ないため)

動画もご覧ください!

■プライム川崎 建設地周辺レポート・川崎駅の分譲マンション相場

■プライム川崎 モデルルーム見学後のファーストインプレッション・リヴァリエの相場~2022年11月編~

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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