ブリリア大島グリーンアベニュー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブリリア大島グリーンアベニューです！

［物件概要］一般定期借地権70年（2022年4月21日～2095年1月31日まで）

売主：東京建物
設計：木内建設一級建築士東京事務所
施工：木内建設
予定価格：4900万円台～8200万円台　※100万円単位
予定最多価格帯：6200万円台（8戸） ※100万円単位
専有面積：52.14㎡～89.61㎡（トランクルーム0.74㎡～0.75㎡）
総戸数：64戸（販売戸数61戸、提携企業優先住戸2戸、地権者住戸1戸）
規模：9階建て
交通：都営新宿線「大島」駅徒歩9分（A3出入口）
所在地：東京都江東区北砂5丁目
竣工予定：2024年11月下旬
引き渡し予定：2025年1月下旬

駐車場：10台（機械式：9台、平置き（身障者用）：1台）
駐輪場：2段式スライドラック：128台
ミニバイク置場：7台

地図はこちらです↓

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

都営新宿線の急行停車駅(急行の本数はグッと減ってしまいました)＆始発・終着設定(車両基地があります)もある大島駅から南砂町方面へ徒歩9分、都営バスの停留所が近くにあり総武線の亀戸駅や錦糸町駅、東西線の南砂町駅などへのアクセスも便利な立地です。平坦な街ではありますが丸八橋でアップダウンがあるのは少々気になるでしょうか。元々は戸建てと駐車場がありました。

ブリリアブランドの供給も多い街ですが記憶に新しいところでは同じ北砂5丁目アドレスのブリリア大島がすぐ近くにあり、そちらと同じく居住期間約70年間の定期借地権となります。(地主さんも同じです)

日常の買い物は大島駅前のピーコックストアが徒歩12分、まいばすけっとが徒歩3分、東砂のヨークマートが徒歩7分、同じく東砂のライフが徒歩10分、アリオ北砂が徒歩11分、砂町銀座商店街が徒歩7分と選択肢豊富です。自転車があるとより便利ですね！

通学校は第六砂町小学校で徒歩7分、砂町中学校で徒歩3分です。仙台堀川公園や大島小松川公園も徒歩圏内ですから公園関係も充実しています。

建設地は丸八通りからアリオ北砂へ続く道を西方面へ少し入ったところにあり南と西の二面接道、南北に長い土地形状となっています。

主開口部は接道している南向きと西向きでどちらも1フロア4戸×2を基本としています。

南向きはブリリア大島と斜め方向の団地が視界には入ってくるものの接道を挟むため窮屈感は薄く（向かいの建物と約16m離れている）採光もしっかりと得ることができます。西向きは亀高小学校（通学校ではないです）のグラウンドビューとなるためその先の団地まで距離がありこちらも採光抜群となります。（砂埃が少し気になる日もあるでしょうか）

採光面としては一般的に南向きのほうが人気なわけですが今作は西向きのほうが眺望がひらけており、車通りも少ない側となるため南向きと西向きの価格差は小さいものとなっています。

メインの出入りは南側からでエントランスホールは戸数なりにこじんまりとしているのですがその横に1部屋分弱相当の広さがあるコンフォートラウンジを設けています。こちらのラウンジは一席につきコンセントがついているデスク、シュレッダー、コピーやスキャンが可能な複合機が設置されパソコン作業などができる空間となっています。

外観デザインはルーバーとガラス手摺を組み合わせたバルコニーラインに対して中央にダブルマリオンを設けて（西側）ダブルマリオンの終着点から左右に流れるように軒裏を茶系としているのが印象的です。ブリリア大島と兄弟・姉妹物件とも思えるくらい似ています！

ただ、不思議に思えたのがバルコニー隣戸境の隔て板です。ブリリア大島はスラブtoスラブであるのに対して今作はショートタイプなのです。過去作よりも劣る部分（コストカットしている部分）があるというのは惜しいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［エアリーサイト　西向き］

Aタイプ　4LDK　81.34㎡

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

1階　6700万円　坪単価272万円
2階　6600万円　坪単価268万円
5階　7000万円　坪単価284万円

Bタイプ　3LDK　72.36㎡

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

3階　6200万円　坪単価283万円
6階　6300万円　坪単価287万円

Cタイプ　3LDK　71.65㎡

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

1階　6100万円　坪単価281万円(Ctタイプ)
2階　6000万円　坪単価276万円
5階　6200万円　坪単価286万円

Dタイプ　3LDK　70.29㎡
3階　5900万円　坪単価277万円
6階　6000万円　坪単価282万円

Nrタイプ　4LDK　89.61㎡

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

8階　8200万円　坪単価302万円

［ブライトサイト　南向き］

Eタイプ　4LDK　82.00㎡
2階　6900万円　坪単価278万円
5階　7300万円　坪単価294万円

Fタイプ　2LDK　56.52㎡

画像出典：ブリリア大島グリーンアベニュー公式HP

1階　5000万円　坪単価292万円(Ftタイプ)
2階　4900万円　坪単価286万円
5階　5100万円　坪単価298万円

Gタイプ　2LDK＋S　70.53㎡
2階　6100万円　坪単価285万円
5階　6300万円　坪単価295万円
8階　6400万円　坪単価300万円

Hタイプ　3LDK　72.02㎡
3階　6300万円　坪単価289万円
7階　6500万円　坪単価298万円

平均坪単価は約290万円です。

全体的にスパンが短く窓面に特別感がありません。共用廊下側の洋室柱も食い込み気味です。それでも3LDK(2LDK＋S)はすべて70㎡以上と今の時代にしては頑張った面積帯のため収納面が充実しています。（一概には言えませんが65㎡の3LDKと比べると収納面で差がでやすい）

リビング横の洋室ウォールドアが完全ハイタイプで格納（もしくは折りたためる）できる間取りが多いため広々2LDKとして使えるのも可変性があり嬉しいポイントとなります。

ハザードマップで色ががっつりと付くエリアのため1階住戸はとっつきにくいわけですが観賞用の庭(ウィズガーデン)があるテラス住戸となり、そちらにはスロップシンク、キッチン床下収納もあるなど魅力もあるため水害系を呑める方には魅力が大きいでしょう。ウィズガーデンのメインツリーは5種類から選べる予定であるなど売りにくい部屋だからこそ売りやすくするための味付けがなされています。

設備仕様に関してはディスポーザーがありませんし水回り天板もシンプルです。食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレはカウンターなしで古めかしくないタンク式であるなど特別な豪華さはありません。ただ、賃貸等からの一次取得者がメインターゲットである価格抑え目系新築マンションですから違和感はないでしょう。

リビング＆リビング横洋室床暖房あり、ゼッチマンションであるのは今どきですね！

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

［駅近所有権］

・プラウド大島セントラル　2011年築　大島7　大島駅徒歩5分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約260万円

動き一例　約74㎡　新築時4900万円台　中古時5900万円台

・ブランズ大島　2012年築　大島4　西大島駅徒歩5分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約280万円

動き一例　約62㎡　新築時3800万円台　中古時5000万円台

［ベンチマーク］

・ブリリア大島　2020年築　北砂5　大島駅徒歩10分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約245万円　※居住期間約70年間の定期借地権

動き一例　約70㎡　新築時4400万円台　中古時5000万円台

上記相場からブリリア大島グリーンアベニューが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　70.29㎡　6階　6000万円　→　5000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側の屋外でターンテーブル利用の垂直昇降式、設置率は身障者優先の平置き1台を含めて約15％と少なめです。

・機械式駐車場サイズ　全長5300mm×全幅1950mm×全長1750mm/2100mm×2300kg

駐輪場も屋外で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約294円、ディスポーザーなしの外廊下とはいえ総戸数64戸で駐車場も少なめ(駐車場収入が少ない)ですから重たいですね。エレベーターは住戸食い込み型で1基です。

地代と解体準備金は合わせて㎡単価月額約177円、管理費と修繕積立金も合わせると70㎡換算で46000円ほどとなる予定のためボリュームゾーンの部屋をフルローンで購入すると20万円を少々超えてしまいそうです。

修繕積立金は40年計画ですし、土地の固定資産税はかからないわけですがインフレ時代のため定期借地権物件は解体費用がどうなるか予測が難しいなど少々とっつきにくさはあるわけですがその分部屋の価格はお安いですからどう割り切るかですね。（所有権でもこれまで貯めてきた修繕積立金の価値と現在価値が合わないこともあるためインフレ問題は定期借地権物件のみの問題ではないです）

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウド大島セントラル　総戸数44戸　管理費㎡単価月額約241円　※内廊下

・ブランズ大島　総戸数49戸　管理費㎡単価月額約236円

・ブリリア大島　総戸数127戸　管理費㎡単価月額約210円　解体準備金㎡単価月額約52円　地代㎡単価月額約122円

建設地

【住むレーション】

［都営新宿線］

大島　8:01発
西大島　8:02着
住吉　8:04着
菊川　8:06着
森下　8:08着
浜町　8:10着
馬喰横山　8:12着
岩本町　8:14着
小川町　8:16着
神保町　8:18着
九段下　8:19着
市ヶ谷　8:22着
曙橋　8:24着
新宿三丁目　8:27着
新宿　8:29着

大島　8:03発(始発)
東大島　8:05着
船堀　8:07着
一之江　8:10着
瑞江　8:12着
篠崎　8:15着
本八幡　8:19着

［都営バス］

北砂五丁目団地　7:54発　※手前の北砂六丁目停留所のほうが近いですが逆走になるため北砂五丁目団地から乗車する人が多いかと思います
小名木川小学校入口　7:54着
大島一丁目　7:56着
西大島駅前　7:59着
五ノ橋　8:00着
亀戸駅通り　8:02着
亀戸駅前　8:03着

北砂五丁目団地　7:55発　※手前の北砂六丁目停留所のほうが近いですが逆走になるため北砂五丁目団地から乗車する人が多いかと思います
小名木川小学校入口　7:56着
大島一丁目　7:59着
西大島駅前　8:02着
大島二丁目　8:03着
江東公会堂前　8:04着
住吉駅前　8:06着
毛利二丁目　8:07着
錦糸町駅前　8:09着

北砂六丁目　7:57発
北砂五丁目　7:58着
北砂七丁目　8:00着
亀高橋　8:01着
南砂五丁目団地　8:02着
南砂三丁目みどり団地前　8:03着
南砂町駅前　8:05着

北砂六丁目　7:56発
北砂五丁目　7:57着
北砂七丁目　7:59着
亀高橋　8:00着
東砂四丁目　8:02着
旧葛西橋　8:03着
東砂六丁目　8:04着
袖ヶ浦　8:07着
元八幡　8:08着
南砂六丁目　8:09着
学校通り　8:10着
福島橋　8:12着
南砂三丁目　8:14着
日曹橋　8:15着
江東運転免許試験場前　8:17着
東陽町駅前　8:18着

【総評】

近場の定期借地権新築マンションとしてはリビオシティ南砂町もありますがそちらの記事では「70年だと嬉しかったですね…（約60年であった）」と語りましたが今作は70年という点はとても買いやすいですよね！

駅徒歩10分圏内でバス利用も便利、日常の買い物も便利で学校も公園も近い。大手ブランドでしっかりと70㎡を確保しつつ毎月20万円ちょっとの支払いでボリュームゾーンの部屋が購入できる。そしてピカピカ新築！！

東京23区で新築にこだわりつつ便利な場所で価格抑えて購入したい方の救世主ともいえる存在となります。

ただ、どこまで新築にこだわるかで評価は大きく分かれてくるでしょう。同じ価格を出せば築10年ちょっとの所有権中古マンションが購入できるエリア（売り出し中としては駅徒歩6分、築11年のブランズ大島が坪単価286万円）ですし、同じく定期借地権のブリリア大島は残存期間が67年ほどある中で売り出し価格ベースで見ても平均坪単価約240万円（※売り出し中4戸の平均）です。

※ブリリア大島売り出し中住戸（70年間の定期借地権、残存期間約67年）

・南向き中住戸　76.92㎡　2階　5680万円　坪単価244万円　2023年8月販売開始

・西・北角住戸　69.82㎡　5階　5500万円　坪単価260万円　2023年9月販売開始

・南向き中住戸　72.12㎡　3階　4980万円　坪単価228万円　2023年6月販売開始

・南向き中住戸　72.12㎡　1階　4830万円　坪単価221万円　2023年7月販売開始

上記に対して今作の平均坪単価は290万円です。

残存期間に数年の差があったり中古マンションとなれば仲介手数料がかかってはくるものの2025年1月までに減らせるローン残債を考慮するとお金の面では定期借地権の中古のほうがコストパフォーマンスが良いことはたしかです。

それでも新築という価値は大きいこともたしかであり、その差（いわゆる新築プレミアム代）に価値を感じる方であれば無理に中古へシフトする必要もないでしょう。満足度で回収できれば良いわけですから。

月20万円ちょっとの支払いで東京23区の便利な場所の『新築』マンションが欲しいという方は検討候補の一つにしてみることをおすすめいたします！

動画もご覧ください！

■ブリリア大島グリーンアベニュー　建設地周辺レポート