今回ご紹介するのはプラウド荻窪三丁目です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:興建社
価格:未定
専有面積:37.93㎡~115.39㎡ (※計画変更申請を行い、最大専有面積が次の通り変更となりました。(変更前58.45㎡→変更後115.39㎡))
総戸数:42戸
規模:12階建て

交通:JR中央線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩6分

所在地:東京都杉並区荻窪三丁目
竣工予定:2021年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド荻窪三丁目公式HP

荻窪駅から徒歩6分、整備された道のりとなります。北口側だと線路を超えるためにやや坂となる箇所がありますが同物件はフラットな道のりですからとても便利です。ただ、ほんの少しですがハザードマップで色がつくエリアです。気にするほどではないとは思いますがちょうどかすれているので逆に気になる方もいるかと思います。

荻窪物件だと「駅から近いけどわちゃわちゃしすぎ」「駅から近いけど線路が近い」「静かな住環境だが駅から遠い」となってしまうことが多い中で駅から近いのに南側は静かな住環境となるのは大きな強みとなります。敷地はこじんまりしているものの土地形状が奇麗なこともあり全戸角住戸にできています。

エントランス側基壇部のデザインを凝ったものとしています。ホールは二層吹き抜けではないものの2階住戸の窓面を縦に長いものとしてエントランスの延長線上のデザインとして活用していますし、石とタイルをふんだんに使うことでぱっと見で高級マンションだとわかるものとできています。

南面もダイレクトウィンドウの窓面を外側にもってきていないため重厚感あるものとできています。それゆえダイレクトウィンドウの角住戸は角住戸でありながらも角面の開口部が少なめです。ただ、角地ではなく両隣に建物がある以上角に窓をもってきたところで上階を除けば抜けないですからこの立地のウリである南面に開口部を多く設けたことはなんら違和感ないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 55.79㎡

画像出典:プラウド荻窪三丁目公式HP

3階 7700万円台 坪単価456万円
5階 7800万円台 坪単価462万円
7階 7900万円台 坪単価468万円
9階 8100万円台 坪単価480万円

Bタイプ 2LDK 58.45㎡

画像出典:プラウド荻窪三丁目公式HP

3階 7900万円台 坪単価446万円
5階 8000万円台 坪単価452万円
7階 8100万円台 坪単価458万円
9階 8300万円台 坪単価469万円

Cタイプ 1LDK 38.42㎡

画像出典:プラウド荻窪三丁目公式HP

10階 5500万円台 坪単価473万円
12階 5700万円台 坪単価490万円

Dタイプ 1LDK 37.93㎡
10階 5500万円台 坪単価479万円
12階 5700万円台 坪単価496万円

Eタイプ 3LDK 115.39㎡

画像出典:プラウド荻窪三丁目公式HP

12階 22200万円台 坪単価636万円 

2LDKだけで見ると平均坪単価470万円弱になるでしょうか。

南側に2LDK、北側に1LDK、上階2層の南側は3LDK、北側の1LDKはそのまま最上部まで伸びてきます。

先に述べたように全戸角住戸でありながらも角面の窓は少ないのですが柱をしっかりと設けることができていることもあってか下がり天井が少なく、階高もしっかりとっているため玄関含めて完全フラットでありながらも天井高2600mmとできています。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念なところです。戸数からすれば致し方なしですが単価からするとあればよかったですね。食洗機、水回り天板クララストーン、廊下・トイレ・洗面床タイル、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりのものとなっています。プラウド南阿佐ヶ谷に比べてしまうとやや物足りない部分もありますが文句の出るレベルではないでしょう。Eタイプは天カセが付きます。

基本天井高2600mmに加えてダイレクトウィンドウのサッシ高も2200mm確保できていますからけして広くはない2LDKながらも抜け感ある眺望と日当たり抜群の採光が得られるのは大きな魅力となります。

空調完備の内廊下、エレベーターホールは食い込み型でなく独立、1階ごみ置き場には前室などなど各所に気を使っています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズグローベル荻窪ラトーリア 2006年築 荻窪5 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約340万円

・D´クラディア荻窪 2006年築 上荻2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約300万円

・イニシア荻窪 2008年築 荻窪3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約260万円

・レフィール南荻窪 2009年築 南荻窪4 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約295万円

・プラウド荻窪 2011年築 荻窪4 新築時の坪単価約350万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ荻窪ステーションスイート 2012年築 荻窪5 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約415万円

・プラウド荻窪五丁目 2014年築 荻窪5 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約430万円

・ヴィークコート荻窪 2016年築 荻窪5 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約420万円

上記相場からプラウド荻窪三丁目の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 58.45㎡ 7階 8100万円台(新築時) → 7700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き3区画のみです。

維持費は管理費と修繕積立金合わせて㎡単価月額620円くらいにはなりそうですからコストパフォーマンスとしては厳しいものとなってしまいそうです。

モデルルームはお馴染みとなってきたプラウドマンションギャラリー阿佐ヶ谷

【住むレーション】

[中央快速線]

荻窪 8:00発
西荻窪 8:02着
吉祥寺 8:05着
三鷹 8:07着
武蔵境 8:10着
東小金井 8:12着
武蔵小金井 8:15着
国分寺 8:18着
西国分寺 8:22着
国立 8:24着
立川 8:28着

荻窪 8:00発
阿佐ヶ谷 8:03着
高円寺 8:05着
中野 8:09着
新宿 8:15着
四ツ谷 8:19着
御茶ノ水 8:24着
神田 8:27着
東京 8:29着

[中央緩行線]

荻窪 7:59発
阿佐ヶ谷 8:02着
高円寺 8:04着
中野 8:07着
東中野 8:09着
大久保 8:12着
新宿 8:15着
代々木 8:16着
千駄ヶ谷 8:18着
信濃町 8:20着
四ツ谷 8:23着
市ヶ谷 8:25着
飯田橋 8:27着
水道橋 8:29着
御茶ノ水 8:32着
秋葉原 8:34着

[中央緩行線→東西線]

荻窪 8:02発
阿佐ヶ谷 8:04着
高円寺 8:06着
中野 8:09着
落合 8:12着
高田馬場 8:15着
早稲田 8:19着
神楽坂 8:22着
飯田橋 8:24着
九段下 8:26着
竹橋 8:29着
大手町 8:31着
日本橋 8:33着

[丸ノ内線]

荻窪 8:00発
南阿佐ヶ谷 8:02着
新高円寺 8:04着
東高円寺 8:06着
新中野 8:08着
中野坂上 8:10着
西新宿 8:12着
新宿 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿御苑前 8:18着
四谷三丁目 8:20着
四ツ谷 8:22着
赤坂見附 8:25着
国会議事堂前 8:28着
霞ヶ関 8:30着
銀座 8:32着
東京 8:34着
大手町 8:36着

丸ノ内線の始発が利用できるのは荻窪駅の大きな強みとなります。

日常の買い物としては駅前の西友や商店街などなど徒歩圏内でも十分ですが吉祥寺や中野までも電車でサクッと出れますから利便性高めです。

通学校は桃井第二小で徒歩13分、松渓中で徒歩18分です。

【総評】

わかりやすいですね。立地良し、利便性良し、グレード良し、資産性良しなどなど。あとは専有面積を受け入れられるかどうかです。

ディンクスは別としてはファミリー層からすれば60㎡を切る2LDKは狭いというのが一般論でしょう。ましてや今は3人だけど4人目も考えているとなれば尚更。気に入ってそこさえクリアできれば買いでしょう。

価格設定から見てわかるようにたらたら売る気はなく、スピード感もって売りたいのでしょう。

推測でしかないですが「コロナ問題もあり竣工物として残したくない(入居が始まった後に棟内モデルを容易にできる時代ではない。とくに来春竣工物件のため)」「今後の市況がよみにくいため反動期で売り切りたい」「今年度の売り上げに計上したい」「マンションギャラリーの更新ができない」などなど何かしら理由はあるでしょう。それは物件に問題があるからではなく、単純に事業としてです。

買う側からすればチャレンジ価格でたらたら売る物件よりも適正価格でサクッと売り切る物件のほうが出口は見えやすいですよね。(割高でないため)

野村不動産からすればタイミング悪かったでしょうね。もっと早い時期に販売できていればもう少し高値で勝負できたはずです。(竣工まで時間があるため)

買う側からすればタイミング良かったですね。チャレンジ価格でないため安心して買うことができます。デメリットとしては竣工が近いためどの住戸も売主オプションができないことでしょうか。

気に入って専有面積を受け入れられるなら迷わず買うべき物件です。

「維持費がー!!」という方にはそもそも小規模が合わないので他へいきましょう。それはこの物件だけの問題ではなく、小規模なのに内廊下などグレード高いマンションのほとんどがコストパフォーマンス悪いのですから。

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