今回ご紹介するのはプラウド瀬田一丁目です!

[物件概要]第2期3次

売主:野村不動産
施工:西武建設
価格:9456万円~16514万円
専有面積:60.39㎡~94.51㎡
総戸数:42戸
規模:6階建て
交通:東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅徒歩7分
所在地:東京都世田谷区瀬田一丁目
竣工予定:2020年3月上旬

管理費:月額30900円~48400円
修繕積立金:月額8380円~13110円

駐車場:20台(平置駐車場19台、身障者優先平置駐車場1台)他カーシェアリング1台は除く月額:36000円~41000円
駐輪場:62台(二段式57台、平置4台、平置小型1台)月額:300円~2000円
バイク置場:1台 月額:4000円
ミニバイク置場:3台 月額:3000円~3500円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド瀬田一丁目公式HP

当ブログとしては高価格帯(坪単価ベースでは取り上げることもありますが狭めのお部屋がある場合が多いため表面価格はもう少し目に優しいことが多い)のマンションとなります。

価格はごいすーのごいすーではあるのですが物件グレードも高いものとなっているためグランド・エグゼクティブを目指している(?!)私としては我慢できずに見学してきました。

立地条件としては物件名の通り瀬田一丁目に位置しており高台の最南端に位置していますから少しだけ坂を上るだけで済みます。最南端であるがゆえにてっぺんではなく、傾斜地とはなりますが二子玉川駅から徒歩7分という近さで坂もさほど辛くない高台の最南端で半永久眺望・採光となれば変わらないという安心もあります。国分寺崖線の影響もあり緑豊か、線路沿いということで電車の音は若干気になるにせよその分抜け感もありますから総合的にみて魅力的な立地であることは申し分ないでしょう。

エントランスホールが小さめなのは残念ですが外観やランドスケープに関してはかなりの力が入っています。

バルコニーを突き出す形で正面はもちろん左右もガラスに、最上階をルーフテラス付き住戸にすることで遠くから見ても目立つ存在となるでしょう。6階建てではあるのですが高台の最南端ですから遠くからも見えるため非タワマンでありながらも目立つ存在となるわけで「なんか遠くに素敵なマンション見えるね」と思わせること間違いなしでしょう。

1階部分に住戸は設けず建物下に平置き駐車場(設置率約47%)を完備、車を止めたら住戸階に向かうエレベーターが近くにありますから芸能人が好むような導線(車を降りてから外部に出ないことはもちろんエントランスホールすら通る必要がない)ですね(笑)

しかも!!総戸数42戸でありながらもエレベーターは4基。2戸に対して1基となるよう(一部3戸に対して1基)にしていますから1基のエレベーターを利用するのは10戸程度となりますからエレベーター内や共用廊下で誰かと一緒になる可能性は極めて低いのです。2戸1エレベーターですから両面バルコニーとなる住戸もできるなど間取りも一般的な田の字だけではありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:プラウド瀬田一丁目公式HP

B1タイプ 3LDK 92.54㎡ 管理費(月額)47400円 修繕積立金(月額)12840円
2階 15102万円 坪単価539万円

C1タイプ 2LDK 80.18㎡ 管理費(月額)41100円 修繕積立金(月額)11120円
2階 12582万円 坪単価518万円

C2タイプ 2LDK 80.75㎡ 管理費(月額)41300円 修繕積立金(月額)11200円

画像出典:プラウド瀬田一丁目公式HP

3階 13086万円 坪単価535万円

Eタイプ 1LDK 60.39㎡ 管理費(月額)30900円 修繕積立金(月額)8380円
2階 9456万円 坪単価517万円

J2タイプ 2LDK 78.87㎡ 管理費(月額)40400円 修繕積立金(月額)10940円
4階 13388万円 坪単価561万円

Gタイプ 2LDK 78.66㎡ 管理費(月額)40400円 修繕積立金(月額)10940円
2階 12481万円 坪単価524万円

K2タイプ 3LDK 94.62㎡ 管理費(月額)48400円 修繕積立金(月額)13130円

画像出典:プラウド瀬田一丁目公式HP

5階 16816万円 坪単価587万円

Hタイプ 2LDK 78.42㎡ 管理費(月額)40200円 修繕積立金(月額)10880円

画像出典:プラウド瀬田一丁目公式HP

5階 13590万円 坪単価572万円

D3タイプ 3LDK 94.51㎡ 管理費(月額)48400円 修繕積立金(月額)13110円
4階 16514万円 坪単価577万円

ルーフテラスやルーバル付き住戸を除くと平均坪単価は550万円ほどとなります。(ルーフテラスやルーバル付き住戸を含めると平均坪単価は600万円近くになるはずです)

まぁ目が痛いですね。とはいえ瀬田一丁目での供給が少ないがゆえに中古にシフトしたところでお高い(築20年クラスでも坪単価300万円はもちろん坪単価400万円超もある)のですよね。それでも目が痛い価格であることはたしかで、もう1割~1.5割お安い坪単価400万円台後半であれば適正になるのですが。

設備仕様はディスポーザー、ガゲナウの食洗機、キッチン天板はデクトンのウルトラセラミックストーン、浴室はリクシルのスパージュ(ジェットバス&肩湯!!)、オーバーヘッドシャワー、廊下床タイル、フローリングは突板、リビング天カセ、玄関前カメラ付きインターホン、ハンズフリーシステム(自宅玄関も!!)、バルコニーウッドデッキ、スロップシンクなどなど贅沢なものとなっています。基本天井高は2550mm、構造は二重床・二重天井です。

当然ながら内廊下設計となっており、エレベーターセキュリティ(来訪客は訪問階しかボタンを押せないなど)もしっかりしたものとなっています。駐車場出入口には高速シャッターゲートが完備されています。

エレベーターの戸数やディスポーザー、管理員、コンシェルジュともに週五日勤務を予定しているなど総戸数から見れば贅沢な管理体制であることも影響して管理費は㎡あたり約512円・・・オーイェス!!

ごいすーですね。1億3千万円くらいのお部屋を購入できる方は高給取りのサラリーマン以上であることが多く、高いお金を払ってよきサービスを受けたい勢であることはたしかなのでしょうけども。。。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート瀬田 1999年築 瀬田1 新築時の坪単価約390万円 直近売り出し事例なし

・東急ドエル・プレステージ瀬田 1999年築 瀬田1 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約445万円

・ピアースコード二子玉川 2006年築 瀬田1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約315万円

・プラウドタワー二子玉川 2005年築 玉川3 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約405万円

二子玉川ライズ タワー&レジデンス 2010年築 玉川1 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約465万円

・パークハウス瀬田一丁目 2009年築 瀬田1 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約400万円

・ヴィークコート瀬田一丁目 2012年築 瀬田1 新築時の坪単価約365万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド瀬田一丁目の将来価値を予想すると

C2タイプ 2LDK 80.75㎡ 3階 13086万円 → 10300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地→二子玉川駅)

【住むレーション】

[田園都市線(半蔵門線直通)]

二子玉川 8:01発
用賀 8:04着
桜新町 8:06着
駒沢大学 8:09着
三軒茶屋 8:12着
池尻大橋 8:15着
渋谷 8:19着
表参道 8:22着
青山一丁目 8:24着
永田町 8:27着
半蔵門 8:30着
九段下 8:32着
神保町 8:34着
大手町 8:37着
三越前 8:39着
水天宮前 8:42着
清澄白河 8:45着
住吉 8:48着
錦糸町 8:50着
押上 8:53着

二子玉川 7:50発
溝の口 7:53発
鷺沼 7:57着
たまプラーザ 8:00着
あざみ野 8:02着
青葉台 8:08着
長津田 8:12着
南町田 8:15着
中央林間 8:19着

[大井町線]

二子玉川 8:02発
溝の口 8:04着

二子玉川 8:03発
自由が丘 8:09着
大岡山 8:12着
旗の台 8:15着
大井町 8:23着

[空港リムジンバス]

二子玉川ライズ・楽天クリムゾンハウス 6:20
二子玉川駅 6:30
羽田空港(第2) 7:15
羽田空港(第1) 7:20
羽田空港(国際線) 7:27

二子玉川駅 6:25
成田空港第3ターミナル 8:32
成田空港第2ターミナル 8:35
成田空港第1ターミナル 8:40

ライズ・ショッピングセンターが気軽に利用できる距離にあるのはいいですね~。

グランド・エグゼクティブを目指して課金席でアラジンを観てきました!!

一人6300円っ!!

【総評】

めちゃくそ高いのですが瀬田一丁目アドレスでの分譲マンション供給自体が少ない中で最南端となれば希少性があることはたしかです。

ただ、都心物件ではありませんから容易に動く価格帯ではないですよね。コストカットせずにハイグレードマンションとしてきた野村不動産の姿勢は素晴らしすぎるのですが売れるか売れないかで言えば容易ではないだろうなぁ~と。繰り返しになりますがもう1割~1.5割くらい価格が抑えられていれば強くおすすめできたのですが。

私の肌感覚ですが昨年よりも市況がよろしくないと思っていますし、都心を除けば高価格帯マンションはなかなか動かないでしょうね。マンションは計画から販売まで時間がかかるものですから市況の動きが良かった時代に計画され、市況の動きが悪い時代に販売となってしまったのではないでしょうか。

逆に考えると今時点での計画段階であったならば一般的なグレードとして価格を抑えてきた可能性も高いわけで、希少性があるっちゃあるのですよね。

二子玉川駅と建設地の間では住友不動産のマンション計画がありますがそこまで進んでいる様子はありませんでした。駅には近づきますが高台ではない(瀬田一丁目ではありません)ため検討者層は被らないと思います。

[(仮称)玉川二丁目計画]

用途:共同住宅
所在地:東京都世田谷区玉川2丁目

敷地面積:877.24㎡
建築面積:661.70㎡
延べ面積:2.912.46㎡

階数:地下1階地上5階建て
高さ:14.99m

建築主:住友不動産
設計者:住友不動産シスコン
施工者:住友不動産シスコン

着工:2019年4月1日
完成:2020年8月31日

地図はこちらです↓

建設地周辺動画

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