猿江恩賜公園レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

あけましておめでとうございます！！

2022年も多くの物件をご紹介していきますのでよろしくお願いいたします。

今回ご紹介するのは猿江恩賜公園レジデンスです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　野村不動産　大林新星和不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：34.50㎡～90.44㎡
総戸数：218戸
規模：14階建て

交通：東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅（A3出口）よりサブエントランス出入口①まで徒歩10分
都営新宿線「西大島」駅（A2出口）よりメインエントランス出入口③まで徒歩7分
JR総武線「錦糸町」駅（南口）よりサブエントランス出入口①まで徒歩14分
JR総武線「亀戸」駅（北口）よりメインエントランス出入口①まで徒歩13分

所在地：東京都江東区大島2丁目
竣工予定：2023年1月下旬

駐車場：65台(平置10台、機械式54台、身障者用1台)、他カーシェア用平置1台
自転車置場：368台(2段ラック下部スライド式368台)、他シェアサイクル用6台、来客用6台
バイク置場：6台
ミニバイク置場：16台

地図はこちらです↓

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

3社によるJVですが管理が地所レジになるなど地所レジ色がやや強めとなっています。ザ・パークハウス猿江恩賜公園レジデンスやプラウド猿江恩賜公園レジデンスでもかっこよかったですが猿江恩賜公園のネームバリューは強いですから猿江恩賜公園レジデンスというシンプルな名前でも印象良いですよね。（おそらく地所レジ40、野村40、新星和20などかと。）

元々はヒューレット・パッカード（HP）敷地一部で広場がありました。HPは2021年11月から本社を品川（品川シーズンテラス）へ移転、今作隣に残る旧本社は売却をしつつも大島オフィスとして機能しているようです。

一番近い駅は都営新宿線の西大島駅で徒歩7分、メイン使いする方が多いであろう都営新宿線と東京メトロ半蔵門線の住吉駅は徒歩10分と駅近とまではいかないまでもけして遠くはありません。JR総武緩行線の亀戸駅へ徒歩14分、同じく総武緩行線と東武線、半蔵門線の錦糸町駅へ徒歩13分とJR線も日常使いできる距離となります。

けして遠くはないのだけどもプラウドタワー亀戸クロスなど駅近物件の供給も多いがゆえに徒歩7分でさえも駅近の部類に入りにくい(近いのだけども他物件と比べた際の印象)のですがそこは住環境がカバーしてくれます。

住吉駅からは猿江恩賜公園横を歩き横十間川沿いへ出たら対岸に猿江恩賜公園、北方向にスカイツリーを望みながら歩ける超感動の道のりとなります。新大橋通り、首都高どちらもほどよく離れていますから利便性を確保しつつも静かな住環境ということで周辺に詳しくない方が公式HPを見て「ん～なんか中途半端な立地じゃない？」と感じたとしても現地へ訪れると「なるほど～駅近とまではいかないけどこの住環境なら納得」となりやすいことでしょう。

最寄り駅の住吉駅ですが改札に近い出入口のためより近く感じやすいのも良いですね。

一方で買いにくいだろうなぁ～というポイントもあります。

HPの旧本社は立派な建物でとてもかっこいいのですが背が高く（今作の最上階と同じくらい）、西側に位置しているため今作は南向きと東向きの2棟構成となっており猿江恩賜公園を望める住戸はルーフバルコニー付などの一部住戸のみです。

これだけ良い立地ならば猿江恩賜公園と斜め方向にスカイツリーを望みたかったところですが多くの住戸で叶いません。（もちろん猿江恩賜公園を望めるなら価格も違っていたことでしょう）

今作の土地も周りも準工業地域となってはいますが東方向は背の低い建物ばかりで300m～400mくらい先までは背の高い建物がありません。東向きに関しては猿江恩賜公園もスカイツリーも望めずこれといって面白い眺望ではないのですが抜け感はあります。

東向きを選んでも猿江恩賜公園が望めないわけで南向きを選ぼうかなぁ～と思っても南側にはリクシルの立派な建物があり（リクシルの斜め後ろの棟が被る）壁ドンとまではいかないまでもこちらも背が高いですから上層階でも隙間部分を除けば抜けてきません。さらにはリクシルも品川へ本社機能の移転を発表しており、2023年3月には現在の本社建物での業務を終了することとなっています。

板状大規模マンションになるのか、タワーマンション（ザ・ガーデンタワーズのような）になるのか、商業施設になるのか、建物そのままオフィスビルになるのかなどなどどうなるかまったくわからない状況ですから買いにくいことはたしかでしょう。もちろんHPと一体開発でより綺麗な街並みになる可能性もあるわけでプラスになるかもですが人生で一番高い買い物において近い将来周りが変化する、さらにそれが何か決まっていないということは不安であることは確かでしょう。

私個人としてはいろいろなマンションを見てきている中で周りの開発がプラスとなったパターンも数多く見ているがゆえに「リクシルの移転確定はむしろプラス材料では？」と思ってしまうのですが一般の検討者とマンションマニアでは思うことが違って当然ですからどちらかといえば不安に思う方が多いはずです。

外観デザインとしては正面部分はバルコニーの手摺をガラス手摺とルーバーを使い分ける（ルーバーの上にガラス手摺の列もありおしゃれ）ことで単調なものとはしていないですし、隔て板もトールタイプで引き締まっています。そして今回「おぉー！！」となったのが東棟にあるエレベーターホールです。独立型（食い込んでいないだけでなく廊下からせり出している）のエレベーターホールは大窓となっておりそこから…スカイツリーが見えるのです！！外から見た際にかっこいいだけでなく帰宅時にエレベーターを降りるとほぼ正面（ちょっとだけ斜め）に輝くスカイツリーが望めるというのは素敵ですね～。部屋からは見えないけどもエレベーターホールから楽しませてくれるのは嬉しいですね～。（当然ながら低層階だと見えないと思います）

外周部はHP側から続くように植栽豊かなものとなっておりメインエントランスへは森のトンネルを歩くようなアプローチ、サブエントランスへは大きくはないものの車寄せの横を通るアプローチとするなど総戸数200戸超えなりのゆとりを感じられます。

書籍や椅子の置かれたフォレストラウンジはメインエントランスとサブエントランスに近いもののあえて行くような位置となっており自然と通るわけではないのですがそれゆえ落ち着いたラウンジとなりそうです。ラウンジの大窓からは森のトンネル側の植栽を望むことができます。エントランスホールは一層でこじんまりとしていますが壁面ガラスアート、窓からは植栽を望めるものとなっており素敵なエレベーターホールへと続くものとしてくれています。特別豪華な共用部というわけではないものの住戸と接道の間で緑、そして眺望を楽しませてくれる工夫を感じられるものでした。（エレベーターは南棟にもありますが南棟の方が東棟のエレベーターを使うことも可能です）

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※台表記は100万円単位

［The Bright　南向き］

SLタイプ　3LDK　90.44㎡

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

［The Sky　東向き］

EEタイプ　3LDK　69.32㎡
2階　7000万円台　坪単価333万円
5階　7100万円台　坪単価338万円
8階　7268万円　坪単価346万円
11階　7538万円　坪単価359万円
14階　7698万円　坪単価367万円

EGタイプ　3LDK　71.10㎡

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

EMrタイプ　4LDK　87.38㎡　※プレミアム住戸

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

EIタイプ　3LDK　71.70㎡

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

ENタイプ　4LDK　90.06㎡

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

EJrタイプ　3LDK　86.47㎡　※プレミアム住戸

画像出典：猿江恩賜公園レジデンス公式HP

平均坪単価は約355万円です。

田の字が主ではありますが共用廊下側に洗面室と浴室をもってきた間取りもあります。行燈部屋ができてはしまうのですが開放することでリビングが広く使えますからお子様1人もしくはディンクスさんにはウケが良いのではないでしょうか。個人的には好みです。リビングにマルチワークカウンターが付いている間取りも多くなっています。

角住戸の窓が豊かという感じもなく、猿江恩賜公園（こちらは端寄りのみ）とスカイツリーをがっつり望めるのはルーフバルコニー住戸が基本となります。

南向きの1DK（34.50㎡）はかなり狭いスパンですがディスポーザーは付いてきますし床暖房も残るなど若年層×シングルの1件目に良さそうです。おそらくですが3500万円～4000万円くらいになるかと思われます。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、ソフトクローズ付きのドレッサーⅢ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、引き戸下に溝なし、リビング横の洋室ウォールドアトールタイプ、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。ミストサウナと玄関前カメラ付きインターホンはなしです。キッチンの側面とリビング側にパネルを貼ってくれているのはおしゃれで良い印象を受けました。

プレミアムになるとキッチン天板フィオレストーン、食器棚、廊下床タイルなどグレードアップするとともに平置き駐車場を確保することができます。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は部屋により異なりますがボリュームゾーンは2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・ザ・ガーデンタワーズ　1997年築　大島1　西大島駅徒歩6分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約220万円

・レーベンハイム亀戸アルエット　2004年築　大島2　西大島駅徒歩10分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約205万円

・プラウドタワー亀戸　2009年築　大島2　西大島駅徒歩2分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約260万円

・パークホームズ錦糸町猿江恩賜公園　2014年築　毛利1　錦糸町駅徒歩6分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約315万円

上記相場から猿江恩賜公園レジデンスの将来価値を予想すると

EGタイプ　3LDK　71.10㎡　11階　7788万円(新築時)　→　6850万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で設置率約30％、プレミアム住戸は希望すれば11台ある平置きの中からどこかしらを確保することが可能です。平置きの中でも全長5300mmと5000mmがあるため料金は若干異なるものの5300mm区画を選んでおいたほうが車種の選択肢が広がります。機械式は全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm・2100mm×重量2000kgと設定厳しめです。予定では月額25000円～35000円です。

駐輪場は屋外で設置率約168％です。1DKもあるとはいえもう少し設置率高いと安心でしたでしょうか。予定では月額200円～500円です。

カーシェアとシェアサイクル、アウトドア用品のシェアが採用されます。

管理費は㎡単価月額約195円と今の時代にしては抑えめです。

建設地

【住むレーション】

［半蔵門線］

住吉　8:00発
清澄白河　8:02着
水天宮前　8:06着
三越前　8:09着
大手町　8:11着
神保町　8:14着
九段下　8:15着
半蔵門　8:18着
永田町　8:20着
青山一丁目　8:23着
表参道　8:25着
渋谷　8:28着

住吉　8:01発
錦糸町　8:03着
押上　8:05着

［新宿線］

住吉　8:01発
菊川　8:03着
森下　8:04着
浜町　8:07着
馬喰横山　8:09着
岩本町　8:10着
小川町　8:12着
神保町　8:14着
九段下　8:16着
市ヶ谷　8:18着
曙橋　8:21着
新宿三丁目　8:23着
新宿　8:25着

［総武快速線］

錦糸町　8:03発
馬喰町　8:07着
新日本橋　8:09着
東京　8:11着
新橋　8:15着
品川　8:21着

錦糸町　8:00発
新小岩　8:04着
市川　8:09着
船橋　8:15着
津田沼　8:19着

［総武緩行線］

錦糸町　8:01発
両国　8:04着
浅草橋　8:06着
秋葉原　8:08着
御茶ノ水　8:11着
水道橋　8:13着
飯田橋　8:15着
市ヶ谷　8:17着
四ツ谷　8:19着
信濃町　8:21着
千駄ヶ谷　8:23着
代々木　8:25着
新宿　8:27着

住吉駅から半蔵門線に乗ってしまえば10分ほどです。鉄道各社が減便を発表する中で職場まで乗り換え回数を減らしたい、複数路線利用したいというニーズは高まるでしょうから住吉駅で2路線、プラスしてJR線も日常使いできる距離にあるのは大きな魅力となります。まだまだ先ですが豊住線も期待が大きいです。

首都高の出入口が近いため車での遠出も便利です。

日常の買い物に関しては錦糸町と亀戸の間のコモディイイダ、住吉駅近くのライフ、錦糸町の西友やジャパンミート（おすすめ！！）など選択肢は多めですが駅からの動線に大きめのスーパーマーケットはありません。それでも錦糸町側も使いやすいですし、カメイドクロック（2022年4月末開業予定・スーパーマーケットはライフ）も使えますから帰宅ついでに～という方でなければむしろ便利でしょう。

通学校は毛利小学校で徒歩9分、大島西中学校で徒歩13分です。

【総評】

住吉駅から徒歩10分と駅近とは言えなくとも2路線利用できる住吉駅をメイン利用できることに魅力を感じる方は多いでしょうし、落ち着いた住環境も取れますから大きな欠点というのは少ないですね。価格も今の時代としては違和感ないでしょう。（思っていたくらいの価格設定でした）

リクシルの件もあり買いにくさはありますが必ずしもマイナス材料というわけでもありません。その影響もあってか角住戸を除けば東向きからの供給となります。

もう少し予算（管理費も異なるため毎月の支払い）伸ばしてプラウドタワー亀戸クロスのほうがより特別感ある立地、スペックとなりますから住吉駅利用にこだわらないのであればそちらのほうがおすすめはしやすいです。ただ、猿江恩賜公園レジデンスを気に入る方からすればプラウドタワー亀戸クロスは賑やかな立地ですし、駅前とはいえ総武緩行線となりますから住吉駅を利用したい方にとっては足回りも劣ってしまいます。

広域で検討できるならばザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜もありますが西側と東側では検討者層も異なりがちです。埼玉県に出ればプラウドタワー川口クロスもありますが近隣で比べるとこれといった競合もないのですよね。MJR深川住吉はざっくり1000万円くらいは安いと予想しますが住吉駅徒歩15分（改札まで距離のある出入口）、東陽町駅徒歩15分と立地も異なります。

リクシルの件は買いにくい材料かもしれませんが買って後悔はない（リクシル跡地がどうなるかはわからないものの現状替えがききにくい）出物と感じました。

ただ、「やはりプラウドタワー亀戸クロスは強いなぁ～」とは感じました。

客観的な意見に努めるなら

住吉駅利用と猿江恩賜公園近接など静かな住環境に大きな価値を感じる　＝　猿江恩賜公園レジデンス

住吉駅利用は便利だけどマストではなく駅や商業施設に近いほうがいい　＝　プラウドタワー亀戸クロス

でしょうか。

そして客観的でなく完全に個人的な話ですが私ならプラウドタワー亀戸クロスを買います。総武緩行線とはいえ駅前ですし、商業施設直結、室内スペックも他ではなかなか見ることのできない床快ふる、内廊下に各階ごみ置場＆宅配ボックス、動線屋根ありのタワーパーキングなどなど別格感があります。さらには入居も早いですからね。猿江恩賜公園レジデンスは販売開始が遅めのためオプション楽しめるのが高層階のみですからその差も小さいです。

ただ、プラウドタワー亀戸クロスは賑やかな立地ですから猿江恩賜公園レジデンスには全く別の魅力があることはたしか。でもこの価格差ならプラウドタワー亀戸クロスかなぁ～とはなってしまいました。

動画もご覧ください！

■猿江恩賜公園レジデンス　建設地周辺レポート

■猿江恩賜公園レジデンス　モデルルーム見学後のファーストインプレッション　※ラジオ感覚でお聴きください

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