今回ご紹介するのはポレスター昭和記念公園です!

[物件概要]第1期 販売戸数51戸

売主:マリモ 三信住建
設計:三輪設計
施工:松村組
価格:2990万円~4968万円
専有面積:64.87㎡~85.05㎡
総戸数:168戸
規模:10階建て
交通:JR青梅線「東中神」駅徒歩10分
所在地:東京都昭島市もくせいの杜2丁目
竣工予定:2021年3月末日

管理費(月額)9980円~13080円
修繕積立金(月額)7410円~9710円

駐車場:169台(来客用1台含む)(月額)2000円~12000円
バイク置場:7台(月額)1000円
駐輪場:339台(月額)100円・200円

地図はこちらです↓

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

未整備街区の多い立川基地跡地の一部となります。アドレスは2016年にできたもくせいの杜です。

エリア内の開発としては現在は医療刑務所など法務省関連の公的施設が主となっており、東側でも刑務所関連の施設もしくは官舎、さらに北側の残堀川沿いではごみ処理施設が令和5年の稼働へ向け建設を予定しているなどお国の土地ならではの開発となっていることは事実ではあるのですがその中で限られた民間利用の土地となりますから希少性があると考えることもできます。

昭和記念公園に近接しているという魅力はもちろんのこと、南東側は環境保全区域(オオタカ)となっているなど住まう方にとって魅力と言っては嘘になる公的施設が多くできること以上の魅力があることもたしかです。民間利用地の一部に日常使いしやすい買い物施設ができるといいのですがどうなるか。

ごみ処理施設は立川市のものですから清掃車両も原則北側を通行することになるのではないでしょうか。南側に一部立川市が混じりこんでいるためそちらの回収作業をおこなう車両のみが物件横を通るものと思われます。

東中神駅前にある東中神団地は建て替え予定、踏切を廃止してアンダーパスにする計画もあるなど昭島市としても開発に力を入れていくエリアであることは間違いないでしょう。

少し離れますがプレイシアというマンションが有名ですね。東中神~昭島エリアに住まう方であれば知らない方はかなり少ないであろう目立つ存在です。2002年築、販売は2000年だったと記憶しています。ちょうど私がマンション研究を始めた頃です。

プレイシア

総戸数527戸、自走式立体駐車場が主で駐車場設置率100%(たしか駐輪場は300%)、中庭に水物もありましたし単価からすれば豪華なマンションでした。中住戸でも玄関前にポーチを設けるなど全体的にゆとりがありました。当時はプレイシアのようにゆとりをもって作れる時代でしたからそれを知っている私からすると最近の新築マンションは退化と感じることが多いのですが、そんな中でもポレスター昭和記念公園は頑張っているほうでした。

外観デザインとしてはメインエントランスが設けられる東棟の色合いを変えたり、北側の一部機械式駐車場となる部分をデザイン性あるパネルでかこったりと通り沿いで目立つなりに気を使っています。

エントランスホールは二層吹き抜け、アプローチから上部を見ると庇部分も木目調に、さらには駐車場側のサブエントランス前には高級感ある車寄せを設けるなどそれらの完成予想図だけ見ると都心の高級マンションかと勘違いしてしまうレベルです。

共用施設は1階のエントランスホール横にコミュニティルーム、ラウンジから素敵な階段を経由して2階へ上がるとライブラリーラウンジ、スタディブース、ゲストルームがあり、総戸数168戸としては贅沢なものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

Aタイプ 4LDK 85.05㎡

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

4階 4788万円 坪単価186万円

C1タイプ 2LDK 64.87㎡

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

4階 3788万円 坪単価193万円

D3タイプ 3LDK 68.6㎡
3階 2990万円 坪単価144万円

F2タイプ 3LDK+S 82.95㎡

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

2階 4568万円 坪単価182万円

H2タイプ 3LDK 76.9㎡

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

4階 4228万円 坪単価181万円

I1タイプ 3LDK 70.55㎡

画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

3階 3948万円 坪単価185万円

平均坪単価は約180万円です。

間取りは田の字が主ですがポーチとまではいきませんが玄関部分を引っ込めてくれているのは良かったです。

一部ワイドスパン住戸設定で例えばH2タイプは浴室をバルコニー側にもってくるなど面白い間取りもあります。リビング&キッチンin洗面はプライベート感よりも家事効率を優先させたい方にはとても魅力に感じるでしょう。

メニュープラン含めると他にも面白い間取りがあり、個人的には下記のプランが好みでした。

Aタイプメニュープラン 画像出典:ポレスター昭和記念公園公式HP

バルコニー側の棚一列はリビングから丸見えにはなるものの家族それぞれリビングに収納を持てるっていいなぁ~と!

戸建てと競合するエリアらしく面白い間取りがあるのはいいですね!

設備仕様としてはディスポーザーがないのが残念。食洗機はあります。トイレ手洗いカウンターなし、構造は直床など単価なりのコストコントロールはされていますがバルコニースロップシンク&防水コンセント、住戸玄関電子錠などやれるだけのことはやった感は出ています。(なんでもかんでもコストコントロールしまくった新築マンションではない)

基本天井高は2450mm~2650mmです。

戸建てとの競合エリアにおいて24時間ごみ捨て可能というのは大きな強みとなりますが住戸とごみ置き場の間が一部屋根なしになってしまうのは惜しいところでした。

周辺相場を確認しましょう!

・プレイシア 2000年築 宮沢町 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約120万円

・ザ・バーデン昭島ペイ・サージュ 2002年築 武蔵野3 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約100万円

・ライオンズステージ西立川フォレストアヴェニュー 2002年築 東町2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約150万円

・ライオンズスクエア立川レジデンス 2004年築 立川市富士見町1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・サンクレイドル昭島 2003年築 武蔵野2 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約90万円

・ポレスター昭島 2016年築 宮沢町 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・オハナ昭島中神 2019年築 中神町 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

上記相場からポレスター昭和記念公園の将来価値を予想すると

H2タイプ 3LDK 76.9㎡ 4階 4228万円(新築時) → 3450万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約154円、ディスポーザーはありませんが共用施設の充実度を考慮すれば規模感を活かせた水準と言えるでしょう。

駐車場設置率は約100%ですが機械式も多いのはエリア内比較としては惜しいですね。自走式立体駐車場は難しかったのかな?素敵な車寄せからラウンジへサクッと入れるため同乗者に荷物とともに先に降りて待っててもらうことができるのはとても魅力なのですが。先着順ではないため最初に買っても機械式になってしまう可能性があるのは残念ですね。

建設地 南側から撮影

【住むレーション】

[青梅線]

東中神 8:00発
西立川 8:02着
立川 8:05着

立川 8:08発
国分寺 8:15着
新宿 8:42着
四ツ谷 8:48着
御茶ノ水 8:53着
神田 8:56着
東京 8:58着

東中神 8:17発
西立川 8:19着
立川 8:22着
国分寺 8:29着
新宿 8:58着
四ツ谷 9:02着
御茶ノ水 9:07着
神田 9:10着
東京 9:12着

東中神 8:06発
中神 8:08着
昭島 8:10着
拝島 8:13着

高尾方面から東京方面へ出る際は立川止まりは数少ないのですが東中神は青梅線側ですから立川止まりも多くなります。快速でとことこ東京へ向かうこともできますが時間を合わせて特快でダイレクト、もしくは立川で高尾方面からの特快利用のほうがストレスは少ないでしょう。

通学校は富士見丘小で徒歩12分、昭和中学校で徒歩13分です。

先にご紹介したプレイシアが小学校も中学校もすぐ近くという立地でしたから新しい街なりに学校まで距離があるのは子育て世代からするとやや不満に感じるでしょうか。また、プレイシアは隣地にスーパーマーケットがあるなど日常の買い物利便性も高めですが今回は徒歩10分歩くのに通り道にコンビニすらありません。

【総評】

モノは単価以上に頑張っています。

主なターゲット層は昭島市、立川市(立川駅周辺を除く)に住まう方ですから戸建てと競合しがちです。駅徒歩10分、15分の新築戸建てでも4000万円を切る出物も多く、マンションのほうが単価安というエリアではありません。

ポレスター昭和記念公園の平均専有面積は75㎡ほど。オハナ昭島中神と同じくらいです。新築戸建ての建物面積は90㎡ほどですからフラットになって面積そのままという時代ではありません。プレイシアやグレイディアは坪単価130万円前後でしたから平均専有面積85㎡~90㎡ほどは確保できていました。「戸建てと同じ床面積をフラットで確保できるのが郊外マンションの魅力」だった時代は終わりました。今の建築費で平均専有面積85㎡にしてしまうと戸建てとグロス差が大きく出てしまい売りにくいですからね。販売価格を戸建てと合わせるよう面積調整しているということです。

中古マンションに目を向けるとプレイシアやグレイディアが坪単価130万円前後で購入できますから良質な中古マンション×リフォームというのも面白い時代(もともと段差がないのでリフォームも楽)になってきましたね。中古戸建てのリフォームと違い耐用年数も長いですから個性的なリフォームでなければ出口も見えやすいでしょう。

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