GREEN PARK（グリーンパーク）文京千石　価格と間取り　坂入産業らしい中古と変わらぬ単価設定

今回ご紹介するのはグリーンパーク文京千石です！

［物件概要］第一期販売戸数20戸

売主：坂入産業
設計：日本エーコン
施工：坂入建設
価格：4930万円～13350万円
専有面積：37.00㎡～84.15㎡
総戸数：34戸
規模：10階建て
交通：都営三田線「千石」駅徒歩5分　JR山手線「巣鴨」駅徒歩13分
所在地：東京都文京区千石四丁目
竣工予定：2024年3月
引き渡し予定：2024年5月

管理費（月額）16200円～33900円
修繕積立金（月額）4500円～10100円

駐車場：3台（うち来客用1台）（月額）35000円～38000円　※EV充電用コンセント使用料別途
駐輪場：49台（上段ラック18台、下段スライドラック27台、平置スライドラック4台）（月額）400円～1000円
ミニバイク置場：4台（月額）3000円

地図はこちらです↓

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

都営三田線の千石駅から不忍通りを茗荷谷方面へ徒歩5分、多くの分譲マンションが立ち並ぶ不忍通り沿いに位置しています。千石駅からは緩やかな勾配で若干傾斜地となっています。

駅前に大きなロータリーがある駅ではなく、駅上に大きな通りが走る千石駅ですので駅徒歩5分以内の分譲マンションは珍しくありません。そのため希少性という面ではけして高くはないのですが駅からは近いですし山手線の内側で巣鴨駅へも徒歩13分と都心へのアクセスが便利です。マンションを買うにあたって時間を買うという感覚の方も多い時代ですから大手町まで乗り換えなしで乗車時間10分というのはストロングポイントとなってきやすいでしょう。

エリア柄受験組も多いというのは言わずもがなではありますが通学校は林町小学校で徒歩4分、第十中学校で徒歩5分とどちらも近いです。

日常の買い物はマルエツプチが徒歩1分、林町小学校横のフードストアかみもとが徒歩4分、駅反対側のため帰り道に使うには都合がよくないですが文京グリーンコートのピーコックストアが徒歩9分、大塚方面にはなりますが2023年秋オープン予定のサミットストア（ライフがある千川通り沿いです）へも徒歩9分と選択肢は豊かです。高低差のある街ではありますがサミットストアができると自転車でそちらへ買い出しに行くという方も増えそうですね！このエリアにしては大きめなスーパーマーケットとなるため個人的にも楽しみです！

建設地は不忍通り沿いの北側、間口は並びのマンションと同じくらいですが奥行きもあります。そのため北西向きと南東向きのいわゆるサンドイッチ型となっています。

南東向きは不忍通り方面のため向かいにビル（年金事務所）があるものの距離はしっかりと離れていますし、そのビルの横の建物は背が低めで駐車場の出入口もあるなど音問題はあれど階数や列によっては抜け感もあります。（不忍通り沿いから先は背の高い建物がなくなる）

北西向きは接道はしていないものの用途地域が商業系から住居系へ切り替わるため中層階以上になるとグッと眺望が抜けてきます。今作は角地ではないため角住戸の窓を通常通りのラインで設けてしまうと眺望が楽しめない妻窓となるわけですがあえて角住戸を斜めにして西方面に窓を振ってくれています。間取りだけを見ると「せっかくの角住戸なのに斜めは使いにくい…」となるかもですが意味のある斜め間取りというわけです。（通り沿いの多くのマンションがそのような間取り形状にしています）

不忍通りの拡幅計画があるためこれまでの分譲マンションと同じく敷地の一部が収用されることになってはしまうのですが植栽豊かなエントランスアプローチは総戸数からすればしっかりとしたものとなっています。

風除室からエントランスホールは天然石とブロンズミラーがリズミカルに配した品がある空間ですし、エントランスホールの壁面は六義園の水面に映る桜の風情をモチーフとしたデザインとなっているなど小規模ながら部屋と外までの動線をしっかりと楽しませてくれるザ・分譲マンションらしいものとなっています。

外観デザインは横ラインも縦ラインも太さを意識してスタイリッシュというよりかは重厚感ある佇まいという印象を受けます。小規模マンションながらもかっこいいですよね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

37Jタイプ　1LDK　37㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

7階　4930万円　坪単価440万円

47Hタイプ　1LDK　47.77㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

4階　6350万円　坪単価439万円

45Btタイプ　1LDK　45.64㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

1階　5710万円　坪単価413万円

53Dタイプ　2LDK　53.14㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

2階　7310万円　坪単価454万円

52Aタイプ　2LDK　52.94㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

3階　7060万円　坪単価440万円

53Gタイプ　2LDK　53.33㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

4階　7170万円　坪単価444万円

61Iタイプ　2LDK　61.38㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

9階　8880万円　坪単価478万円

61Irタイプ　2LDK　61.38㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

7階　8750万円　坪単価471万円

70Eタイプ　3LDK　70.33㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

3階　9890万円　坪単価464万円

70Cタイプ　3LDK　70.75㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

2階　9790万円　坪単価457万円

65Fタイプ　3LDK　65.32㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

2階　8590万円　坪単価434万円

84Kタイプ　3LDK　84.15㎡

画像出典：グリーンパーク文京千石公式HP

10階　13350万円　坪単価524万円

平均坪単価は約460万円です。

全体的に柱の食い込みが多いこと、収納力がやや弱いこと、狭めの洋室が多いなど気になる部分はありますが総戸数の割にラインナップが充実しているため自分に合った間取りには出会いやすそうです。

84Kタイプは浴室サイズが1620なのが立派ですし、1LDKでも浴室サイズ1416のタイプがあったりと細かい部分でも気をつかってくれている印象を受けました。

共用廊下は内廊下ですし、エントランスアプローチやホールの豪華さからすると1LDK目線でもコストパフォーマンスが良いですよね。脱1Rの単身一次取得者で周りの飲食店重視（わちゃわちゃ重視）ではなく通勤重視の価値観であれば合ってくるでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。戸数的に致し方ないですが周辺の分譲マンションは付いていることが多いのでウィークポイントにはなってきます。ただ、食洗機はもちろん（37Jタイプ除く）食器棚も付いていますし、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗い器、全室壁掛けエアコン標準装備、リビングダイニング調光コントローラー、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床（床スラブ厚200mm）・二重天井など単価なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

・パークハウス文京千石　2011年築　千石4　千石駅徒歩5分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約415万円

動き一例　約58㎡　新築時5400万円台　中古時7400万円台

・ブランズ文京本駒込六丁目　2017年築　本駒込6　千石駅徒歩3分　新築時の坪単価約390万円　現在の坪単価約460万円

動き一例　約68㎡　新築時7800万円台　中古時9900万円台

・ザ・パークハウス文京千石一丁目　2019年築　千石1　千石駅徒歩3分　新築時の坪単価約385万円　現在の坪単価約475万円

動き一例　約56㎡　新築時6300万円台　中古時7800万円台

・ジオ文京千石　2019年築　千石4　千石駅徒歩3分　新築時の坪単価約400万円　現在の坪単価約450万円

動き一例　約70㎡　新築時8100万円台　中古時9000万円台

上記相場からグリーンパーク文京千石が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

61Iタイプ　2LDK　61.38㎡　9階　8880万円　→　8200万円(築10年と想定)

となります。