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今回ご紹介するのは(仮称)プレミスト志村三丁目です！
［物件概要］
所在地：東京都板橋区坂下2丁目
規模：西側2階 東側12階
高さ：西側7.15m 東側35.74m
予定工事期間：2018年5月中旬～2020年3月末日
敷地面積：西側1.604.46㎡ 東側8.412.35㎡
建築面積：西側302.66㎡ 東側3.803.04㎡
延べ面積：西側314.26㎡ 東側22.433.20㎡
事業者：大和ハウス工業
設計者：長谷工コーポレーション
施工者：長谷工コーポレーション
地図はこちらです↓
2017年4月に新豊洲へ移転した芝浦工業大学付属中学高等学校の跡地がついに動き出します！！
これは板橋区の目玉物件です！！
建築看板に総戸数の記載はなく、部屋の広さもわからないためざっくりですが300戸くらいにはなるでしょう。
都営三田線の蓮根駅、志村三丁目駅までフラットな道のりで徒歩8分ほど、近くには中山道も通っているため車、バスでの移動も便利な立地となります。
敷地南側には志村第五中学校の校舎、グラウンドがあります。建築看板によると西側に集会室、東側に共同住宅となっていますから東側のURからの視線が気にならないように建物を斜めに配置してきそうです。日当たり、眺望の抜け感があるお部屋は多くなりそうです。
地図出典：グーグルマップ
マンションマニアの出身地は板橋区ということで当然得意エリアではあるのですがとくに今回の立地は得意中の得意エリアとなります。
マンションマニアは志村第五中学校の卒業生なのです！！
長きにわたり同エリアに住んでいましたからマンションウォッチを開始した2000年前半よりも前に建設された分譲マンションでさえほとんど知っています(笑)
板橋区坂下エリアは志村坂上から比べると低地にはなりますがスーパーなども多くあえて高台まで行かなくともことが住んでしまうため低地であることを辛いと感じることはあまりありません。
小学生、中学生くらいのときはバス代がもったいないため自転車で池袋へ出ることも多く、その時を振り返れば坂がきつかったかもですが当時はなんとも思っていませんでした。実際のところ高校生になってからは鉄道、バスを主に利用していましたから低地であることの不便はとくに感じませんでした。
もちろん住まいを構える場所としては志村坂上以南の武蔵野台地が安心ではありますが当然価格差はあります。
周辺の中古マンション相場を確認しましょう！
・コスモフォーラム城北公園 2007年築 坂下2丁目 蓮根駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円
・ライオンズグラマシーハウス 2009年築 坂下2丁目 志村三丁目駅徒歩8分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円
ライオンズグラマシーハウスは真横に位置しており規模感もありますから相場を比較するには一番適しているマンションとなります。
参考までに坂上に出るとどれくらいの相場になるかというと
・東京メガシティ 2004年築 赤羽北3丁目(北区) 志村坂上駅徒歩10分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円
・プラウド志村坂上パサージュ 2011年築 小豆沢2丁目 志村坂上駅徒歩9分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円
・スカイティアラ(ウエスト) 2015年築 小豆沢1丁目 志村坂上駅徒歩8分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約235万円
ざっくりですが低地と高台で2割ほど価格差があります。70㎡換算すると1000万円近くになります。坂を下れば1000万円お安く購入できるとなれば納得する方も多いでしょう。
となるとスカイティアラが坪単価230万円での販売だったことを考慮すると(仮称)プレミスト志村三丁目はライオンズグラマシーハウスと同じく坪単価185万円になるわけですが・・・。建築費高騰もありますから無理でしょう。
相場や市況を考慮して(仮称)プレミスト志村三丁目の販売価格は坪単価230万円と予想しておきます！
坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台
これは高台立地のスカイティアラとほぼ同じ価格です。
「スカイティアラと同じじゃ坂を下る意味がない！！」という意見がありそうですがスカイティアラも新築マンションとして今販売したら坪単価270万円はするでしょう。それだけ相場が上がっているのです。
【住むレーション】
［都営三田線］
志村三丁目 8:02発
大手町 8:29着
(仮称)プレミスト志村三丁目に住まうと自転車で行ける距離にこれでもかというくらいの商業施設があります。ダイエー、ベルクスモール、オリンピック、島忠ホームズ、セブンタウン、MEGAドン・キホーテ、志村ショッピングセンター、イオンスタイルなどなど。とにかく買い物施設の充実度が素晴らしすぎるエリアです。
少し足を伸ばせば赤羽、東武練馬も近く、(仮称)プレミスト志村三丁目の近くのバス停から国際興業バスに乗車すれば乗り換えなしで池袋へアクセスすることもできます。
ものすご～く庶民的な街です！
(仮称)プレミスト志村三丁目の物件調査をした際にいくつか商業施設を周ってみました！
イオンスタイル前野町！
元イズミヤです！！
いや～懐かしいです。
1995年4月にオープンしたのですが毎週のように訪れていました。当時は大型の商業施設がまだ珍しい時代でしたから新鮮でした。親からもらった数百円を片手にゲームコーナーでひたすらコインゲームをしていました。
2015年2月13日にイズミヤは閉店。その後改装されて2015年11月にシャレオツなイオンスタイルへと生まれ変わりました。
昔はロッテリア、その後マクドナルドが入っていた場所にタリーズが！！
イオンスタイル前野町の近くには2005年築、コスモ東京ガーデンパークスという大規模マンションがあります。
ちょうどマンションマニアがモデルルーム訪問を開始した時代です。新築時の平均坪単価はなんと！！145万円(笑)
笑うしかないですね。そんな時代もあったのです。新築時に2700万円台だったお部屋が3900万円台で動くなど大幅に値上がりしています。
イオンスタイル→(仮称)プレミスト志村三丁目と歩いた後は浮間舟渡駅まで出て帰るべく中山道を歩くことに。
浮間舟渡駅の板橋区側に住まう方は駅下のマルエツが主な買い物施設だったわけですが舟渡1丁目に2017年1月24日ベルクスモール浮間舟渡店がオープン！！
スーパーだけでなく家電量販店、百円均一が入るなど同エリアに住まう方は便利になりましたね～！！
(仮称)プレミスト志村三丁目の竣工は2020年3月を予定していますから2018年の秋頃には販売開始となるでしょうか。
詳細発表が楽しみです！！
更新記事→プレミスト志村三丁目 最多価格帯は5600万円台(予定) 母校の隣 涙ほろり
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コスモ東京ガーデンパークスの購入・売却相談はマンションマニアまで
ライオンズ グラマシーハウスの購入・売却相談はマンションマニアまで
～2018年7月26日追記～
［物件概要］
売主：大和ハウス工業
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：58.57㎡～82.86㎡
総戸数：284戸
規模：12階建て
交通：都営三田線「蓮根」駅徒歩8分 都営三田線「志村三丁目」駅徒歩9分
所在地：東京都板橋区坂下二丁目
竣工予定：2020年3月中旬
駐車場：88台 平面式18台 機械式69台 身障者用駐車場1台 別途カーシェア用2台、来客用6台
駐輪場：220台 二段ラック式167台 平面式53台 サイクルポート65区画 別途来客用3台、シェアサイクル用10台
バイク置き場：28台
～2018年9月8日追記～
予定価格：4500万円台～7600万円台
予定最多価格帯：5600万円台
専有面積：58.57㎡～82.86㎡
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